多限竞房扎堆 四大开发商决战北京青龙湖

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有限竞争室的新址一个接一个地更新，使京溪青龙湖板块重新活跃起来。随着首开西岳湖景、西岳湖书和金地胡大奉化售楼处的开业，以及新住房信息的更多披露，购房者开始“四处逛”。有限竞争房间的低单价和低总价吸引了大量需要它的顾客。然而，周边配套设施、交通、教育和医疗资源等有待进一步改善，也成为影响买家购买青龙湖的主要制约因素。

值得一提的是，由于位置接近，它还受到“90/70”的限制。上述项目的产品主要是面积小于90平方米的小房子和重叠/跳跃楼层。开发商已经开始抓住时间节点推销商品。是否有教育设施，是否有精装，是否在项目中提供社区巴士，已经成为各项目营销中的亮点。在业内人士看来，被开发商称为“价值洼地”和“黑马板块”的青龙湖，不仅要在产品质量和营销上下功夫，还要完善相关配套设施，才能在2019年进入的供应和市场的有限竞争空间中突围。

公布了三个项目

说起青龙湖地产，首开西月观湖、西月互助、金地胡大奉化三个项目近日相继开业，人气不断攀升。自4月9日第一次对外宣布西岳湖景项目展览中心正式开业以来，另外两家公司也相继对外公布了项目展览中心的开业信息，并于4月13日开门迎客。

一位来自北京商报的记者今天发现，在青龙湖出售的六个有限竞争住房项目中，除万科翡翠西湖外，其余五个项目尚未开盘。其中，西湖朱越、金地胡大奉化、首开西岳观湖售楼处已正式对外开放，其余两个地块的案名尚未确定。

从位置上看，青龙湖板块位于房山区和丰台区的交界处，被湖泊分割，东接丰台，西接房山。因此，上述三个有限竞争室项目位于湖的西部，属于房山区青龙湖地区。值得一提的是，得益于丰台区相对丰富的教育等配套资源，位于沪东东部的丰台青龙湖地区的有限竞争房价格远高于沪西西部的房山地区。例如，万科翡翠西湖的限定均价为41230元/平方米。

事实上，最先出现的首开西岳湖景项目，是最后一次占用土地。该项目的土地于2018年9月13日出售，当时首开以11.5亿元的底价将土地收入囊中。此前，西岳湖和金地胡大奉化地块已挂牌拍卖:前者于2017年6月22日被龙湖+郭凯东方+万科+第一开财团以56.1亿元成交。保险费率为50%，自持面积为12%，龙湖为主要交易商；后者于2018年7月4日售出，金代尔以17.5亿元的价格赢得了它，溢价为41.13%。

《北京商报》记者了解到，上述三个有限竞争住房项目的商品房平均销售价格不超过37245元/平方米(含全装修成本)，最高销售单价不超过39107元/平方米(含全装修成本)；经济适用房不适合建设，实行“90/70”政策。以上三个项目均为房山区平均价格最低的限定竞争房，除了万科七香树(限定平均价格:22434元/平方米)。

其中，西岳是三个地块中唯一的教育配套项目，也是唯一有自持部分的房地产；首开西岳关湖要求建设综合商业，地上建筑规模24791平方米。

限价产品的肉搏战

根据市场分析，房地产市场项目的集中供应确实可以使某一地区的配套建设在短时间内爆发，但从开发商的角度来看，与销售相关的"肉搏战"是不可避免的。从价格到成本绩效的类比中，有三个项目很难逃脱。

从产品来看，三大项目的容积率相差不大(首开西岳观湖1.53、西湖朱越1.58、金地胡大奉化1.6)，整体产品形式为平房+重叠/跃进。在价格上，首开西岳冠湖、西湖朱越、金地胡大奉化均实行均价37245元/平方米，最高销售价格不超过39107元/平方米。从土地成本看，三个项目的底价分别为:首开西岳观湖13600元/平方米、朱越西湖26600元/平方米、胡大金地奉化22800元/平方米。

