情况不容乐观？10大城市2018年地产行情一触即发

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资料来源:杠杆游戏作者|张

2月份，70个大中城市的商品房价格数据发布。年复一年和月复一月地比较数据是非常有趣的。

一方面，一线城市新建商品房的销售价格比上个月有所上涨；二线城市的价格上涨有所下降；三线城市的增速与上月持平。

但与去年同期相比，除一线城市外，新增商品房和二手房销售价格同比下降0.1%，二线城市新增商品房和二手房销售价格同比分别上升0.4和0.1个百分点。与上月相比，三线城市的同比增速也分别提高了0.4和0.1个百分点。

如果你认为这些单词很难，你就不能读。利用游戏使翻译更容易。与去年相比，他们主要是在上升。

影响房价的因素有很多。二月是我们国家的春节，在会议之前。据说稳定房价的压力还是比较大的。然而，2月份的这一表现至少表明，如果监管放松到一定程度，二线城市房价上涨的压力依然存在。

碰巧的是，2017年统计公报和各大城市的年度房地产数据最近相继发布。从这些数据中，杠杆游戏发现了许多有趣的点，在一定程度上，它们也可以帮助我们预测这些城市2018年的房价趋势。

由于城市太多，今天我们将主要讨论经济总量最大的十个城市。

1.上海商品房建筑安装成本上升，建筑面积和新开工面积略有下降。2017年，上海完成房地产开发投资3856.53亿元，比上年增长4.0%。然而，2017年上海商品房建筑面积为15362.25万平方米，比上年增长1.7%。也就是说，上海每平方米各种房屋的成本可能会略有增加。

具体到住宅领域。2017年，上海住宅投资2152.4亿元，增长9.5%。住宅建筑面积8013.8万平方米，下降0.7%。这样，2017年上海每平方米住宅建筑安装成本的增幅似乎不小。

还值得注意的是，受土地供应量减少的影响，2017年上海市新开工商品房面积为2618万平方米，比上年下降7.8%。其中，新开工住宅面积1402.91万平方米，下降2.3%。

这些在建房屋将在2018年陆续上市，但面积正在下降，这给2018年上海的房价调控带来了挑战。

然而，2017年上海住宅销售面积为1341.62万平方米，同比下降33.6%。住宅销售额达到3336.09亿元，下降36.3%。如果上海的严格监管在2018年继续下去，房价的压力将会很小。

此外，2017年，上海新增供应各类保障性住房8万套。出租房屋的土地供应量为80公顷，可形成近3万套出租房屋的供应能力。换句话说，2018年，上海新出租屋的潜在供应仍然很好。

2.北京商品房建筑面积和新开工面积下降，其中新开工面积下降12%。2017年，北京完成房地产开发投资3745.9亿元，同比下降7.4%。其中，住宅投资1725.5亿元，下降11.6%。

在投资下降的背后，北京2017年的建筑面积下降了。截至2017年底，北京市商品房建筑面积为1.26086亿平方米，同比下降3.7%。

商品房建筑面积5506.6万平方米，同比下降7.1%。其中，新开工住宅面积2475.7万平方米，同比下降12%。2018年的供应情况如何？

图1.2017北京房地产相关指标图表来源|北京市统计局

幸运的是，2017年北京的住宅销售为612.8平方米，同比也下降了38.3%。北京应该不会出现意外，而且2018年的监管仍将非常严格，因此销量可能不会大幅反弹。供应和销售应该能够保持基本平衡。

除商品房外，北京经济适用房的供应面积相对较好。也是一件好事。

3.深圳房屋建筑安装成本很高，商品房建筑面积持续下降。深圳2017年统计公报尚未发布，数据不够详细。然而，根据月度统计，2017年深圳房地产投资达到2602.4亿元，同比增长24%，但2017年底商品房建筑面积仅为5709.34万平方米。其中，商品房建筑面积为2989.42万平方米。

与北京和上海相比，投资不算太多，但建筑面积不到一半。解释深圳房屋建筑和安装的高成本(主要是由于土地价格)。因此，即使不考虑其他因素，深圳的房价也高于其他城市。

图2.2017年深圳房地产相关指标图表来源|深圳市统计局

此外，2017年底，深圳商品房建筑面积仅为2989.42万平方米，同比下降2.9%。2016年底，深圳商品房建筑面积也有所下降。

这种情况在深圳不容易打破。

4.广州商品房建筑面积略有增加。广州2017年的统计公报尚未发布。根据广州市统计局的进度数据，2017年，全市完成房地产投资2702.89亿元。截至2017年底，房地产建筑面积10658.49万平方米，同比增长5.90%。

其中，商品房建筑面积6399.47万平方米，同比增长4.80%。这个数字比北京高。

图3。2017年广州房地产相关指标图表来源:广州市统计局

如果这一势头保持下去，2018年广州的商品房供应量应该不会比2017年差。但是，从2017年的市场表现来看，广州的房价涨幅和需求仍然不小。

因此，2018年广州可能的供应能力对广州市场来说并不多。

5.重庆商品房建筑面积持续下降，但新开工面积大幅上升。重庆市2017年统计公报显示，全市每年房地产开发投资3980.08亿元，比上年增长6.8%。其中，住宅投资2632.88亿元，增长13.5%。

然而，截至2017年底，重庆市商品房建筑面积为16747.92万平方米，同比下降6.6%。2016年底，这一数字也有所下降，当时下降了7.5%，下降幅度有所缩小。

