海南全域限购或将松绑？ 专家称只是微调“打补丁”

本篇文章3196字，读完约8分钟

[摘要]“海南的未来预期被普遍接受，政策红利明显。海南从不担心不进入房地产市场。不过，有必要控制房价的过度上涨，防止过早透支红利。”

海南已经在四月中旬进入夏季。与气温上升不同，自去年4月全球限购政策实施以来，海南房地产市场明显转冷。

根据海南省2019年2月统计月报，今年1月和2月，海南省房地产开发投资为148.72亿元，同比下降35.3个百分点。与此同时，海南省的房屋销售面积和销售额双双下降。近日，在走访海口的房地产之后，《时代周刊》记者还发现，岛外的住房需求受到抑制，买家主要是岛内居民和外来人才。

在未来几年，海南房地产市场变冷是正常的。

据不完全统计，自全球限购令发布以来，海南已经出台了12项楼市调控政策。“从全国来看，自海南省房地产调控以来，已经出台了大量的房地产调控政策文件，行政区域覆盖面最广，措施最严格。”海南省住房和城乡建设厅告诉《时代周刊》记者。

“目前，海南自贸区仍在建设中，新的产业结构尚未形成。如果在这个时候开放楼市调控，风险很高，可能会导致大盘反弹，对经济的影响是不可估量的。”资深业内人士、海南金城董事长王璐分析了《泰晤士报》记者。

与市场博弈

去年3月30日，海南发布了《关于稳定房地产市场的通知》。在海南岛建设自由贸易区(香港)的主要优惠政策宣布后，海南于去年4月22日晚紧急发布了全球限购措施，以提升监管水平。

起初，全球限购政策的效果并不明显，也没有抑制房价的上涨趋势。

去年5月初，住房和城乡建设部首次在海口和三亚采访了校长。然而，在接下来的三个月里，海口和三亚的新房价格涨幅居全国70个大中城市之首，6月份涨幅最高，海口和三亚的新房价格涨幅分别达到3.9%和3.2%。今年8月，住房和城乡建设部再次对海口和三亚的负责人进行了约谈，要求打击投机行为，遏制房价上涨。

经过采访，海口和三亚相继出台新的限价政策，要求房地产开发企业主动核实成本，重新申请价格备案，6个月内不得擅自提价。此后，海南房价上涨趋势开始缓解。

与此同时，海南加大了整顿房地产市场的力度。据海南省住房和城乡建设厅向《时代周刊》记者提供的数据，去年，海南对116家涉嫌违法违规的开发企业、中介机构及其从业人员进行了重罚，共罚款1615万元，在整治力度方面居全国第一位。

去年，海南的房屋销售和销售面积都有所下降。其中，住房销售2083.29亿元，比2017年减少700多亿元；住房销售面积1432.25万平方米，比2017年下降37.5%。"海南省房地产调控效果好于预期."海南省省长沈晓明在今年的全国人民代表大会上说。

在海口市海淀岛，一个项目的销售人员告诉《时代周刊》记者，因为这个项目靠近大海，环境安静，生活方便，以前大多数客户都是外地人。然而，在去年限购之后，它主要被改成了长期居住在海南的当地人。“要么有一个账户，要么提供一份关于人才引进的协议，或者一份五年的社会保障记录等等。，满足这些条件后才能在海口买房。”

策略微调和修补

在“比预期更好的控制效果”的背后，是海南开发商、中介机构和其他房地产人士对海南全面限购政策“用力过猛”的亲身体验。“对于已经在海南投资和付款的房地产公司和人员来说，他们显然感到他们的经济命脉受到了控制，但没有更宽松的东西了。政府仍然每天招聘企业和吸引人才，这是每个人都难以接受的。”王璐说。

自今年年初以来，海南出台了许多政策来微调房地产市场。3月17日，海南重新启动“商对公”按揭业务，即将个人商品房按揭贷款转为住房公积金贷款。3月24日，海南省政府下发文件，提出了不同情况下现有商品住宅用地的四种处置措施。3月29日，海南放松了对引进人才的购买资格和信用要求，并规定即使员工没有在海南定居，但搬到海南企业总部或地区总部的员工仍将享受与当地居民同等的待遇。

