任志强与丁祖昱打赌：2018年出不了房产税

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资料来源:《嘉里房地产研究》、《南京新闻》等。

1月3日，“相信未来”，2018年丁祖昱房地产市场评估大会在上海召开。在新闻发布会上，易居企业集团总裁丁祖昱从政策、房价、房企、销售等方面对房地产市场进行了评论和分析。

丁祖昱2018年房地产十大预测

第一个预测是财产税将于2018年生效，最有可能在第四季度。中国房地产下跌后，在某种程度上，将迎来中国房地产新一轮的发展。请注意，这个词是发展，不要把它解释为房价上涨。另一项财产税不会在每个城市实施，因为这是每个城市都可以根据自己的情况制定的政策。

第二个预测是，价格限制在2018年不会放松。在2018年，我的建议是如果你能拿到预售证书的话，就去拿。上海的一些房产可以卖16年，但17年后就不能卖了。预售价格比16年前低了5%。因此，我建议你不要考虑2018年价格的放松。

第三个预测是2018年总规模将略有下降。总交易面积将在2018年达到16亿，去年达到15亿，去年达到11.78万亿，今年达到13万亿，2018年达到13万亿。我认为16亿平方米可能是中国房地产的上限。

根据第四个预测，2018年最有希望的城市是杭州、海南、天津、上海、武汉和重庆。

根据第五次预测，最具潜力的三线城市是无锡、东莞、佛山、常州、温州、泉州、绍兴、嘉兴、珠海、烟台、台州、南通、惠州、镇江、中山、金华、湖州、梧州、徐州和唐山。

第六个预测，租赁市场的发展方向:

第一种是基于股票的；第二个因素主要是个人因素，现在个人因素占97.5%；第三，我们应该把重点放在市场导向型企业上，让更多的市场导向型企业进入这个领域，这将大大有助于租赁市场的未来发展。

第七个预测，对于特色城镇来说，2018年，特色城镇也将面临大的调整和洗牌。今天，国家发展和改革委员会又做了一个规定，然后所有的特色城镇将统一管理。然而，我认为这远远不够。这不仅仅是管理权限的问题。它可能适合未来所有的特色城镇。关键在于他的本质，他的内容，而不是他的名字。我们相信，2018年将是特色城镇洗牌的一年。

第八预测，2018年，前四大企业将达到3万亿元，前十大企业将达到整个市场的35%。2017年刚刚超过25%，前十大企业的市场份额已经超过25%，2018年将从四分之一变为三分之一。我认为前30家企业将接近或达到50%的市场份额。为什么？由于前30家公司必须进入前10家公司和前20家公司，2018年房地产企业之间的竞争将更加激烈。

第九个预测是，2018年1000亿元的新营房将进入2018年1000亿元的新营房企业，至少有12家，也许更多，2017年有17家加上29家，黑马企业、阳光城(000671，诊断股)、中南、敏捷、R&F、郑融、中梁、荣盛、远洋运输等。

第十个预测是企业的大蓝筹股。2018年将会有新的发展——空、万科、碧桂园、恒大、保利、绿地、融创，以及老牌的中海和招商局，但我最后加上一个蓝筹股对2017年的预测，这个预测非常准确，增长了很多，但18年只是作为参考，以便进入市场并承担损失。

任志强还是恶毒地激怒了丁博士的十个预言中的两个:

首先是财产税，任志强说他可以和丁祖昱赌一把，2018年他拿不到财产税，而且可能更长时间都拿不出来；其次，他认为未来的调控政策可能会放松，但可能是在2018年之后。原因是一些城市财政紧张，需要出售土地来获得资金。他仍然坚持房地产的“夜壶理论”。

以下是任志强先生的讲话摘要

1.任达娇说:我会批评丁祖昱的十大预测。首先，我认为房产税不会在2018年缴纳。(现场掌声)财产税可能不会长期缴纳。必须缴纳财产税，其他费用必须先取消。

2.丁祖昱表示，价格限制在2018年不会放松。但这取决于政府是否有钱。正如我们常说的，军队和马匹不动，干草先走。也就是说，当地政府仍然有钱。现在，许多地方政府已经处于财政吃紧的境地，我们的房地产就像一个小便器，便壶总是在紧急小便时使用。

任志强仍然看好房价

任志强:当政府缺少食物和草的时候，就会放松对房地产市场的监管

今天在上海静安体育馆，问答环节。主持人:什么时候放松楼市调控？任志强回答说:当政府缺少食物和草的时候。主持人问:六个月内会没有足够的食物和草吗？或者半年后放松一下？任志强说:你说了，但我没说...现场的笑声和掌声。

丁祖昱2018年金句

市场结构可以说是剧烈的变化

2016年第一季度，一线城市售出了5.2%的房屋，二线城市售出了34.7%，三四线城市售出了60.1%；2017年9月，一线城市下降到2.4%，二线城市下降到30.9%，三线城市上升。2017年，市场结构可谓剧变，一线城市减半，二线城市混合，三线城市相对火热。

2017年重庆、成都、武汉、青岛、杭州十大城市的交易发展很好，未来会有很大的发展。杭州首次超过3000人，而杭州，一个新的一线城市，超过了上海。数据的背后是对杭州市场的全面肯定，这是真正的热点。此外，重庆、天津等城市已经超过北京。原来上海是第一，北京是第二，现在上海是第二，北京是第五。豪宅成交量下降，豪宅项目的总价和单价几乎整体下降。然而，在两个著名的城市，首先，杭州的高端住宅市场基本上与广州一致；第二，三亚在2017年如雨后春笋般涌现，10多万的营业额发生了很大变化。总价超过3000万元，单价超过10万元，这也说明海南市场发生了巨大的变化。

