滨江集团增收不增利被问询 溢价拿地冲刺千亿目标未变

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“投资者网络”戴巍

6月21日，浙江房地产公司滨江集团(002244.sz)收到深圳证券交易所发出的询证函。监管部门在询证函中询问了滨江集团收入增加，但归属于母公司的净利润下降，经营现金流大幅下降的情况。

滨江地产被询问的主要原因是:增加收入并不增加利润

深圳证券交易所对滨江集团的询价在一定程度上反映了该房地产企业追求1000亿元扩张的财务困境。根据滨江集团2018年年报数据，2018年经营收入为211.15亿元，同比增长53.3%；净利润达到12.17亿元，同比下降28.89%；经营活动净现金流量为-139.4亿元，同比下降506.44%。

至于收入增加50%而净利润下降的原因，滨江集团在回答深圳证券交易所的询问时表示，这是一个阶段性现象，是由于新收购的土地处于开发初期，不符合预售条件。

然而，关于第二季度的财务状况是否有所改善，滨江集团秘书长办公室在回复投资者时表示。从公司2019年第一季度的报表中可以看出，一些新开发的项目开始预售，并有大量资金回笼，经营活动的净现金流量已经是正数。随着越来越多的建筑进入预售阶段，预计公司经营活动产生的净现金流将继续增加。滨江集团在回复中还指出，目前公司销售形势良好，计划今年完成11个重大项目。

此外，值得注意的是，滨江集团的债务状况和短期偿债能力也是深交所的隐患之一。截至2018年底，公司负债总额682.38亿元，预收账款252亿元，资产负债率达到77.94%。截至2019年第一季度，滨江集团一年内到期的非流动负债由23.19亿元增加至42.89亿元，增幅为84.88%。对此，滨江集团解释说，一年内到期的贷款会更多。

高地价土地收购，合作开发和1000亿元的目标

尽管滨江集团面临财务压力，但它仍坚持今年突破1000亿元的目标。为了实现这一目标，滨江集团的扩张步伐并没有因为询价而放缓。

为了实现1000亿元的目标，滨江集团从去年开始每年都在奋斗。早在2017年滨江集团成立25周年之际，滨江集团董事长齐金星就表示，他将力争在2019年实现1000亿元的目标。

2018年，滨江集团宣布提前实现1000亿元的目标。今年2月，齐金星在接受媒体采访时再次强调:“在房地产形势没有重大变化的前提下，今年的销售额将达到上千亿，而我们将把土地资本投资控制在现金流回报的50%-70%。”

不难看出，1000亿元是滨江集团近两年来最重要的目标和任务。因此，为了实现这一目标，土地收购必须进行，即使高溢价是稍微激进，有必要增加芯片。根据投资者网络的统计，滨江集团2019年的征地情况及金额如下:

从这个角度来看，今年上半年滨江集团的征地案例中，有三个是高地价案例，尤其是金华永康市的地块，6月24日以5.97亿元的价格售出，地价高达83.10%。据了解，该地块位于永康市西城街，土地出让面积40256平方米，建筑面积72460.8平方米，为城市居住用地。土地起价为3.261亿元，初始单价为8101元/平方米。

从投资额来看，从上图可以看出，今年上半年滨江集团在征地方面的投资超过了150亿元。其中，征地金额最大的项目是杭州望江单元地块，该地块于4月中旬征地，耗资52.03亿元。

此外，从地理上看，滨江集团今年的征地布局仍以杭州为中心，向周边城市辐射。

根据可儿去年发布的数据，2018年滨江集团在杭州市场排名第一。数据还显示，2018年，公司在浙江的土地收购金额高达95.07%。因此，可以看出，近年来，滨江集团的业务发展更加依赖杭州市场。

土地收购是房地产企业做大做强的必由之路。然而，土地收购后的合作开发模式也表明，滨江集团有意在一定程度上减轻公司的财务负担，也验证了监管机构所询问的关键问题。

6月27日，滨江集团宣布已于6月26日与温州申庚房地产有限公司签署协议。双方将通过温州市浦岳房地产开发有限公司开发位于温州市鹿城区滨江街易立村的地块，土地面积为26，063.53平方米，规划建筑面积为93，828.71平方米。规划用途为城市住宅用地、零售商业用地和餐饮用地。作为开发的主体，申庚地产是碧桂园的子公司。

根据合作协议，滨江集团将通过股权转让的方式，收购盛能地产持有的目标公司50%的股权。股权转让完成后，甲、乙双方将按照50%和50%的股权比例共同开发目标地块，并对目标地块进行平等投资，利益共享，风险共担。

此外，根据Investor.com的调查，以2018年为例，公司土地储备增加176.93万平方米，同比增长101.38%，大部分处于合作开发模式。当然，这种合作模式不仅促进了滨江集团的扩张，也给其带来了同样的利益。

根据2019年第一季度报告，滨江集团实现收入17.86亿元，同比下降46.47%；净利润3.92亿元，同比增长13.91%；扣除非净利润3.7亿元，同比增长13.66%；经营活动净现金流量2.42亿元，同比增长102.34%。尽管许多数据是好的，但收入下降的比例仍然相对较大。

最重要的是冲刺1000亿的目标

在高地价征地和合作开发背后，滨江地产实现1000亿元目标的决心不容忽视。目前距离实现目标只有半年时间，滨江地产的销售额自然受到外界的关注。

据嘉里统计，截至今年6月30日，滨江集团实现销售总额516.7亿元，在中国排名第27位，距离1000亿元的销售目标还有一半的距离。据了解，2019年下半年，滨江集团预计将出售和出售61个项目，其中27个在杭州。

在资金有限、区域项目过于单一的情况下，以合作发展模式为战略的滨江集团能否在下半年实现1000亿元的目标？至少就目前而言，仍有巨大的销售机会。此外，根据房地产企业推动的商品比例，下半年的销售往往强于上半年。滨江能在下半年抓住机遇吗？投资者网络将继续关注此事。(思考金融产生了)■