上半年超500亿拿地 华润置地在千亿梯队中能否超车？

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“投资者网络”郑小林

7月15日晚，华润置地(01109.hk)宣布，截至2019年6月30日，公司在漳州、长春、无锡、崇左、xi、西安、青岛、香港、武汉、北京、温州共收购了10块土地。总建筑面积约220.96万平方米，应付股权土地出让金约156.24亿元。截至2000年，

资料来源:中国资源土地公告

在加快征地的同时，集约融资成为今年以来华润置地的发展趋势。

与去年同期相比，土地收购和销售面积有所下降

公告显示，今年6月华润置地的月征地金额为156亿元，较去年6月的月征地金额118.93亿元增长24%。2019年4月至5月的土地收购总量分别为124.69亿元和102.64亿元。

回顾今年前五个月，据投资者网统计，今年1-5月华润置地的土地收购金额分别为137.58亿元、9200万元、18.67亿元、124.69亿元和102.64亿元。今年上半年，华润置地累计征地540.5亿元，共征地39块，总建筑面积11000元，同比增加27.11亿元，总建筑面积增加294.46万平方米。从总体趋势来看，华润置地今年的土地收购力度比去年更大。

根据华润置地于2019年7月15日发布的公告，华润置地6月份实现合同销售总额约284.8亿元，合同销售总建筑面积约137.25万平方米，同比分别增长0.7%和下降24.5%。上半年合同销售额1188.19亿元，合同总面积625.97万平方米，同比分别增长26.04%和9.60%。

据投资者网统计，今年6月是华润置地今年销售面积首次出现下滑。公告显示，华润置地前五个月的销售面积增长率分别为79.6%、8.5%、9.7%、30.0%和17.9%。今年6月，华润置地的销售面积增长率下降了近24.5%。

根据之前公布的计划，华润置地2019年的签约目标是2420亿元，预计增长15%。根据该金额，华润置地实现了约49.1%的年度目标(上半年合同销售额为1188.19亿元)

“从销售角度来看，目前增长率的下降仍应受到行业环境的影响。今年4月下半月以来，整个房地产行业的销售力度不够。对于这些领先的品牌住宅企业，他们应该积极影响市场，积极增加推和支付。因此，对于十大房地产龙头企业来说，它们在引导市场方面有着明显的作用，下一步必然是这样的趋势。”通策研究所首席分析师张宏伟告诉投资者。

交通银行金融研究中心发布的信息显示，上半年，除“金、银、四”短期回升外，总体增速仍呈下降趋势，且下降趋势已持续三年多。

在整个房地产行业仍处于低迷的背景下，华润置地销售面积下降是正常的。但对于1000亿梯队，华润置地能否跟上“大队”步伐，保持良好的市场发展态势？对此，“投资者网”致函华润置地董事长唐勇和董事会秘书罗治力，但从未收到回复。

？近400亿融资和4750亿总负债

作为资本密集型产业，资本是住宅企业最重要的东西。据统计，今年上半年，华润置地共发行9笔融资，融资总额398亿元，接近去年新增融资净额394亿元。

例如，今年7月4日，华润置地宣布将在全国银行间债券市场公开发行总额为10亿元人民币的中期票据，其中品种一的初始发行规模为5亿元人民币，期限为3年，认购范围为3.4%-4.1%。品种2的初始发行规模为5亿元人民币，期限为5年，认购范围为3.7%-4.3%。

7月2日晚，华润置地宣布已与一家银行达成贷款融资协议，贷款融资10亿元人民币，自第一次提款之日起持续两年。

“通常来说，增加融资必须放在整个市场供求变化的背景下进行。从行业周期来看，今年，尤其是上半年，与未来两年相比，房地产行业仍处于低销售点，未来两年。情况可能会更好；在今年的销售低迷期，企业将增加融资，这将对未来两年的业绩增长起到至关重要的作用。”张宏伟认为。

值得一提的是，在华润置地增加融资的背后，债务正逐年上升。截至2018年末，华润置地负债总额为4750.38亿元，资产总额为6557亿元。根据这一计算，资产负债率为72.44%；去年总债务达到创纪录水平。

根据财务报告，华润置地2015年至2017年的负债总额分别为2574亿元、2879亿元和4021亿元。三年累计负债增加2176亿元，复合增长率为84.54%。其中，2018年流动负债3479亿元，比2017年的2398亿元增长45.09%；非流动负债一年到期银行贷款835.01亿元，比2017年的572.13亿元增长45.95%。

“尽管华润置地的总负债似乎很高，但对于数千亿的房地产公司而言，华润置地的总计息负债和净计息负债总体上是稳定的，在房地产公司中甚至更低。”一位常年追踪华润置地的香港分析师告诉投资者。

没错。据华润置地披露，截至去年年底，总生息负债率为42.3%，与2017年底持平；净生息债务率为33.9%，较2017年末的35.9%有所下降，仍处于行业低水平。

华润置地成立于1994年，1996年在香港上市，一度成为mainland China最具实力的综合性房地产开发商之一。根据众多第三方平台的统计，今年上半年华润置地在房地产企业销售排行榜上排名第九，仅次于碧桂园、万科、恒大、保利地产、融创中国、绿地控股、中国海外地产和新城控股。

在1000亿级房地产企业的竞争轨道上，华润置地今年经历了从“吴向东时代”到“唐勇时代”的领跑者转变。然而，今年上半年积极收购土地和增加融资都表明，该公司仍希望通过扩大规模和规模赢得市场份额。这无疑是一个机会，但是否快车道上没有本地列车还有待观察。(思考金融产生了)■