房贷利率“换锚” 坚持“房住不炒”定位不变

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我们的记者卢雨航

新机制引入贷款市场报价利率后不久，备受市场关注的抵押贷款利率相关事宜于8月25日确定。同一天，中国人民银行发布公告，宣布自10月8日起，新发放的商业个人住房贷款利率将上调，以最近一个月的同期贷款利率为定价基准。

值得注意的是，在“锚改”lpr后，抵押贷款利率设定了一个下限:基于8月20日发布的lpr，首套住房贷款利率不低于4.85%；第二套住房贷款利率上调60个基点，不低于5.45%。因此，上海等地95%和10%的优惠按揭贷款将一去不复返。新政除了坚持“住而不投机”的原则外，还明确了“按市决策”的政策，并提出了一个可每年调整的灵活定价模式。

“与之前相比，抵押贷款利率没有下降，甚至略有上升，表明了中央政府对房地产市场稳定的态度。房地产市场的长期机制是多种政策的结合。目前，基于lpr的抵押贷款利率政策只是一个很小的组成部分，当地城市实体在空.的利率方面有更多的选择兴业银行首席经济学家鲁正伟说。

它对买家几乎没有影响

“可能告诉我要尽快开始，然后利率就有可能上升。”8月26日上午，打算买房的小王从几个中介那里得到了信息。近年来，在政策出台力度加大、影响显著的背景下，房地产市场的新政经常被中介用来唤起购房者的敏感神经。那么，面对新的按揭利率政策，购房者需要担心吗？

中国人民银行相关负责人表示，个人住房贷款定价基准转换后，基本相当于中国个人住房贷款的实际最低利率。与改革前相比，当家庭申请个人住房贷款时，利息支出基本不受影响。

“从短期实际利率水平来看，它只会对少数优质客户产生轻微影响，而对大多数买家影响甚微。”荣360数据研究所的分析师表示，如果10月8日之后的lpr大致维持在目前的水平，从理论上讲，质量最好的新抵押贷款客户的购买成本将会增加。

然而，根据荣360数据研究所发布的35个城市的最新抵押贷款利率数据，很少有城市首套住房贷款可以享受10%甚至5%的折扣。7月份，上海仅有第一套利率为4.84%，低于4.85%；35个城市的平均首付利率为5.44%，明显高于4.85%。

第二套房7月份仅杭州(5.42%)和天津(5.41%)低于5.45%，35个城市的第一套房平均利率为5.76%，也明显高于5.45%。与此同时，近几个月来，35个城市的平均利率都呈现出小幅上升的趋势，无论是第一套房还是第二套房。

中国银行国际金融研究所研究员范若英认为，从短期来看，此次房贷利率调整对市场影响不大，有利于保持房地产金融政策的连续性和稳定性，有利于保持房地产市场的稳定健康运行。“一方面，抵押贷款利率的调整是针对新发放的贷款，并没有影响存量贷款；另一方面，调整后的按揭利率基本上与先前模型的按揭利率相同。”

值得一提的是，中国人民银行已经明确表示，借款人申请商业个人住房贷款时，可以与银行协商约定利率的再定价期，再定价期短至一年。据业内人士称，从长远来看，这种灵活的方法可能会降低借款人的综合利息支出。

收紧抵押贷款利率的下行阀门

中国人民银行副行长刘国强近日在国务院政策吹风会上表示，在“利率整固”改革中，抵押贷款利率由参考基准利率改为参考低利率，参考基准发生变化，但利率水平不能下调。

新政规定了转换定价基准的标准后，也设定了相应的下限标准，这使得按揭贴现成为历史。值得注意的是，这也成为一些不良中介用来影响购房者的一种说辞。

对此，易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，类似的政策可能会迫使一些买家在不久的将来积极办理贷款。特别是在房地产交易领域，往往存在着放大政策效应的现象，因此也不排除一些群体最近正在看房或加快交易速度。近期有必要对相关中介机构的虚假宣传行为进行查处，如暗示调整按揭利率政策，鼓励购房者加快签约速度。购房者应该理性看待这一政策，不能简单地通过贷款利率的上调或下调来判断政策取向。

“在后期，如果lpr利率下调，按照规定，第一套和第二套住房贷款的最低利率自然会相应下调。值得注意的是，这只是指最低利率。实际利率也将受到监管政策和银行信贷资源的影响。预计执行利率在短期内不会出现大幅度的普遍下降。”李万甫说。

“设定抵押贷款利率下限反映了货币政策的结构性特征，能够更有效地将信贷资源引向实物领域。”范若瑄表示，一方面，我国民营小微企业融资难问题依然严峻，今后仍需有效降低实体经济贷款利率；另一方面，高房价导致中国经济的高杠杆率和金融体系的脆弱性增加，因此有必要避免抵押贷款利率下降导致资金再次流向房地产市场。范若英认为，未来货币政策不仅可以通过lpr引导实体经济贷款利率下降，还可以有效避免抵押贷款利率下降导致房价进一步上涨，更有效地引导信贷资源流向实体领域。

更符合房地产市场的长期管理机制

“与过去的利率相比，市场化的意义不仅在于报价本身与货币市场利率的联系更加紧密，还在于与地方房地产调控政策的关系，即城市政策比过去更加紧密。”卢政委说:

根据新政，中国人民银行省级分行要按照“按市决策”的原则，引导省级市场利率定价的自律机制，根据国家统一信贷政策和当地房地产市场的变化，确定辖区内第一套和第二套个人住房商业贷款利率的上限和下限。

范若英表示，今年以来，不同城市房地产监管的差异日益明显。从抵押贷款利率来看，上海、深圳等地环比下降，而杭州、苏州等地环比上升。未来，由于不同城市经济发展和房地产市场运行的差异，房地产政策的差异将会更加明显，相应的抵押贷款利率的差异将会更大。

事实上，住房金融政策一直在努力更好地适应房地产市场的长期机制。“避免房地产的工具化。不得违反本政策的要求。要在金融工作中落实这一定位和要求，就要保证房贷增量不扩大，房贷利率不下降。”刘国强说。

在这种背景下，房地产市场的信贷在未来更有可能进一步收紧。范若瑄认为，房地产金融政策需要一个“量”与“价”的综合政策:从“价”的角度来看，它避免了抵押贷款利率下降的趋势，进一步推高了房价，挤出了制造业等实体领域的信贷资源；从“量”的角度来看，商业银行、信托和其他非银行金融机构的数据被整合在一起以监控房地产资金的流动。当然，在国际国内形势日益复杂的背景下，稳增长仍然是重点之一，把握好房地产调控的力度和节奏是必要的。