房价受限 成本高企 济南开发商迎“微利”大考

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◆记者王彦峰济南报道

随着房地产调控政策的不断发展，济南房价已进入稳定通道。然而，土地价格并没有明显下降:在7日的一次土地拍卖中，济南高新区创新谷的土地价格被限定在11000元/平方米，底价为5817元/平方米。

山东白城税务局房地产业务负责人李莉告诉《经济导报》记者，按照正常的成本估算，开发商的交易能力是不被考虑的，如果项目以最高价格出售，只能获得微薄的利润。

《经济导报》记者还注意到，7日，除了上述土地外，济南高新区核心区还有一处住宅用地以更高的价格出售。自去年8月以来，唐山、汉宇等济南地区的土地价格也已售罄，这些房地产项目今年将承受更高的成本压力。

长庆有限公司的转让价格不低

7日，济南高新区创新谷62852平方米的土地挂牌出售。该地块位于长庆大学科技园海棠路以西、马鞍山以南，同时也是济南市房地产市场广泛关注的区域。因为，这是济南第一个有直接限价的地块。

根据土地出让文件，该地块的主体——高新区管委会提出，为了加快创新谷的发展，引进专家和高端人才，控制该区域的房价，创造高品质的居住环境，该地块不允许联合招标，该地块的投标人必须承诺该地块的商品房销售价格不高于11000元/平方米，并在该地块建立垃圾集中回收系统和直饮水分户系统。

在7日的土地出让中，这块土地引起了众多开发商的竞争。《经济先驱报》记者注意到，至少有7家开发商参与了竞争，经过35轮招标，土地最终以5.85亿元的价格售出。根据济南公共资源交易中心的数据，该土地被济南高辛控股集团有限公司的全资子公司济南高辛智慧谷投资房地产有限公司收购..

该地块的最大容积率为1.6，即该地块未来的容积率约为10.05万平方米，因此该地块的容积率可计算为5817元/平方米。在此成本下，该商品房未来最高销售价格不超过11000元。有限的房价将为购房者提供稳定的房价预期，但也将使开发商的部分利润减少/0/房，对开发商的管理能力提出了新的挑战。

开发人员只会少得可怜

济南东部一家房地产公司的成本总监刘告诉《经济导报》记者，在房地产开发中，开发商的成本通常包括土地成本、建筑安装成本、税收成本、财务成本、营销成本和管理成本。在目前11000元/平方米的销售价格下，5817元/平方米的底价给开发商留下的利润将非常小。

除了土地成本，建筑和安装成本也是一个大问题。根据此人的分析，由于各种建筑的质量不同，建筑和安装的成本也会不同。如果桩基、筏板基础、车库和高层住宅的材料采用普通材料，每平方米的建筑和安装费用约为3000元。多层住宅和高层住宅的建筑和安装成本会有所不同。例如，高层产品的措施成本更高，但总体差异不大。

税收成本也是一个大项目。李莉说，房地产开发过程中的相关税种比较复杂，包括土地增值税、土地使用税、契税、增值税、附加税、印花税和企业所得税。

李莉仔细测算了该项目的税收成本:“按照未来销售价格11000元/平方米，按照正常的建筑安装费用、销售费用和行业管理费用，如果该项目是一个普通住宅项目，其税收成本将达到8000多万元；如果是非普通住宅，总税收成本约为1亿元。在成本控制良好的情况下，根据最高价格，项目的净利润为几千万元，净利润率低于5%。”

上述刘先生告诉《经济导报》记者，按照目前开发商的最高销售价格和土地收购成本，开发商今后只能获得少量利润。

税收、费用和其他成本都有所上升

除长清的土地外，7日高新区核心区还有两次土地出让。这两个地块的总面积约为60，238平方米，其中包括40，779平方米的住宅用地。最终，这两块地的最高价格达到了19.09亿元，其中住宅用地的价格为16.5亿元。随后，住宅用地进入拆迁安置用房招标阶段，山东绿地春天控股集团以24800平方米的拆迁安置用房面积获得了两块土地。

在这两个地块中，居住用地的最大容积率为3.3，未来容积率为134，570平方米。按总成交价19.09亿元计算，底价为12300元/平方米。扣除24800平方米的安置房后，开发商的销售建筑面积为109770平方米。今后，安置房将免费移交给有关部门，作为销售处理，并缴纳税费。业内人士估计，这一成本将超过5000元/平方米，这意味着安置住房的总成本将超过1.24亿元。

此外，开发商需要投资9700万元修建学校和36800平方米的公园绿地。这样，开发商的住宅楼面地价成本就会大大增加。

李莉告诉《经济导报》记者，随着土地价格上涨，开发商承担的其他费用也将增加。例如，在税收方面，开发商将承担土地交易后的契税，税率为土地交易金额和公共配套费用的4%。土地单位价格成本越高，税收就越高。此外，在开发和销售中，开发商的征地成本越高，其财务费用和管理费用也就越高。目前，高新区核心区上述住宅用地周围销售的住宅产品价格约为19000元/平方米。因此，在目前的土地成本下，开发商未来将面临更大的压力。

长期压力将会消散

世界银行山东地区总经理朱江(002285)告诉《经济导报》记者，今年将有许多高价项目陆续进入市场，由于成本高，处于不利的竞争地位。“济南市场上还有一些土地价格相对较低的项目，而且数量也比较大，这将对高价土地项目形成较大的挤压。”

此外，房地产行业的去杠杆化仍在继续，行业的资金链日益紧张，开发商的融资成本不断增加，资金回收速度放缓，这也给开发商带来了很大的压力。

然而，从长远来看，朱江对高价项目并不悲观。“从长远来看，济南低成本的土地项目将逐步被消耗，各种项目的土地成本将上升，高价土地项目的竞争压力将逐步缓解。”朱江说。