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住宅企业的竞争越来越激烈

在1000亿企业的格局中，10家企业在1000亿到2000亿之间，中海2000亿，绿地、保利、融创3000亿，恒大、万科、碧桂园5000亿。碧桂园在2017年增长了78%以上，成为了领导者。

行业集中度加快，前10名、前20名和前30名增长最快，而且每年都在增长。过去三年是房企快速成长的时期，我相信未来房企还会继续成长。

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每个阵营进入榜单的门槛都有很大提高，前十名现在达到了1500亿，15年内达到了720亿，市场在15到17年间翻了一番，前20名的涨幅更大，15年内达到了300亿，17年达到了910亿，接近1000亿。排名前30位的公司在15年内从295亿增加到17年内的689亿，几乎是前30名的1.5倍。前10名、前20名和前30名公司的总体增长率非常快。

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新增土地价值排名前十，居首位。2017年，是融创，M&A的名字当之无愧；排名第二的碧桂园也突破了1万亿元，排名第三的恒大也达到了8700亿元，排名第四的万科达到了6300亿元，排名第五十的增加值也达到了500亿元。由此可见，2018年所有企业仍在积极前进。

与土地收购的销售比例相比，前十位总体稳定，土地收购金额相当于销售流量的60%，10-20为70%，21-30为0.6%，31-40为0.5%，41-50为80%。可以看出，前41名到前50名的企业是非常伟大的。

住房企业的融资成本在2016年达到最低点，但在2017年又开始上升。虽然2015年没有达到相对高度，但2017年融资成本大幅上升；五家房企2017年最低融资成本分别为:资本金4.04%，万科3.28%，龙湖4.25%，金茂4.27%，绿地4.29%。

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全镇人都冲到了顶端，很少有赢家

城镇爆发于2017年，浙江城镇数量最多，东部39个，中部32个，西部29%。事实上，中国和西方的差距从一开始就不大。发达地区需要城镇，落后地区也需要城镇。目前，据说城镇是工业，但真正落地的工业并不多。百分之二十的特色城镇已经形成，大部分还在建设中。

根据凯瑞的测算，目前该镇的投资强度为每平方米27亿元，这绝对不足以支持特色镇的开发建设。首都也将成为未来特色城镇发展的重要因素，将投入数十亿美元，使城镇能够在工业、生活和配套设施等各个方面得到建设。从今天的角度来看，27亿元不能建得很高。

许多房地产企业已经暴露了大量的数据。绿地应该成为特色城镇的大市场。华夏幸福(600340)表示，三年内有100个工业城镇，五年内计划在蓝城建设100万亿个城镇，在华侨城建设100个民俗文化城镇，在时代地产建设30个未来城镇。现在，房地产企业已经把特色城镇作为一个非常重要的帮助。

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租赁市场中最大的主体是个人

在过去的16年里，中国有1.89亿人口，近1.9亿人租房，到2020年将达到2.2亿人，到2030年将达到2.65亿人。未来，超过30%的土地供应将成为租赁土地。当然，它应该包括长期租赁的房屋。我们选择了北京、上海、深圳、广州、杭州等几个重点城市，其中上海的150万套中有50万套是出租房，上海的170万套中有70万套是出租房，深圳的75万套是出租房，杭州的70万套是出租房。

事实上，当今租赁的最大主题是个人。根据柯睿的统计，个人房东占97.5%。各种机构运营商、中介部门、酒店部门、房企和国家队加在一起，现在97.5%的房子是个人出租的，机构出租的是2.5%。因此，对于房屋企业和这些经营者来说，我们必须注意租赁市场的长期存在，中国97.5%。

房企长期出租公寓。目前，万科排名第一。住房企业在长期租赁公寓领域的扩张速度非常快。与此同时，在2017年，一个团队加入了长期租赁公寓行业，即国家队。上海房地产排名第一。上海房地产公司已经用71万平方米的土地建造了长期出租公寓。上海张江占地25万平方米，位居第二，上海新庄工业区占地17万平方米。美国最大的两家长期租赁公寓公司的上市公司都是上市公司，一家是8.2万，另一家是8.9万，张江是10万。那么每个公司的市值就相当于2000多亿人民币，这是一个非常高的资产价值。长期租金最终取决于资本和资产，所以国家在不断为这些房子做准备，而上海国家队的长期租金更快。当然，广州和深圳的其他国有企业也纷纷涌入长期租赁公寓市场。

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35岁是买房的主要力量

男人和女人决定买房子。从全国来看，这个男人比女人高30%到40%；然而，就城市而言，南方城市的男性比例非常高，但妇女在最终决策中的比例更高；在北方，看房子的女性比例很高，但决定权在男性。

大约35岁是我们买房的主要力量。毕竟，我们买房还是需要一定的门槛，但随着时间的推移，80、90年后，我们肯定会成为未来买房的主力军。35岁至55岁的人现在占45%，25岁至35岁的人占38%。

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投资者比例为廊坊、惠州和中山，仅占20%至24%，上海、沈阳、唐山、武汉和成都占90%至95%。事实上，上海仍然占绝大多数。

其中，海口是第一名，深圳是第二名，深圳的投资者比例一直比较大，东莞排名第三，东莞仅次于深圳。

贷款比例方面，我们突然发现四线城市也有贷款，而且首套住房贷款的比例相当高。四线城市的首套住房贷款比例高于一线和二线城市。三线和四线城市的首套住房贷款已分别达到47%、32%和44%。这表明四线城市的房价也有所上涨，贷款比例也有所增加。