鉴于相关政策的大力出台，有人认为今年经济下行压力较大，海南的全球限购可能会放松。

海南大学经济管理学院副院长李世杰对《时代周刊》记者表示，目前海南房地产正处于转型阶段，“现有的微调措施是对去年4月出台的限购政策的一种修补，这是正常现象。”

王璐分析说，海南房地产市场政策的微调不是放松监管。例如，重启“企业上市”旨在缓解房地产市场流动性不足的问题，不仅是在海南，在中国其他地区也是如此；盘活商品住宅用地存量，是在控制建设用地总量的基础上，为自贸区建设调动更多建设用地指标；放宽输入人才的购买资格和信用要求，目的是“招贤纳士”，而不是促进房地产市场。

王璐还承认，房地产是基础产业，任何有利于海南经济的政策都将是对房地产市场的补充。

值得一提的是，4月8日，国家发展和改革委员会发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》，建议拥有100万至300万常住人口的大城市应完全取消定居限制。根据2018年《海南省统计年鉴》，2017年海口市常住人口为227万，居全省首位，其次是三亚，人口只有76万。

有人担心，一旦海南彻底取消定居限制的政策实施，未来住房需求的增加将导致房价上涨。然而，海南西贝咨询公司创始人车旭对《时代周刊》记者分析说，开放户籍是为了吸引人才落户，加快城镇化进程，而人才落户的核心是地方发展空房，目前各地都在大力吸引人才，相互竞争。“户籍开放并不意味着大量人口将在短时间内涌入海南”。

还需要保持力量

以前，海南是“一屋独大”，国内生产总值高度依赖房地产，一度超过50%。全球限购后，在经济下行压力加大的背景下，海南的经济前景引起外界关注。

没有理由在外面担心。在2018年海南住房销售下滑的背后，海南的gdp只有4832.05亿元，比上年增长5.8%，7%的增长目标没有实现。

尽管如此，海南仍决心打破对房地产的依赖。海南省住房和城乡建设厅对《时代周刊》表示，下一步将继续严格执行全球限购等政策，保持监管政策的连续性和稳定性，坚决抑制房价上涨。今年两会期间，海南省省长沈晓明在接受媒体采访时也表示，海南将保持实力，坚定不移地把重点放在房地产调控和建立长效机制上。其中，基本需求由政府保障，改善需求由市场调节，投资需求受制度限制。

王璐告诉《时代周刊》记者，在海南建设自由贸易区(港口)是一项重大的国家战略，海南自由贸易区不能把重点放在发展房地产上，而应该以服务贸易等产业为导向。目前，海南实行最严格的土地供应指标，自贸区建设需要大量建设用地，不可能盲目扩大房地产开发。此外，原有房地产的过度开发对海南的生态造成了极大的破坏。所有这些因素都要求海南控制房地产市场的发展，房地产市场的发展重点是住宅交易。

王璐建议，在维持限购政策的同时，应修改一些过于行政化和强制性的政策，为企业创造更好的经营环境。

李世杰分析《时代周刊》称，海南未来不能再依赖房地产，但没有必要完全放弃房地产。在建设自由贸易区(港口)的背景下，小面积住宅将不再是海南房地产的主要形式，高端房地产、工业房地产和商业房地产将有很大的发展空空间。

在接受《时代周刊》采访时，许多专家一致认为，海南要全面启动自贸区建设，从相关产业的基本用地到基础设施建设再到基本形成，至少需要三到五年的时间。到那时，“海南将真正摆脱对房地产的依赖。”

如果我们从更长远的角度来看，也许未来的限购政策将不复存在。李世杰预计，自由贸易港政策实施后，限购政策将被取消，否则将违背自由贸易港精神。王璐认为，海南楼市限购不是一个经济周期问题，而是一个时代变迁的问题。“海南自由贸易区是一个战略目标，限购政策是一个运动需求，也就是一个阶段性任务。购买限制策略何时发布取决于整个策略的关键节点何时到达。

按照中央政府对海南的要求，到2020年，自由贸易区建设取得重要进展；到2025年，自由贸易港口体系将初步建立；到2035年，自由贸易港的体系和运行模式将更加成熟。"从现在开始，海南的第一个转型节点可能在2025年出现."王璐说。