无论楼市冷暖 深圳永不落幕！2018深圳大趋势研判

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深圳，深圳！

自1979年一位老人在南海画了一个圈以来，关于这座城市的各种传说一直在江湖上流传。

2015年，深圳房价飙升，城市再次变得火热；

2016年，深圳房价保持稳定；

2017年，深圳房价保持稳定；

2018年，深圳的房价会怎么样？

关于深圳的房价总是有两个传说。

一种观点认为，深圳的房地产市场已经稳定了两年，该市的经济正在快速发展。2017年，国内生产总值超过广州和香港，排名第三，城市产业高端，创新能力强，高收入人群多，环境优美宜居，户籍政策宽松，俗称容易突破限购。因此，根据每三年一次的房价波动规律，今年深圳的房价将面临一个关键的打击，深圳现在正处于大幅上涨的前夕。

另一种观点认为，深圳的房价过高，超出了大多数深圳人的购买力。深圳有很多高杠杆的房地产投机者。目前，国家收紧货币政策和降低杠杆率给他们带来了巨大压力。此外，深圳政府已公开承诺，五年内房价不会逐月上涨。因此，稳定仍然是今年深圳楼市的主旋律。

这两个说法听起来很有道理，那么今年深圳楼市的真相会是什么呢？

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首先，毫无疑问，在大多数城市的房地产市场停滞不前的今天，深圳仍然是一个备受关注的热门城市。在由稻草人组成的城市群中，深圳集团总是炙手可热。买房、入户和突破限购一直是这个群体中最热门的话题。作为一个门槛最低的一线城市，深圳是无数二、三线中产阶级家庭首选的移民城市，许多不怕老虎的大学毕业生将这里视为他们梦想的起点。

然而，深圳有这么多有利的潜在买家，它能在2018年支撑房价吗？感性不能解决问题，所以我们还是用理性的数据说话。

——数据来自中原地产

这是深圳中原地产发布的2017年深圳一手住宅均价图，包括与2016年相比的同比涨幅和同比跌幅。

作为深圳最大的房地产中介机构，中原地产的数据可以说是非常真实和权威的。

从图中可以看出，2017年深圳新市场仍呈上升趋势，尤其是龙华新区和南山区，增幅最高，分别达到26.8%和23.4%。南山区新市场平均价格已经达到101，452元/平方米，并且仍然卖得很好，显示了深圳人的强大购买力。

从新的报价来看，2017年仍是一个上涨的价格曲线。

让我们看看2017年二手房的交易数据。

2017年，深圳二手房交易量为63，578套，比2016年下降33.7%；平均成交价为56868元，较2016年增长3.5%。

从表面上看，这些数字可能没什么问题。让我再帮你理顺一下深圳楼市的逻辑。

自2015年4月以来，深圳房价大幅上涨。在不到一年的时间里，全市大部分建筑翻了一番，罗湖和布吉的一些老建筑增加了60-80%，宝中和龙华的二级建筑达到了150-200%。

2016年3月，深圳出台了一项监管政策，暂时为火热的房地产市场降温。10月份，监管力度加大，房地产市场再次降温。

在一年两次调控的大环境下，2017年深圳二手房成交量下降了1/3，但成交价格仍在上涨！我们必须知道，在北京调控之后，成交量和价格一起下降，二手房成交量下降了20-30%。所以我不得不说深圳真的是一个神奇的城市，深圳的房地产市场真的很稳定。

经过两年的调控，深圳楼市的底部得到了彻底的巩固。每当有人问我深圳会不会沦陷？你想再等一次吗？我真想说，老铁，不要等了！我不知道它会上升多少，但下降的可能性太小了。

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让我们来看看2017年深圳的土地流转情况。

2017年全年，全市共进行了42次土地出让，总面积106.7万平方米，成交额754.9亿元。与2016年相比，这一数字有所下降。

然而，这不是关键。关键是，在这42块土地中，只有一块是住宅用地，其余都是商业和工业用地。

住宅用地只有2%，这还不是全部。

该地块位于龙华智敏，由深圳人才安珠集团拍摄。它需要70年才能自我维持，并将被用来发展租赁市场，而不是在未来出售。

也就是说，在2017年，没有普通买家的地块。这种极端的情况在2018年可能不会产生太大的影响，但三年后肯定会影响到深圳的住房市场，深圳的住房供应将继续紧张。

深圳建设用地短缺是众所周知的。近年来，由于缺乏规划用地，深圳政府别无选择，只能加快旧房和旧棚的改造。在过去的习俗中，著名的农家房屋，如大冲、白石洲、岗厦和上下沙，都被大强度拆除。

