现金流压力大却激进拿地 华发股份能否赌赢调控预期

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当大多数上市房地产企业开始加速销售、稳定现金流、进入资产负债表过冬时，法华股份(600325，sh)，一家在珠海的国有企业，开始“反击”:一方面，花费了近一个月的时间。武汉和珠海将获得100亿元土地；另一方面，不断尝试各种融资担保手段，资产负债率达到85%的节点。

更重要的是，加快省外布局能否赢得监管预期和市场前景？此外，由于法华股票的库存周转天数远远超过同行，库存周转速度比行业平均水平更差，这也意味着法华股票目前和未来的剥蚀率压力加倍。

批准信的问题是有争议的

1月14日，法华宣布其全资子公司武汉华融以44.75亿元的底价赢得了湖北省武汉市的一处商住用地。据悉，此次拍卖为公开拍卖，地块编号为P(2018)150号，位于武汉市淮海路和水丽路。地块面积为92800平方米，最大建筑面积为328600平方米，商业和商业建筑面积不超过115700平方米。居住建筑面积不超过21.29万平方米；建筑面积比为3.54，高度限制为150米。规划用地为住宅用地和商业服务设施用地，总成交价格为44.75亿元。

2018年12月13日，法华以52.7亿元人民币收购了武汉中央商务区的两块土地，宣布的44.75亿元土地就是其中之一。

值得注意的是，自12月13日媒体报道以来，法华股份直到1月14日才披露相关信息。

浙江裕丰律师事务所律师李健告诉投资者网络分析师，法华的股票涉嫌违规。原因是，根据《上市公司信息披露管理办法》，媒体已经报道的包括土地收购项目在内的大额投资显然是重大事项，重大事项应当及时公告。

“虽然可能是由于政府部门的审批程序等原因，如履行程序等相关问题，因为之前已经有媒体报道，在这种情况下，公司应该如实、准确地向投资者披露这一重大事件的实际进展情况。”李健强调。

然而，此事是否违反规定可能涉及许多因素，包括住房企业的披露规则和认证标准。

法华秘书长侯桂明告诉投资者网络分析师，根据交易所的要求，投标必须得到确认。由于土地收购后仍有很多条件需要审核，如土地资金来源等，政府只能向该公司发出中标通知书。

侯桂明指出，相关部门的中标通知书是在公告发布的前一天(1月13日)收到的。“所以，我们绝对不违反规则。如果我们违反了规则，交易所就会来找我们。很多人不明白，我们也无法解释。”

短期资本压力相对较高

可以肯定的是，武汉是继法华大本营珠海之后的一个重要城市。根据法华中期报告披露，截至2018年6月底，法华在武汉有12个项目，其中11个项目已完成并分布在汉阳区、江岸区、新洲区、东西湖区、黄陂区和汉南区。

武汉收购了超过50亿元的土地，这对于前三季度营业收入只有131亿元人民币的法华股份来说是不小的。它对市场前景后的逢低吸纳持乐观态度吗？还是其他因素？投资者网络分析师就相关问题向法华股份有限公司证券事务代表阮洪洲发出了通知，但在新闻发布前未收到回应。

武汉的购地支出是一方面，珠海的投资是另一方面。2018年12月13日，法华有限公司宣布斥资35亿元退市珠海十字门城建有限公司50%的上市股份，并获得16万平方米土地。

这样，仅从12月到1月中旬，法华获得的土地就高达88亿元。资本流动是最重要的。投资者网络分析师查询了法华2018年第三季度报告，发现公司经营活动产生的净现金流量为90.72亿元，资产负债率为84.97%，比2018年上半年和2017年底的82.88%提高了两个百分点以上。截至2018年前三季度，法华股份有限公司负债总额为1419亿元，较2017年同期1107亿元净增加312亿元。

东莞证券何敏仪在1月10日的研究报告中指出，法华股票的资产负债率约为85%，扣除预收账款后约为62%，在业内相对较高。然而，公司的经常账户货币资金短缺涵盖了一年内到期的短期贷款和长期债务的总和。期末，公司持有货币资金177.09亿元，占一年内到期的短期贷款和长期债务的43.68%，短期资金紧张。

何敏仪表示，法华有限公司的短期资金压力仍然比较大，后续需要销售回报、银行贷款或其他融资来获得资金。

一方面是短期资金短缺，而另一方面，有大量的钱购买土地。法华股票的现金流无疑面临压力。投资者网络分析师从公开市场发现，担保融资和发行中期票据是法华股票的主要融资渠道。

2018年12月25日，法华宣布已收到15亿中期票据的净收益，票面利率为6.00%；12月24日，法华有限公司为子公司贷款2.5亿元提供反担保；12月19日，法华宣布为其在珠海、包头和沈阳的子公司提供总计13.5亿元贷款的担保，但没有一家提供反担保。

此外，法华还为上海分公司、温州合作项目、无锡分公司乃至其装修公司提供不同金额的担保和反担保。

截至2018年12月18日，法华股份及子公司对外担保总额为553.79亿元，占公司2017年经审计净资产的466.05%，其中为子公司提供的担保总额为507.18亿元。据何敏仪统计，目前法华股份的整体融资成本约为6.8%，高于17年来的水平。

库存周转率比同行差

财务压力只是其中之一，另一个是目前逢低吸纳是一个机会还是一个陷阱。一位不愿透露姓名的国内券商分析师告诉投资者网络分析师，目前的地价真的很便宜，法华50多亿元的土地以底价出售。从这个意义上说，这可以说是一个扩大弹药的机会。“但不确定的是，武汉仍是受全国监管的主要城市。如果你不放松，你得到的土地将是一个沉重的负担。珠海也是如此。近年来，它受到了调控的极大影响，房价也在下跌。虽然最近已经放开，但很难说它是否会奏效。”

以武汉为例，限购限价政策依然严格。武汉市房管局发布的2018年房地产市场运行情况显示，随着房地产市场的持续调控，武汉房地产市场的热度正在下降。2018年，新增商品房销售17万套，同比下降13.62%。

显然，如果目前的时间不是底部，对缺乏短期资金的法华来说，这不是一件好事。除了资本市场融资之外，资金的获取更多地取决于公司的销售回报，这尤其考验了去库存能力。

据投资者网络研究员称，截至2018年前三季度，法华股票的库存周转天数为3176.47天，库存周转率为0.09。与万科、保利、金地等主流a股房地产开发商甚至同行业相比，法华股票的库存周转率较低。(思考金融产生了)■