破解长租公寓盈利困局 资产证券化料成突破口

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专家表示，作为一项“重资产”，长期租赁公寓与资金密切相关。为了找到真正的蓝海，资产证券化被普遍认为是未来的出路，保险基金可以通过购买这类资产证券化产品继续为长期租赁公寓行业提供金融支持。

中国保监会近日发布通知，允许保险公司参与长期租赁市场，明确了保险资金参与长期租赁市场对融资主体和项目主体的三大要求。此前，在持续的政策红利下，长期租赁公寓已成为各大资本追逐的投资目标。然而，长期租赁公寓市场的残酷洗牌也正在进行，许多长期租赁公寓品牌因管理不善退出市场。运营和盈利模式仍然是长期租赁公寓普遍存在的问题。

接受《中国证券报》采访的专家表示，长期租赁公寓作为“重资产”与资本密切相关。为了找到真正的蓝海，资产证券化被普遍认为是未来的出路，保险基金可以通过购买这类资产证券化产品继续为长期租赁公寓行业提供金融支持。与此同时，监管当局必须严格控制“资产”，避免住房企业通过租赁住房政策的“窗口”过度融资。

利润空的房间需要改进

中联黔元房地产基金管理有限公司总经理何良宇认为，目前长期租赁公寓的运营处于发展的初级阶段，行业集中度较低。对于长期租赁公寓领域的企业来说，如何快速在十亿美元的市场中占据一席之地，解决初始资本重、回收期长的问题，打造特色经营品牌，建立差异化竞争优势，是一个亟待解决的问题。从长远来看，必须解决“投资回报率低”的问题。

光大安石资产证券化业务负责人曾晶认为，长期租赁公寓的盈利前景仍不明朗，运营能力亟待提高。由于对长期租金的需求主要集中在人口密度相对较高的一、二线城市，住宅资产的租售比过低，短期租金大幅增加，空房源有限。公寓资产和一些商业改造的居住/租赁资产是长期租赁公寓的发展方向，由于其持有成本低，应大力鼓励。

就深圳市场而言，深圳碧桂园(港股02007)集团副区域法律经理李冰认为，目前长期租赁公寓产品同质化竞争严重，产品差异化设计没有根据不同人群的需求进行。同时，就长期租赁企业而言，现金流回收周期延长，导致资本压力和经营压力增加。

尽管如此，从保险基金的角度来看，长期租赁公寓无疑是一个新的投资渠道。

业内人士表示，保险资本需要更多长期、稳定和高收益的投资方向来维持和增加其价值，这与长期租赁市场的未来发展相匹配。

资产证券化将成为一个突破

一位负责保险公司资产管理的人士认为，当保险资金进入租赁市场时，风险仍然很高。这是因为目前，长期租赁公寓运营商和房地产投资基金首先将部分产权出售给保险公司和其他长期基金持有人，然后与后者共同发行房地产投资信托基金。然而，经营性物业的年化收入仅为3%-4%，其租金收益率低于保险资金长期投资回报的预期值。因此，大多数保险公司对经营项目的长期投资持谨慎态度。

该负责人认为，在入市试水阶段，保险资金与政府和国有企业合作的可能性很大。此外，一些长期出租公寓企业经营“重资产”可能是一个方向。这类项目有资产支持，风险相对可控。

“在不久的将来，长期租赁公寓业务布局中最重要的两个要素是资产和运营。如果我们能够通过成本管理和大规模经营来提高经营效率，逐步建立品牌形成良性循环，我们就可以在一定程度上扭转目前长期租赁公寓的局面。低利润的问题。”何良宇表示，从行业长远发展的角度来看，如何通过改变土地供应模式来支持租赁住房，降低“面粉”价格，是一个必须解决的问题。同时，从建设、孵化和证券化退出环节支撑租赁住房行业的整个金融产品链，优化行业主管部门在建设验收、备案和交易环节的监管流程和效率，对于长期租赁公寓行业的快速、健康、大规模发展至关重要。

何良宇表示，保利租赁房和碧桂园租赁房等多个单一租赁房房地产投资信托基金的成功登陆，表明长期租赁公寓的发展方向是资产证券化。与传统融资工具不同，reits以资产为目标运作资本，盘活企业现有资产，将“资产池”转化为“资金池”。在有效解决“重资产”长期租赁公寓投资回收周期长的同时，为“重资产”企业打造后端退出平台，完善“重资产”企业“开发、控股、证券化退出”的全产业链模式，使企业能够

毫无疑问，房地产投资信托基金是一个重要的投资和融资工具，为企业持有"重资产"，以布局租赁住房业务，甚至迅速占领租赁住房市场。

“要想在长期租赁公寓市场中获得良好的发展，就必须通过整个行业过程来提高投资和管理回报。退出渠道的顺畅性和定价作用是基金以市场化方式参与长期租赁市场的重要前提。”曾晶表示，目前，资产证券化是一种重要的退出方式，但也有许多问题需要解决。其中一个值得特别关注的问题是中国缺乏长期股权投资者，因此大部分所谓的资产证券化退出都是一种债务再融资。

“从间接投资的角度来看，未来投资租赁资产证券化产品将成为保险基金支持长期租赁公寓行业发展的重要手段。”东方金城的分析师徐成元认为，根据国外经验，为长期租赁公寓融资的最常见方式是将租金等资产证券化，然后通过二级市场融资。保险基金的负债期限长，与长期资产证券化产品的匹配程度高。

许成元表示，随着长期租赁公寓行业的发展，这类资产证券化产品在未来将继续增长，保险基金可以通过购买产品继续为长期租赁公寓行业提供金融支持。同时，资产证券化产品由租金产生的现金流支付，具有风险隔离功能，保险公司可以更好地控制投资收益。

有必要严格控制“资产”

何良宇提醒说，资产证券化是长期租赁公寓行业完整商业模式不可或缺的一部分，但有必要保持“资产封闭”。对于租赁住房布局真实、资产租赁经营良好的企业，应继续鼓励和支持其证券化经营。同时，严格控制“资产”也是避免“房企利用租赁住房政策过度融资”的有效途径。

何良宇认为，在租赁住房市场和租赁住房证券化发展的初期，建议监管部门综合考虑项目的整体情况(如发行人资质、产权资产的位置和质量、发行规模和估值比例、经营者发展计划等)。)以掌握具体的审计标准，既符合市场的实际情况，又体现了对行业的鼓励和支持，从而促进租赁住房行业的健康发展。

“目前，长期租赁的盈利能力不高，而在市场初期，规模优势是非常重要的先发优势，因此企业追求大规模扩张是很自然的。”曾晶强调，从长远来看，行业的健康发展需要注重操作。监管当局在制定政策时可以鼓励运营能力，投资者在做出投资决策时也需要对运营能力进行定价。

李冰表示，如果普通投资者真的想购买长期租赁公寓等资产证券化产品，这取决于运营和管理带来的附加值。对于长期租赁公寓的资产证券化业务，我们需要重视管理能力，不能让其盲目发展。只有具备实际管理条件的企业才能被认可发行产品。