然而，由于历史原因，深圳有数十万套小产权房和大量的旧商品房，对它们进行更新改造将是一项非常漫长而艰巨的工程。

未来几年，深圳的建设用地将继续短缺，土地将减少，新房供应将减少，房价将得到大力支持。

再加上深圳大量中产阶级家庭产生的强大购买力，一切似乎都指向深圳房价今年飙升的基础。

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然而，经过仔细研究，我不认为深圳今年会大幅上涨。

为什么？

首先，投资取决于总体趋势。今年的总趋势是什么？今年是住房和住房的大趋势，政府坚决实行差别化监管，完善长效机制；不遗余力地推进租购并举的住房制度。

目前，市场上有强烈的观望情绪，房地产市场不再是一个多武装的世界，而是一个对抗的阶段。一旦市场情绪降温，多元空将逆转，即使有更多资金，它也会暂时停止，而实力更强的房地产投机者将选择观望。

其次，中央政府继续加强金融监管，降低个人抵押贷款的杠杆。2018年初，地方银行没有表现出放松货币政策的迹象，继续提高抵押贷款利率，降低抵押贷款限额，并严格控制消费贷款的抵押贷款。

公布目前深圳银行按揭利率浮动表。

由此可见，农村商业银行、民生银行、中信银行、上海浦东发展银行等银行已暂停发放按揭贷款，只有农行、招商银行、中国建设银行和中国光大银行继续放贷。

即使是第一套，利率也普遍上升了10%-15%，第二套上升了15%-20%。

在房价快速上涨的时期，因加息而产生的额外利息支出很容易被收入所弥补；然而，如果房价上涨缓慢，额外的利息将成为一个沉重的负担，很可能收入将少于支出；如果房价在两到三年内没有变化，对于高杠杆投资者来说，这将是一场噩梦。

第三，深圳市规划和国土资源委员会负责人最近表示，在未来三至五年内，深圳房地产市场的监管不会放松，连锁不会增加。

有些人可能会说，如果房价要上涨，天要下雨，母亲要结婚了，这是你，土地委员会，可以停止的事情吗？

不过，我们必须明白，这是深圳市政府向中央政府作出的声明，深圳政府不希望过高的楼价削弱城市的竞争力和对人才的吸引力。

因此，可以预计，至少在最近两年，一旦深圳房价出现快速上涨，政府肯定会出台相应的调控政策来抑制房价。如果房价上涨过快，它将控制房价，如果房价上涨过快，它将控制房价。

我想每个人都非常清楚近年来政府监管的力度和效果。

然后分析2017年深圳二手房平均交易价格仍在上涨的原因。

对深圳二手房市场的仔细研究表明，事实上，2017年，深圳大部分地区的二手房稳步小幅上涨，甚至有少数地区出现小幅下跌。然而，有两种类型的住房增幅较大，一种是学区住房，另一种是高端豪华住宅。

不用说，小学生的数量在增加，学位差距在扩大，高质量的学区自然会继续受欢迎。

但去年深圳高端豪宅的价格出乎许多人的意料，相对于市场浮动的豪宅呈现供不应求、均价上涨的趋势。

深圳1000多万套豪宅的成交数量和平均价格▼

——来自中原房地产研究中心的图片

此外，值得注意的是，超过3000万套豪宅的交易数量和比例持续上升。

——来自中原房地产研究中心的图片

这表明，在深圳，随着高净值人士数量的增加，真正有价值的高品质豪宅已经成为稀缺资源。太多的钞票追逐太少的高价值房子，越强越强，高端市场将不可避免地一路上涨。

据了解，在调控后的两年里，深圳湾区的高端楼盘相对市场上涨了近30%，米香湖的豪宅上涨了近20%。就连深圳的旧豪宅和已经有20年历史的东海花园也大幅增加。

也就是说，学区房和高端豪宅的兴起，推高了整个深圳二手房的平均价格，而普通人只需要的房地产的增长其实并不多。

另一方面，这表明深圳目前的房价已经达到了阶段性高点。对于大多数只需要自己生活的人和投资者来说，接受报价并在短期内继续盲目追逐高价是不现实的。

因此，对于2018年的深圳楼市，一直持有飙升观点的欧洲之神，不敢失算，但那些预计将继续横盘或下跌的人，请保持清醒。

根据所有有利条件和数据分析，深圳楼市今年最大的可能趋势是继续温和上涨。

但即使到了年底，库存也只上升了10个百分点，这是对上亿套房子的血腥补充。

你能拿着这把温柔的刀吗？