图4.2017重庆市房地产相关指标图表来源|重庆市统计局

正因为如此，我们可以看到，2017年重庆的房价一直在涨，然后再涨。

幸运的是，2017年，重庆新开工商品房面积为3759.63万平方米，同比增长25.4%。

2016年，这一数字下降了18.3%，但2017年，重庆市商品房销售面积达到5452.65万平方米，增长了6.8%。同时，住宅销售增长了36.6%。这种下降、增加和爆炸式增长解释了2017年重庆供应短缺和房价持续上涨的情况。

当然，重庆的数据不同于其他城市。如果不能把重庆作为一个整体来看，重庆大都市21区的房地产建设和销售，与其他城市相比，约占70%。

除了2017年重庆土地供应良好外，总体而言，2018年重庆市场的供不应求状况相对缓解。

此外，2017年，重庆又新建了120万平方米的公共租赁住房。

6.天津房地产的供需同时下降，其中销售额急剧下降。天津《2017年统计公报》仅披露2017年天津房地产开发投资为2233.39亿元，同比下降2.9%。商品房销售面积1482.12万平方米，下降45.3%；销售额达到2272.3亿元，下降34.7%。

天津统计局的其他披露显示，住宅投资为1559.7亿元，下降2.4%。2017年底，天津市商品房建筑面积8795.82万平方米，下降5.9%；竣工面积2023.41万平方米，下降30.6%。

天津的商品房数据似乎是一个谜。但是，从以上数据可以大致推测，2017年底天津商品房建筑面积和全年新增建筑面积不大可能大幅增加，所以不下降是好的。

截至2017年底，天津的常住人口为15，568，700人，比去年年底减少了52，500人——与上海和北京相似，但与北京和上海不同。

正如该市的统计公报所述，房地产市场的调整是显而易见的。如果2018年不放松监管，天津的房地产市场在2018年仍将低迷。

但话说回来，它越多，拯救市场的可能性就越大。

7.苏州房地产的建筑和销售面积减少。《苏州2017年统计公报》披露，2017年全市完成房地产开发投资2288亿元，比上年增长5.7%。新开工住房面积2486万平方米，比上年下降16.2%；住房建筑面积1.1812亿平方米，比上年下降2.6%。

苏州统计局没有披露具体的住房数据。然而，住宅建筑一般占60%。据估计，新建住宅区也在减少。

值得注意的是，2017年苏州商品房销售面积为1900万平方米，同比下降23.8%，其中住宅销售面积为1654万平方米，同比下降26.8%。这样，2017年苏州的住宅建筑和销售面积将会下降。

换句话说，这个规定对苏州有很大的影响。如果2018年的监管继续严厉，2016年的销售将很难回到高水平。

此外，值得注意的是，2016年底苏州常住人口为1064.74万人，2017年底为1068.4万人。除天津、上海和北京外，这一增量很低。

8.成都商品房建筑面积略有下降，销售依然火爆。《成都2017年统计公报》尚未发布。根据成都市月度统计报告，2017年成都市房地产投资为2487.9亿元，同比下降5.7%。截至2017年底，成都市商品房建筑面积为19374.5万平方米，同比下降2.6%。

详细的房源数据并未正式披露，但各市场机构的数据显示，2017年成都的住宅成交量在2000万平方米左右，可能仅次于重庆，尽管不如2016年。市场显示，2017年，成都新建住房供应仍然不足。杠杆游戏以前也分析过成都的宅基地供应。

结合吸引大学生落户的政策，综合判断显示，2018年成都市新建住房供应可能仍将供不应求。

9.武汉的投资和新建情况良好，住宅交易量大幅下降。与成都一样，武汉2017年的统计公报尚未发布。然而，市统计局披露，2017年1月至9月，武汉房地产开发投资为2130.05亿元，同比增长8.6%；开发投资在15个副省级城市中排名第二，仅次于杭州(2257.23亿元)。使用方面，住宅投资1449.36亿元，增长4.8%。

此外，2017年1月至9月，武汉市房屋建筑面积达到11071.2万平方米，同比增长0.5%；其中，新开工住房面积达到2199.23万平方米，增长20.5%，占建筑面积的19.9%，比去年同期增长3.3个百分点。

但与此同时，来自相关市场机构的数据显示，2017年武汉的住房供应为2163.09万平方米，同比增长1.3%。交易面积2040.42万平方米，同比下降32.7%。

由此可见，监管对武汉的影响很大，我们可以从这个角度更好地思考，人才争夺战的背后。

10.杭州在建和新开工的住宅建筑面积保持稳定，销售下降，但实用面积大幅下降。《杭州2017年统计公报》尚未发布，但杭州市统计局已经发布了杭州2017年房地产的详细数据。数据显示，2017年底，杭州住宅建筑面积为5939万平方米，同比下降1%。然而，新开工的住宅面积为1244万平方米，增长1.6%。

图5。杭州市2017年房地产相关指标图表来源|杭州市统计局

与此同时，2017年，杭州商品房销售面积达到1520万平方米，同比下降19.5%。这项规定似乎对大城市有很大的影响。

但值得注意的是，截至2017年底，杭州市新建商品住宅实用面积为539万平方米，同比下降37.6%。这表明库存和销售被迅速消化。也就是说，杭州过去可能卖得不好，但由于监管和控制，2017年可能会卖得好。

另一方面，如果放松监管，整体销售额可能很快就会上升。

综上所述，除了重庆这一中国经济总量排名前十的城市之外，在严格监管和货币中性的压力下，2017年的住宅销售都受到了不同程度的影响。然而，相关数据显示，这些城市的住宅销售大多受到人为抑制，一旦放松监管，可能会引发市场热。