促销手段频出 春节楼市“不打烊”

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专家表示，在目前大多数一、二线城市楼市降温的过程中，看似高潮迭起、热闹非凡的“抢人大战”不可能马上转化为楼市的购买力。预计到2018年，越来越多的房企将积极适应政府的调控措施，积极以量取胜。

“寄钱送房子送账户”、“新年打八折”和“春节特价出售”...春节期间，《中国证券报》记者走访了武汉、湖北、Xi、陕西和江苏南京等地的几处房产，发现一些二线城市为了吸引大学毕业生落户，制定了购房、租房等优惠政策，许多房地产开发商也使用了各种促销手段。

专家表示，在目前大多数一、二线城市楼市降温的过程中，看似高潮迭起、热闹非凡的“抢人大战”不可能马上转化为楼市的购买力。预计到2018年，越来越多的房企将积极适应政府的调控措施，积极以量取胜。同时，加强限售房管理和抑制投资需求可能是未来房地产调控政策的变化趋势。

增加优惠活动

早在春节前，恒大集团就打出了“新年八折”的促销口号。《中国证券报》记者在走访Xi安北三环恒大地产时发现，虽然春节期间售楼处游客不多，但春节前的一波销售浪潮给人留下了深刻印象。

“几年前，我们推出了分期付款计划，在三天内卖出了60多套房子。然而，这88%的折扣活动并不是针对所有的上市公司。只有可以在恒大地产应用上搜索到的项目才会参与，其余的项目和房源将根据各地的售楼处进行安排。”售楼处的售货员告诉记者:“现在不仅我们的房地产卖得好。自去年以来，Xi安的房子卖得很快，马路对面的房地产早就卖光了。"

记者走访时，该房产只剩下4栋房子，不到一个月就卖出了200多栋房子。Xi一月份房地产市场的销售情况也可见一斑。同策研究所研究员王文表示，从同策监测的二线城市的表现来看，1月份只有Xi和重庆的交易量有所增加，而Xi是1月份最活跃的二线城市。从房价的波动来看，Xi市1月份的商品房价格与上月持平，但比去年同期上涨了29%。

春节期间，金代尔(600383)推出了“新年大优惠，江城快乐购物”优惠活动。《中国证券报》在走访武汉市武昌区的一处房产时发现，该房产推出了数十个特价房，这些特价房都是以“一价”的价格出售，并且只在春节期间认购。

根据王贻芳研究中心的统计，从2月5日到2月11日，武汉主城区共售出1222套新商住楼，比上个月下降26.6%。汉口中心区、武昌中心区等高价位区域的交易量没有减少而是增加了，主城平均交易价格仅略有下降；源城区销售1209台，交易量同比下降35.0%。黄陂非限制区交易量增加，江夏销售量下降，源城区平均交易价格明显下降。

“随着市场推动节奏的变化，源城区的楼市在连续两周好于主城区后开始降温，但其成交量仍占全市总成交量的一半，对季节性购房的需求可谓不可或缺。”武汉一家房地产企业的销售总监告诉记者。

根据南京在线房地产网的数据，南京的新房库存仍保持在25000套的高水平。自今年2月以来，南京共有7处楼盘开盘，除了一些项目外，其余都没有卖出去，只有3个项目卖出了一半以上。

在访问期间，《中国证券报》的一名记者发现，位于南京江北新城的一栋建筑目前出售的是毛坯房，平均价格为27800元/平方米。由于该房产是由南京一家信誉良好的公司开发的，即使春节期间不打折，还是有很多居民来看房子。然而，对于其他物业，情况并不乐观。根据南京在线房地产网的统计，距离另一个房地产只有几公里远，自去年12月29日推出以来，售出的房屋还不到10%。现场买家表示:“据说，物业不好，开发商不是有名的大企业，担心质量问题，和周围的价格相比太高。”

“抓人”的影响是有限的

自2018年初以来，许多城市放宽了定居限制或取消了购房限制。根据公开信息，在南京、武汉等二线城市降低了定居门槛后，Xi和东莞也在2月份发布了新的户籍政策。Xi安省放宽了对依靠直系亲属的限制，东莞取消了积分入户，并实施了“两个五年”户籍条件。

