从政府工作报告看房地产：这些关键词给楼市指明方向

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房地产不仅是国家支柱产业之一，也是国民经济中不可忽视的一个环节。它也是影响人们生活的一个重要因素，涉及到“住房”这一重要话题。

3月5日，在第十三届全国人民代表大会第一次会议上，李克强总理的《政府工作报告》中出现了许多与房地产有关的关键词，如“无房无房”、“房改”、“经济适用房”、“住房制度”。通过这些关键词，我们如何从人大的角度来看待2018年及未来房地产的发展趋势？为此，《全国商报》记者采访了一些房地产业人士。

继续坚持“留而不投机”

根据政府工作报告，“坚持住用不炒”，落实地方主体责任，继续实行差别化监管，建立健全长效机制，促进房地产市场稳定健康发展。"

安居克首席分析师张博认为，报告对“无房无炒”的重新强调，清楚地揭示了“三不变”的原则，即调控的决心不变，调控的目标不变，长效机制的方向不变，这为2018年楼市调控定下了基调。在差别化监管的背景下，为了巩固监管成果，增强市场稳定预期，仍将对热点城市，尤其是向北方和纵深发展的房地产市场进行严格监管。四线城市的去库存化政策仍将保持一定的节奏，并将继续向县城下沉。

深圳房地产研究中心研究员李表示，报告的重点之一是“继续实施差别化监管”，这可能是下一个房地产监管政策的阶段性特征。由于之前的政策基本上是“一刀切”，我们可以看到一些中心城市，包括三四线城市和中西部地区，基本上采取了紧缩的态度。

在谈到“落实地方主体责任”时，戴德梁行华南与西部研究部主任、高级主管张表示，这是一种分类监管的做法，由于不同市场的反应不同，地方政府应避免全面实施。2018年，房地产市场调控的基调很明确。一方面，调控政策没有放松，差别化监管仍在继续；另一方面，这是同步的长期机制的建设，所以房价不可能在2018年大幅上涨。

棚子变成了攻击并再次加速

《政府工作报告》指出，“为了更好地解决群众住房问题，启动新的三年棚改计划，今年将开工580万套。”

中国综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松指出，棚改是国家近期密切关注的方向。舍改革主要是为了满足最基本、最底层的住房需求，具有政策导向性，也是国家对住房需求宏观政策的落实。然而，棚改的实施因地而异，因此政府需要加大实施力度，包括土地供应和投资。

同时，易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，这意味着棚改工作是保持力，棚改的解决与人民住房问题继续挂钩。在很大程度上，这也表明民生保障仍将得到加强，而启动这样的住房是一个必要条件。

那么工棚改革对城市房地产市场有什么影响呢？在张博看来，房改对楼市有直接影响，尤其是四线城市的楼市。自今年年初以来，工棚改革的目标将继续落空。在分类控制下，去库存化的效果将在未来三年继续显现。

提高公共租赁住房的安全性

《政府工作报告》提出:“要加大对公共租赁住房的保障力度，要保障低收入住房困难家庭，将符合条件的新就业非住房职工和农民工纳入保障范围。”

张博认为，“应保”是公租房的核心词，即公租房保障的最大亮点是覆盖面的扩大。公共租赁住房保障范围已从低收入户籍人口扩大到低收入无住房困难家庭和新就业农民工。同时，2018年公共租赁住房的供应也有数据保障。例如，北京计划配置1.5万台，济南已建3000台，成都已建4000台。

"扩大住房保障覆盖面，解决住房问题."据张介绍，经济适用房将惠及住房困难人群、无房户和农民工，而公租房兼具经济适用房和租赁房的双重属性，将成为未来五年的重点项目。

建立多层次的住房供应体系

政府工作报告指出，“支持居民自住住房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。"

“在制定租约时，不要忽视购买房屋的自住需求。”张说，对于有能力购买自住住房的需求，强调的是自住住房的产权性；租赁市场主要解决购房困难群体的住房需求，同时也注重住房的住宅属性；通过转让部分土地转让权和产权，拥有共有产权的住房可以帮助解决夹心阶层的住房需求。张认为，建立“高端市场、中端支持、低端保障”的多层次住房供应体系，有利于商品房市场的健康发展。

在严跃进看来，这表明对三元住房结构的思考非常清晰，其中自住住房的需求主要是针对经济条件好的购房者，这种需求会强调自住的属性。租赁市场主要面向买房有困难的人，这也有积极的影响。它可以被认为是零产权，并侧重于住宅物业。对于共有产权的住房，部分产权的概念有助于解决夹心阶层的住房需求。

张博认为，购房需求可分为自住和投资两类，投资需求明显受到抑制。

加快住房制度改革的步伐

政府工作报告提出:“加快建立多主体、多渠道保障、租购并举的住房制度，使广大人民群众早日安居乐业。”

严跃进说，住房制度改革的思路很明确，主要包括三个要素。一是多主体供给，这应该是积极鼓励所有社会资本和企业参与住房制度改革的信号；二是多渠道保证，形成更丰富的产品线；第三，租购并举。在未来，预计将有伟大的想法在方面的租金和销售有相同的权利。如果把类似的内容放在适当的位置，生活在和平和宜居的效果将真正形成。

根据张博的说法，这句话似乎与第19届全国住房发展大会的52个字非常相似。值得思考的是，第十九次全国代表大会的报告把“让所有的人生活、生活”深化为“让最广大的人民早日生活、生活”。这是房地产市场发展的进一步表现。它不仅是“生活和居住”，而且是“生活和宜居”。这不是简单的文字变化。从这一变化中，我们可以理解政府对人们的生活提出了更高的目标，这样人们不仅可以安心地生活，而且在生活环境和质量方面也是宜居的。

加强金融监管、协调与合作

《政府工作报告》提出，“加强金融监管的协调配合，完善对影子银行、互联网金融、金融控股公司等的监管。，进一步完善金融监管。”

李表示，金融应该是2018年房地产最具影响力的因素之一。许多会议提出了两个问题，一是控制居民杠杆率过快增长，二是防止这类资金非法流入房地产市场。金融监管已成为工作重点，这意味着在2018年，贷款的抵押金额和杠杆率都将得到显著控制。只要得到控制，房地产市场就不会出现大规模反弹。过去，大量消费贷款、准抵押贷款进入市场，对房地产产生了很大影响。李还警告了全面金融监管的风险。

张博预测，2018年，抵押贷款利率将全面上调或成为正常状态，第二套住房贷款将继续收紧。从开发商融资的角度来看，除了领先的房地产企业具有一定的融资优势外，中小房地产企业的融资难度将越来越大，房地产行业的马太效应将更加明显。