国内外基金积极买入 高力国际预测上海商务园区租金仍会涨

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中国证券报(记者张亮)1月9日，房地产服务机构高力国际(Colliers International)发布了《2017年上海楼市市场回顾及2018年市场展望》，指出2018年上海核心区甲级写字楼供应充足，租赁需求强劲。预计年租金将基本持平，而2018年上海商务园区的平均租金将会上涨，但巨大的供应量可能会使租金涨幅受到限制。

根据高力国际的最新报告，2017年，上海核心区甲级写字楼市场共完成12个新项目，总建筑面积达95.6万平方米，总存量增至约710万平方米。在过去的六年里，净吸纳量达到了547，000平方米的最高水平，但空市场的年平均占有率同比增长了4.6个百分点，达到14.8%。

从需求来源来看，金融行业和专业服务企业仍是主导力量，2017年，wework、office partners等各类联合办公企业将开始抢占上海甲级和超甲级办公市场。由于资金雄厚，这些行业领袖先后与核心区域几层甚至整栋楼的甲级写字楼业主签订了重合同。高力国际预计，随着联合办公行业竞争的加剧，2018年行业领先企业将继续在核心区域吸纳大量办公空间。

高力国际华东办公服务有限公司执行董事赖表示，随着中国进一步对外开放，上海将吸引更多的国内外金融机构，为未来三至五年对甲级写字楼的新需求奠定坚实基础。展望2018年，城市核心区将有约57.3万平方米的新增供应进入市场，包括前滩、虹桥商务区、徐汇河畔、普陀镇如等几个重点新兴领域的大量项目将于年底前完成。因此，预计虽然需求将继续强劲，但上海核心写字楼的平均入住率仍将保持在15%左右，2018年租金将基本持平。

根据高力国际的报告，就上海的商务园区而言，2017年有20个新项目进入市场，总有效建筑面积为98万平方米，供应达到2007年以来的最高水平。年内，上海商务园区市场共完成11笔交易，交易总额达174亿元。外国基金、国内机构、人民币基金和终端用户等投资者最为活跃。这类投资者更喜欢收入稳定或有翻新和升值潜力的高质量资产，主要集中在张江、金桥和漕河泾。高力国际中国资本市场与投资服务有限公司执行董事王贝表示，日益便捷的地铁交通有望在2018年继续改善上海商务园区的交通可达性。2018年，上海商务园区市场将迎来约80万平方米的额外供应。约68%的新项目将位于需求旺盛的张江、漕河泾和金桥地区。

高力国际预测，随着新项目的大力吸收和高建筑标准的支持，上海商务园区的空入住率将会下降。预计上海商务园区的平均租金将呈上升趋势，但2018年的巨大供应量可能会使租金涨幅受到限制。