三度流拍后债主再打六折售债权 广州CBD“印钞机”级商场为何无人问津？

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说到大型购物中心，可以说是大城市cbd的标准，而经营良好、广受欢迎的购物中心将被视为增强周边商业活力的利器。

然而，自今年年初以来，广州cbd珠江新城最大的单体购物中心——孙新天地，却一直过着不平静的生活，债台高筑，管理混乱，商户多次退租，甚至拍卖出售房产资产，房价一次又一次下跌，却没有人愿意接手。

11月15日，经过两次拍卖和一次出售，无奈的孙新天地债权人再次寻求新的出路，在广东金融资产交易中心挂牌出让债权总额约30亿元，但挂牌价格仅为18亿元，相当于60%的折扣。

《全国商报》记者注意到，孙新天地曾被誉为珠江新城的印刷层购物中心，年租金收入3亿元；购物中心的区位优势显而易见。它位于珠江新城东北部，周围有大量的高端住宅区、大学和写字楼，行业内不乏乐观的声音。那么，为什么如此高质量的资产在反复打折后会落到无人问津的地步呢？

公开拍卖，没有人报名

阳光新天地购物中心是广州珠江新城最大的单体购物中心。位于广州市天河区马场路珠江新城东部核心区。周围有暨南大学、广州麻场美食城、珠江公园和高端写字楼及住宅区。紧邻地铁5号线和华南快线，区位优势明显。

11月14日，记者实地参观了购物中心。有优衣库和h&m等快速时尚服装品牌，无印良品和美思白乐等零售品牌，星巴克和老奶奶屋等餐饮品牌，以及中国电影集团旗下的影院。它是集购物、餐饮和娱乐为一体的一站式购物中心。

然而，这样一个本应被视为热点的购物中心，却经常面临着出售和转让，就像一个烫手山芋，没有人愿意接手。

11月15日，广东省金融资产交易中心披露了一份上市信息，该项目名称为兴业银行(601166，咨询股)-广州市太阳新天地产权收益权投资特定产权收益权债权单基金信托资产，债权总额为30.41亿元，但上市价格仅为18.08亿元，相当于转让价的60%。

《民族商报》记者注意到，本次债务上市转让的委托方为五矿国际信托有限公司，债务人为广州华骏实业有限公司(以下简称华骏实业)，华骏实业为孙新天地购物中心的产权人。

这已经不是孙新天地相关资产第一次被处置。在过去的五个月里，孙新天地还有很长的路要走。

今年6月28日，阳光新天地共有813处房产和停车位被公开拍卖，起拍价为28.84亿元，与41.2亿元的估价相比，有30%的折扣。据阿里司法拍卖网站介绍，此次拍卖共有20，186名观众，但只有0人报名参加，最终拍卖被拍下。7月25日，孙新天地的上述资产以第一次拍卖价格的20%进行了第二次拍卖，即23.07亿元，但也以拍卖结束。在8月28日至10月27日的两次拍卖失败后，上述资产以第二次拍卖价格售出，并再次售出。

办公室里有两组人在工作

11月18日，阳光新天地所有者华骏实业控股股东广州白家新集团有限公司(以下简称白家新)人力资源行政总监范洁在接受《全国商报》采访时表示，阳光新天地的年租金收入在高峰期可达3亿元。

记者注意到，有一种说法是，太阳新天地是一个印刷水平的购物中心。那么，为什么这样一个摇钱树会陷入三次无人关心的境地呢？

范洁告诉记者:我们对没有人参与拍卖感到非常抱歉和难过。拍卖和出售的过程并不顺利，主要是因为股东的纠纷导致商场运营中的各种问题，没有人敢进来接管商场。

记者了解到，百家鑫的股东分为两大阵营，一个是持有40%股份的盛瑞房地产开发(深圳)有限公司，另一个是由上海鲁西商业信息咨询有限合伙公司(有限合伙)和北京万世丰实业有限公司组成的控股股东阵营，持有60%股份。范洁作为后者的授权代表，也是白家新的人力资源行政总监。他向记者描述了这样的情况:前者窃取了白家新的公章，赶走了其他股东的常驻人员，转移了商户的租金，导致商场的经营受阻。记者试图联系另一位股东进行核实，但他的公用电话无人接听。

虽然股东纠纷不清楚，但双方在购物中心的营业场所发生了冲突。11月14日，记者走访位于阳光新天地M楼的管理办公室时，发现双方在安全方面存在分歧。一些员工向记者证实，办公室里有两组人，他们的股东互不相同，所以日常沟通存在障碍。

此外，商场的衰落也暴露无遗。一位近几年多次来过阳光新天地的顾客告诉记者:今年阳光新天地与往年相比变化很大，很多店铺都已经关门，人流也不如以前了。

记者走访发现，商场内有很多封闭的建筑区域，其中大部分都是以前被收回的店铺。

范洁告诉记者，商场的管理变得越来越混乱。例如，商场的布局和结构设计变得不合理。最初，计划是某一楼层属于哪种类型的商户，然后它被完全打乱，没有任何经营理念；大量商户已经退租，一些商户的押金无法退还。此外，购物中心的安全风险相对较高，设施维护不到位，一些铜片和铁片被翘起，烟雾探测器在6月和7月四五次无故报警。范洁认为，股东之间的分歧使得难以聚集力量进行经营和管理，这是造成目前局面的主要原因之一。

据记者从阳光新天地获得的多份材料显示，今年4月，阳光新天地的多名员工联名致信劳动监察部门，反映了他们自2月份以来拖欠工资的情况，并指出原因是业务方陷入债务纠纷。此外，广州供电局4月16日发出的欠费停电通知显示，2019年4月16日9: 00前，太阳新天地物业业主华骏实业电费约为311万元。

面临债权难以实现的风险

那么，在三次处置失败后，孙新天地能否借助此次债权转让顺利实现所有权变更？

记者了解到，华骏实业的债权人并不是上述唯一的上市委托方。但是，在多个债权人的情况下，新的受让方能否顺利实现债权，获得华骏实业旗下的太阳新天地最重要的资产，仍然存在很大的风险。

上海明伦律师事务所律师王志斌在接受《全国商报》采访时表示，在债权转让的情况下，债权受让方将面临两个风险:一是存在债权转让后无法执行的风险，即转让后需要法院去处理。可能无法执行；第二，如果有多个债权人，或者将来会发生重大诉讼，导致破产重组的风险，破产法院将统一处理相关的强制执行案件，可能导致上述债权受让人无法在短时间内实现债权。

王志斌进一步指出:由于这种风险，债权转让会有折扣，这取决于受让人对风险的评估。

记者注意到，上市转让公告还披露了相关风险，包括债务人可能不履行或不履行债权协议和/或原始债权文件；债务人和/或担保人和/或第三方可能破产、解散、被取消、被撤销、被关闭、被撤销、不成立、被关闭、失踪以及主体存在的其他缺陷。

值得注意的是，上市转让公告显示，信息披露时间为2019年11月15日10: 00至22日10:00；如果到期后未能收集到预期投资者，信息发布将不会终止，但会延长至收集到预期投资者。

可以看出债权人决定撤资而不是折价。《国家商报》记者查询中国高管信息公开网，发现华骏实业目前有8条高管信息，并两次被列为不诚实行为的执行者。