防控房地产化能否为“高铁拉来的城市”降温

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近日，国家发展和改革委员会、自然资源部、住房和城乡建设部、中国铁路总公司联合发布了《关于促进高速铁路车站周边地区合理开发建设的指导意见》，提出要坚决防治纯房地产化倾向，禁止以高速铁路车站周边开发建设为名盲目扩张城市。

继特色城镇和主题公园之后，高铁新城已成为第三个需要防范房地产化趋势的区域。这个决定会有什么影响？

到去年年底，全国高速铁路里程达到25000公里，有700多个高速火车站。随着高铁的建设，“高铁新城热”已经在一些地方掀起。国家发展和改革委员会发言人孟伟表示，该意见的发布是为了指导地方政府规范有序地推进高速铁路车站周边地区的发展和建设。

该指南专门为大城市、中小城市提供分类指导。业内分析人士表示，随着高铁网络从“四纵四横”向“八纵八横”的扩展，新建的高铁站将主要集中在中西部和东部的省际和城际连接线上，许多三四线城市将成为调控的重点。

首先，四线城市正在成为规划和发展新的高速铁路城市的主力军。早在2015年，媒体就有不完整的统计数据，全国规划建设了70多个新的高速铁路城市。据记者调查，在过去两年中，有20多个城市计划建设新的高铁城市，其中大部分是中小城市，城市居民人口不足100万，三、四线及以下城市占70%以上。

其次，许多中小城市与高铁站有明显的“距离”。根据对41个高铁站城市的抽样统计，发现高铁站与城市中心的平均距离分别为9.08公里、11.26公里、9.51公里和8.27公里。事实上，一些高速火车站距离市中心几十公里甚至几百公里，这给人们出行带来了不便。

此外，一些中小城市已经规划了大面积的高铁新城。根据该意见，在大城市的高速铁路车站附近，初期开发的重点是新建车站周围2公里以内的区域。中小城市应避免照搬大城市的发展经验，创造特色，盲目建设城市。

然而，许多规划中的新高速铁路城市往往面积很大。聊城高铁新城空站概念性规划面积186平方公里，其中核心区城市设计面积约21平方公里，控制性详细规划面积约30平方公里。依托在建的惠州北站、惠城南站和罗浮山火车站，惠州三大高铁新城规划总面积超过200平方公里。

“火车一响，金子就两千”创造了许多“火车拉的城市”。现在，如果高铁启动，会带来同样的效果吗？研究发现，高速铁路站内列车数量越多，辐射能力越大。对于一些自我发展势头良好的城市来说，高铁红利很容易刺激房价上涨。

数据显示，在过去两年中，高铁沿线一些城市的房价出现了不同程度的上涨。从2016年到2017年，淄博的房价在两年内上涨了50%以上，高铁的面积几乎翻了一番。京港台走廊沿线，合肥房价从2016年初的每平方米8984元上涨至今年4月的14303元，九江、南昌、赣州均有不同程度的上涨，涨幅均超过20%。

然而，与此同时，也有一些城市发展规模大，发展模式单一，高铁站周围综合设施不完善，导致大量的民房/民房/民房。

例如，新华社记者在阳泉北站采访时发现，2009年石太客开业后，当地一家房地产公司获得了该站周围的第一块土地。然而，2014年房子建成后，由于当地经济不景气，相关配套建设放缓，前三年只有三分之一的房子售出。直到去年，当地经济才开始复苏，棚屋变成了货币化安置，购房需求才得到刺激。

在一些地方，人们会聚集在高速火车站。事实上，高铁站只是一个交通节点。新城离不开工业和市场的支持，它的发展需要时间。

值得注意的是，交通优势实际上是一把“双刃剑”。以黔东南州为例，柯睿研究中心发现，拥有两条高铁线路的黔东南州交通优势明显，但周边一半以上的流动人口流向长江三角洲和广东，且黔东南州的集中度不到2%。根据中国住房价格平台的数据，今年4月，黔东南州二手房平均价格为每平方米4577元，按月环比和同比增幅计算，在全省排名最后。

通过搜索全国ppp项目数据库，我们可以看到有106个项目与高铁站周围的建设有关，其中58个已经进入管理数据库，48个已经被列入储备名单。大部分项目集中在市政工程、城市综合开发和交通行业。

根据财政部ppp中心发布的数据，从去年12月到今年3月底，全国有1160个管理图书馆项目退役，累计投资减少1.2万亿元。退役项目前三位分别是市政工程、交通运输和城市综合开发，分别占项目总数和投资的51.9%和67.6%。

在围绕高铁站开发建设的过程中，必须注意防范地方债务风险。一方面，有关地方要进一步完善项目和资金管理，加强成本效益分析和评估，合理控制建设规模和进度，防止实际开发脱离地方财力；另一方面，地方政府也应实行债务限额管理和预算管理制度，不得以公私合作的形式违规借款。

(据新华社报道)

编辑朱昱