根据各项目披露的信息，首开西岳观湖项目主要推广89平方米的小三居室，总价约330万元；重叠产品的总价待定。金地胡大奉化项目的主体公寓是一套89平方米的三居室小公寓，另有约5平方米的阳台和2平方米的凸窗。公寓的客厅宽度为3.8米，卧室宽度为3.4米；重叠的总价约为500万元，重叠的总价约为700万元。龙湖西岳项目主要推广78平方米和88平方米的小户型住宅，稍后将推出跨越式产品。其中，88平方米的住宅是北京同类产品中宽度最大的，客厅宽度为3.9米，卧室宽度为3.6米，比同类产品至少大30-50厘米；这栋78平方米的房子是一套带阳台的透明三居室公寓，总价不到300万元。

据了解，在上述三个有限竞争住宅项目中，金地胡大奉化的别墅产品均为精装交付(包括墙纸铺设、新风系统和智能家居控制系统等)。)，并且不确定另外两栋房子是否是精装的。有业内人士指出，同一地区相同价格限制的房地产项目将以精装方式交付，这将迫使其周围的相邻建筑进行额外装修，或在价格上做出让步。

许多项目出现的另一面是青龙湖板块取消有限竞争空间项目的压力急剧增加。根据诸葛房产搜索数据研究中心的数据，自2017年以来，青龙湖板块已经提供了6块规划建筑面积为87.6万平方米的地块，这6块地块均为有限竞争房屋。截至2019年4月，青龙湖已经吸引了万科、龙湖、中粮、首开、CDB东方、翼城集团等六大品牌开发商参与竞争。该机构还预测，青龙湖的土地供应将在未来继续。

诸葛房产搜索数据研究中心分析师郭世英表示，通过对青龙湖板块及其附近正在出售和进入市场的项目的分析，可以发现该地区限制性竞争房屋的拆建并不是特别理想，面临着很大的拆建压力。

中原地产首席分析师张大伟也直言不讳地表示，对于开发商来说，青龙湖板块的有限竞争住房项目“不容易出售”。“青龙湖地区有100万平方米的叠加存量，总价值约为400亿元。根据过去一年约20亿元人民币的年降速，它将出售约20年。”

基础设施短板

事实上，最近持续流动的青龙湖板块并不是北京楼市的热点。此前，青龙湖板块建成的少数住宅产品主要是高端住宅建筑。目前，当青龙湖板块的热度上升时，关于该板块能否上涨的预测也正在席卷北京楼市。许多业内专家指出，青龙湖板块附近的公共交通有待改善，医疗资源相对匮乏，配套设施有待完善，这是影响其项目销售的主要制约因素。

据了解，在商业配套设施方面，青龙湖板块仍主要依靠房山传统核心板块的支撑，如良乡、长阳等。然而，近年来，在土地出让时，往往规定要建设相关配套设施，青龙湖板块上要建设的商业面积约为15万平方米。此外，还有一定规模的养老和基础教育配套用地。在教育资源方面，据报道，房山区计划在现有青龙湖小学和北京十三中的基础上，引进四所著名的中小学，即北京八中附中、皇城根小学、第一师范大学附中和北京育才学校。然而，上述计划引进的机构能否成功登陆青龙湖板块，当地政府尚未正式宣布。

此外，张大伟表示，如果青龙湖板块供应一些农村别墅项目，对于市场来说仍有成功的可能，但该地区将有大量的新需求房屋进入市场，这将带来巨大的规划错配问题。

房地产市场的其他观察家认为，青龙湖板块的房地产市场实际上有一个更大的想象空的房间。

据郭世英分析，青龙湖已经吸引了万科、龙湖、中粮、首开、CDB东方、翼城集团等6家品牌开发商入驻，这表明房企对青龙湖未来的发展持乐观态度。

和硕研究院首席分析师郭毅表示:“虽然青龙湖国际文化协会发展缓慢，但负责青龙湖地区的一级开发商CDB东方投资100多亿元进行基础设施建设。此外，CDB东方还负责为青龙湖地区引进战略投资者和专业运营商，万科与他们有着深厚的联系，并持续地占用土地，这可能是一些区域运营的责任。

“核心是引入真正的素质教育。其次，由于该地区没有地铁，开发商必须愿意花钱永久开放地铁班车。开发人员应该首先完成包，然后改进业务。”张大伟建议道。