就购买条件而言，这一轮调整不同于前一轮放宽人才条件的新政策。长沙、秦皇岛、郑州、成都降低了对人才购房的户籍和社会保障限制，而武汉则提供了人才代金券，即这些地区需要的相应人才相当于注册人口，具备购房资格。

值得注意的是，Xi平安去年出台了相关限购政策。政策明确，2017年4月18日前，新城区、碑林区、雁塔区、未央区等开发区规划区内购买的商品房，只能在购买之日起五年后上市交易。同时，在限购范围内购买商品房或二手房的非居民家庭，必须提供在本市连续缴纳个人所得税或社会保险两年以上的证明。

记者参观房地产售楼处时，可以看到相关的限购政策和结算政策。除了在未来五年内为大学毕业生筹集56万套租赁住房，使留在武汉就业创业的大学毕业生能够购买到舒适的住房，并以低于市场价格20%的价格租到租赁住房外，武汉还在春节前宣布，将继续实施差别化调控政策，全面实施“第一批先需住房者”。

“武汉为人才购房的优惠政策并没有真正落到实处。大多数房地产开发商不实行20%的购买折扣政策，我们公司的房地产也是如此。”一家中央企业房地产集团的营销人员告诉记者，我们知道的唯一一个适用相关优惠政策的长江青年城刚刚起步，上市时间还不确定。

深湾宏远(000166)(港股00218)首席宏观策略师王胜认为，已经调整了楼市政策的兰州仍处于去库存周期，2017年11月的库存与销售额之比为17.8。事实上，兰州过热的房地产市场集中在市区，而一些郊区县的库存仍然严重过剩，因此严格的限购意义不大。这一政策调整还考虑到了郊区市场的去库存化倾向和防止城市地区房地产投机的需要。

“放宽南京等二线城市的居住条件，其核心目的是提高人口的吸纳能力，增强区域竞争力。这背后的深层原因是要在2020年完成新的城镇化目标，实现登记人口城镇化率超过45%的刚性指标。这不仅仅是为了放松房地产监管。”王胜表示，放松对定居点的限制将在很长一段时间内提振房地产市场的需求。

中信证券(香港股票06066)房地产分析师陈申表示，对南京和合肥放宽人才政策的研究发现，无论是地区研究机构还是开发商都没有对人才政策给予足够的重视，这表明人才政策并没有通过解构需求群体来影响实际需求。

"原因是有很多因素，如发布的及时性和政策的力度."陈申说，南京的放松主要体现在首次落户后的就业上。在价格限制和销售限制政策尚未突破的前提下，需求释放相对缓慢，由此带来的增长在短期内更难体现；虽然合肥从目前的计算中受益最大，但此次政策放松的实际影响暂时并不显著，对房地产的影响尚未发酵。

抑制投资需求必须长期坚持

通策研究所首席分析师张宏伟认为，“人才竞争”涉及到租房政策、户籍政策、购房政策等。，这反映了大城市对高端人才的竞争。只有留住人才，城市才有竞争力，这是政策最重要的意义。

“在2017年底小幅上涨之后，房地产市场在2018年没有看到好的开端。”张宏伟说，一方面，春节因素大大降低了交易基数；另一方面，随着调控的不断深入，“无房炒房”仍在继续实施，预计调控不会放松。受2017年调控深化的影响，预计2018年将有越来越多的房企无法支撑，开始主动放弃“底线”，积极“量入为出”，以适应政府的价格引导措施。

王胜还认为,“住房而非投机”的基调将保持不变，满足第一套需求、支持改善需求和抑制投资需求的方向仍然存在。然而，更多的城市根据自身的财力和库存状况制定政策，这符合差别化监管的原则。

“从长远来看，长期机制的落地将带来短期监管政策的调整。”王胜说。

展望2018年，陈申认为，重点一、二线城市，尤其是二手房价格严重倒挂的城市，需要注意改善供给面。通过对南京和合肥的实地调查，二线城市存在限价令微调的痕迹，共同的特点是调整幅度较小，基本上刚刚达到房企的盈亏平衡点。据预测，价格极限边际改善的扩散并非不可能，这对于高需求城市的推广更为关键，市场可以在短时间内实现。对于供需矛盾不突出的城市来说，以人才政策为代表的需求侧促进因素将有一个更加渐进和漫长的释放周期。