企业迎来价值重估 盈利能力分化加剧

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■我们的记者陈雨涵

中国指数研究院近日发布了2018年北京中国房地产上市公司十大研究报告:2017年，在资本市场“监管升级，从虚到实偏离”的主题下，房地产上市公司整体融资环境趋紧，但交易规模达到新高。房地产上市公司抓住市场机遇，实现了整体“增收节支”。由于规模效应、经营效率和管控水平的差异，房地产上市公司是盈利的。自2018年以来，行业继续保持前一年调控收紧的趋势，行业资金不断收紧，房地产上市公司的竞争将更加激烈。未来，随着房地产投资的长期价值回报，基本面良好、注重城市群发展布局的房地产上市公司将更受资本市场青睐。

报告从六个方面分析了房地产上市公司的综合实力。从经营状况看，房地产上市公司总资产规模竞争仍在继续:2017年，沪深Mainland China房地产上市公司平均总资产为1038.98亿元，同比增长32.52%，比2016年增长0.89个百分点。

在盈利能力方面，房地产上市公司收入增加，利润增加，盈利能力分化加剧。2017年，房地产上市公司销售业绩的快速增长导致其营业收入和净利润规模同步增长。上海、深圳和内地在香港上市的房地产公司平均营业收入分别为167.37亿元和328.09亿元，同比分别增长8.11%和27.64%；平均净利润分别达到21.00亿元和51.94亿元，分别增长25.34%和52.27%。

从财务稳健性来看，近年来房地产上市公司的负债水平处于较高水平，因此有必要防范流动性风险:2017年，房地产上市公司的负债水平保持在较高水平，在香港上市的上海、深圳和内地房地产公司的平均资产负债率分别为79.03%和78.23%，同比上升1.85和2.65个百分点。

在股东回报方面，房地产上市公司的长期价值和股东回报水平有所提高:2017年，房地产上市公司的创新能力价值不断提升，上海、深圳和内地房地产上市公司的平均每股收益分别为0.55元和0.87元，分别比2016年增长0.14元和0.33元。

在市值管理方面，房地产上市公司的总市值增加，投资价值回报:2017年，房地产上市公司实现了规模和利润的双增长，良好的业绩传递到资本市场。截至2017年底，房地产上市公司总市值达到4.01万亿元。

就投资价值而言，房地产上市公司的回报转向了重估，重点关注业绩高、布局优、政策分红的个股:2017年末，a股资本市场波动反弹，沪深300指数收于4030.86点，同比上涨21.78%。

根据报告分析，主要上市房地产公司集中度的提高以及业绩的确定性增长所带来的估值的提高将成为房地产行业投资的主线。首先，行业领导者的多元化融资优势和品牌的高溢价优势突出，这将迎来升值的机遇。其次，房地产上市公司抓住区域发展机遇，拥有高质量的土地储备，容易获得高估值。此外，一些房地产上市公司抓住了美好生活发展的主线，积极开拓空股市，培育了业务增长的新动能，成为资本市场的亮点。