华润置地负债近4000亿且销售大幅下挫 拿什么支撑超千亿激进举动

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年底和年初，楼市的冬天无疑属于市场共识。各地的土地拍卖或底价交易，以及房企为2019年不可预测的不确定性准备足够的现金流弹药，都是观察中国房地产市场的重要指标。然而，逢低吸纳者或激进分子仍然存在，例如，中央企业华润置地(01109.hk)在一个月内花费数百亿美元收购土地。

目前选择逢低吸纳是否能赢得政策预期，值得探讨。这是最大的不确定性。同时，华润置地迫切需要解决的是如何稳定业绩指标，平衡交易面积和销售量大幅下降的节点的财务压力。

近80亿人参加了天津最大的混合改革

1月15日，天津市城市基础设施建设投资集团有限公司的子公司天津城头土地投资开发有限公司(以下简称天津城头土地)在天津签署增资项目。

这标志着华润置地正式成为天津城市投资土地的第二大股东，也标志着天津近年来最大的混合改革取得实质性进展。

据了解，华润置地已向天津城头土地增资79.34亿元。增资后股权结构为:华润置地49%，天津海河建设40.65%，天津市政投资5.85%，天津城头4.50%。天津海河建设和天津市政投资是天津城头的全资子公司。华润置地将成为第二大股东。

目标公司分别有一名首席财务官和一名财务经理。首席财务官由天津城头及其一致行动推荐，财务经理由华润推荐。目标公司的财务应由首席财务官和财务经理签字。

这次中央企业参与地方国有企业混合改革的案例，是华润置地的首次。2018年12月20日，华润置地宣布，未来双方将积极参与区域综合开发，探索长期租赁、养老产业、工业园区等创新业务，实现房地产行业的快速发展。

关于双方的实质性合作，华润置地仅表示，天津城头置地已先后在天津开发运营了银河国际购物中心，建筑面积36万平方米，位于天津友谊路核心商务区，将由华润团队接手。

您如何看待近80亿元的投资价值，以及华润置地未来如何整合天津市投资土地？投资者网络分析师派华润置地公司秘书罗治力到投资者关系部询问相关事宜，但在新闻发布前没有得到回复。

虽然这项投资对华润置地的压力似乎不大，华润置地2018年的销售额超过2000亿元，但如果谈到现金流和近期的巨大土地购买需求，这种影响仍将存在。

债务总额接近4000亿英镑，是历史最高水平

2018年，华润置地现金流量不佳，资产负债率飙升，财务报告表现明显。由于港股上市公司的全部数据均基于年报和半年度报告，因此无法得知华润置地的财务状况自下半年以来是否有所改善。

截至2018年上半年，华润置地经营现金流/经营收入为-28.72%，资产负债率从2017年末的69.99%上升至71.5%。其他项目融资活动现金流量净额为-68.13亿元，经营活动现金流量净额为-125.75亿元。流动负债从2017年底的2397亿元增加到28万元。

此外，截至2018年上半年，华润置地总计息负债率为46.1%，高于2017年末的42.3%；净计息负债率为47.2%，高于2017年末的35.9%。

债务比率飙升显然令投资者担忧。尽管公开市场缺乏下半年的数据，但预计华润置地的负债率将进一步上升。

一位常年关注华润置地的香港投行分析师对投资者网络分析师表示:“与上半年相比，公司目前的负债率持续上升，这是一个很有可能发生的事件，因为公司收购土地的力度更大，或者目前的时机已经出现激进，华润置地的财务平衡压力相对较大。此外，现在不是征地的最佳时机。虽然价格便宜，但如果监管在2019年仍然严格，甚至在2020年仍然严格，那么大规模的土地收购显然是公司的一项负债，它可能无法实现良好的资产。”

华润置地董事局副主席兼执行董事唐勇非常清楚外界对财务平衡的疑虑。早在2018年8月的新闻发布会上，他就表示，下半年，公司将把负债率作为约束条件之一，对投资进行合理的计算。预计到今年年底，债务比率将降至42%左右。

唐勇坦言，净负债率上升至47.25%，主要是因为上半年土地收购支出相对较大。

自2018年以来，已经收购了超过1100亿块土地

事实上，从今年下半年到现在，华润置地并没有认真对待负债率，而是取得了长足的进步。例如，投资者网络分析师只认为，去年12月，华润置地斥资数百亿美元收购了备受瞩目的土地。

12月初，华润置地东北区与沈阳市沈河区人民政府签署了沈河区滩涂项目合作协议。

根据协议，双方将致力于在沈河以东建设一个滨河文化旅游区，规划总用地面积约3000亩。如果包括地价+总投资，3000亩土地至少需要200亿元的资本投资。

12月7日，华润置地以5.68亿元收购了东莞松山湖地块，并将在东莞建设300米高的标志性台湾建筑。

12月18日，华润置地以15.8亿元人民币在广西柳州赢得了两块土地，总面积约360亩。

12月19日，华润置地以36亿元赢得杭州良渚新城50万平方米的商住区。

12月20日，哈尔滨市香坊区一处商住用房成功出售，华润置地中标6.49亿元。

12月26日，华润置地以7.64亿元的价格赢得了4块总面积为338亩的商住用地。

今年1月8日，华润置地以21.2亿元人民币收购汕尾中央商务区地块，总用地面积37.5万平方米，总建筑面积124.7万平方米。

根据这一计算，从2018年12月至今，华润置地收购的土地量已经达到近300亿元。

据相关机构统计，2018年前11个月，华润置地共收购土地81块，总建筑面积1826.57万平方米，占总建筑面积1325.15万平方米，股权土地出让金846亿元。从2018年至今，华润置地收购的土地超过1100亿元。

国泰君安房地产分析师刘对投资者网络分析师表示，近几个月来，华润置地主要是利用了低地价的优势，很多地方以底价出售。那么，现在是讨价还价的好时机吗？刘说，很难判断2019年的趋势。

不过，刘认为，华润置地的整体风格依然稳定，年增长率在20%-25%左右。因此，购买这么多土地背后的原因是巨大的销售量。

销售额和销售面积都大幅下降

然而，华润置地的销售在12月迎来了滑铁卢。12月，华润置地实现合同销售总额约210.2亿元，同比下降23%，合同销售总建筑面积约113万平方米，同比下降29%。其中，交易项目的合同销售额和合同销售建筑面积分别约为134.1亿元和94.7万平方米，分别下降了51%和40%。

前述香港投资银行分析师指出，华润置地目前的征地节奏是一种赤裸裸的赌博政策，赌博赢了，比如监管放松，一切都好，但如果政策仍然紧，巨大的现金流和债务压力就会随之而来。"正确地说，现在还应该是保守的."

华润置地并不保守和激进，它需要资金来收购土地和投资天津市投资土地。同样，华润置地也宣布在深圳罗湖建设一座新的标志性建筑“湖滨塔”，建筑高度为700米，是深圳最高的建筑。然而，这显然需要更多的现金流补充，华润置地2019年的财务挑战并不小。(思考金融产生了)■