应对偿债高峰 房企掀新一轮境外融资潮

本篇文章2515字，读完约6分钟

【摘要】根据Cree研究报告，2019年1月，房地产企业发行海外债务金额达到740.4亿元，比上个月增长141.9%，融资成本继续保持高位，达到7.86%，比上个月增长0.32个百分点。

《时代周刊》记者胡天翔

2019年，房企掀起了新一轮海外融资浪潮。

2月12日，嘉里发布研究报告称，2019年1月，房地产企业海外发行债券规模为740.4亿元，同比增长141.9%。其中，恒大计划发行30亿美元(约201.5亿元人民币)海外优先票据，碧桂园计划发行10亿美元(约67亿元人民币)优先票据。

今年2月，房地产企业策划了新一轮海外融资计划“马不停蹄”。其中，世茂地产计划发行10亿美元优先票据，R&F地产计划发行8.25亿美元优先票据，融创计划发行8亿美元优先票据，禹州地产计划发行5亿美元优先票据，凯撒计划发行4亿美元优先票据，龙光地产计划发行3亿美元优先票据，徐汇控股计划发行3亿美元优先票据。

“今年以来，房企发行的债券总量较大，但大部分仍依赖海外发债。”嘉里广州首席分析师肖在接受《时代周刊》采访时表示，虽然海外融资成本很高，但在国内融资环境依然趋紧的背景下，拓宽融资渠道非常重要。“首先，你必须能够获得资金，其次是要考虑融资成本的高低。”

上海一家房地产公司的一名高管告诉《时代周刊》，不同房地产公司的融资逻辑是不一样的。“大型房企融资渠道多、信用等级高、融资成本低。从银行贷款到票据、发行债券、基金、分享相同的股份以及交易小股，关键不在于他们能否获得资金。这是为了控制资本成本。”

这位高管表示，只要能拿到钱，中小房企就能生存，但如果拿不到钱，它们可能会中断现金流；即使你能得到钱，如果资本成本太高，它不仅会失去利润，甚至会导致巨大的损失。

融资成本逐年上升

受国内融资控制的制约，房地产企业纷纷向海外转移，同时也将融资成本推高到了一个较高的水平。海通证券指出，成本上升的主要原因是美元无风险利率上升和房地产行业风险溢价上升。

根据wind数据，2017年，77家内地房地产企业在海外发行债券，同比增长208%，实际募集资金391.09亿美元，同比增长310.7%。就成本而言，法明集团的票面利率最高，为11%，其次是9种利率超过8%的债券和51种利率在5%至8%之间的债券。

2018年，内地房地产企业海外发债创历史新高。当年，内地房地产企业发行海外债券137只，融资总额519.5亿美元，同比增长60%。平均利率为7.62%，比去年提高了1.34个百分点，其中23种票面利率高于10%的债券达到历史最高水平。2018年下半年，房地产企业海外债券发行利率持续上升，平均利率高达8.99%。

据Cree Research报告，2019年1月，房地产企业发行海外债务金额达到740.4亿元，比上个月增长141.9%，融资成本继续保持高位，达到7.86%，比上个月增长0.32个百分点。其中，当代地产1月9日发行的海外优先票据利率最高，为15.5%；其次是法明集团发行的2亿美元债券，利率为15%；利高集团发行了2.5亿美元的高级票据，利率为13.5%。今年2月，凯撒计划发行4亿美元的高级票据，利率为11.75%，熔信中国计划发行2.07762亿美元的高级票据，利率为11.25%，郑融房地产计划发行2.3亿美元的高级票据，年利率为9.8%。

上海一家房地产企业的高管向《时代周刊》表示，目前债券融资市场以大型房地产企业为主，中小房地产企业机会少，财务状况更加紧张。广东一家国有企业的中层告诉《时代周刊》记者，民营企业应该尽可能多地发行债券，而且他们总是提前找到买家(机构)先谈，但资本成本会更高。

偿还债务的高峰期即将到来

房企加速融资的另一大背景是2019年的债务偿还高峰。

根据中国证券研究报告，现有房地产债券的还款高峰将在2021年，但如果考虑转售条款，2019年房地产债券的还款压力将最大。数据显示，从2019年到2023年，现有房地产债券将分别到期3711.93亿元、4026.04亿元、7479.55亿元、2518.99亿元和2846.26亿元，与2021年的峰值持平。

然而，中国证券表示，许多房地产债券都包含转售条款，即投资者可以选择在转售日以一定价格将债券卖回给发行人。从2019年到2023年，投资者可以回购4804.81亿元、2559.80亿元、2032.93亿元、68.20亿元和82.00亿元房地产债券。加上转售规模后，2019年是房地产债务偿还压力的高峰期。

就美元债券而言，海通证券研究报告显示，中国房地产美元债券将在2019-2021年迎来到期高峰，存续债券的到期规模将分别达到275亿美元、339亿美元和308亿美元。

天丰证券表示，总体而言，2019年，在基本面下滑、销售增速下滑、债券到期压力巨大、空再融资有限的背景下，房地产企业仍面临一定压力，其中库存流动性弱、债务结构不合理的激进房地产企业仍面临流动性挑战。

那么，在楼市调控和融资紧缩的双重压力下，房企如何度过这一偿债高峰？业内多位人士表示，从战略角度来看，目前房地产企业发行债券大多是通过对现有债务进行再融资(即借新还旧)。

"现在基本上很难借入新的融资."房地产金融资深评论员黄立冲对《时代周刊》记者表示，目前国家发改委仍在鼓励企业“借新还旧”。

1月23日，中国恒大宣布将增发三张总价值30亿美元的高级票据，分别于2020年、2021年和2022年到期，与之前的票据合并。恒大表示，计划利用增发债券所得资金为现有债务进行再融资，其余资金将用于一般企业用途。此外，碧桂园、融创、凯撒、禹州地产等房地产企业宣布的美元债务融资计划也是借新还旧。

易居研究院智库中心研究主任严跃进对《时代周刊》记者表示，从另一个角度来看，如果一些房企面临巨大的财务压力，加速销售的可能性会更大。从偿还债务的角度来看，一些项目的股权转让是很有可能的，特别是一些王迪项目的联合开发。

华南一家国有企业的中层也告诉《时代周刊》记者，在房地产周期下，在角落里超越企业的前提是先生存。因此，在2019年，房地产企业将特别注意支付，也将加快发展进度。