房企投资力度正在加码 二季度拿地金额猛涨144%

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今年上半年，虽然受疫情影响，但土地市场依然火爆，高地价地块频频出现。

6月的最后一天，江苏省淮安市的一处商住用地经过119轮招标，以2.999亿元的价格被惠今中标，地价高达70.49%。同一天，杭州市出让的一处商住用地的地价超过45%，厦门市出让的一处住宅用地的地价超过35%，宁波市出让的两处住宅用地的地价超过30%。

多家研究机构的统计数据显示，第二季度，大型房企的土地收购量有所增加，前50家房企的月投资额较第一季度增长了144%；与龙头房企的谨慎相比，二级房企的投资最为活跃，土地销售达到55.2%；上半年，全国300个城市住宅用地交易底价同比上涨16.5%，平均地价为16.5%；二线城市是住宅企业布局的重点，杭州的热度最高，土地出让金居全国第一。

业内人士表示，下半年，房企收购土地的意愿将进一步提升，但企业间的分化仍将加剧。地方政府推进土地开发的意愿相对较强，一线和二线热点城市的优质地块数量将继续增加。受政策环境和土地供应增加的影响，长三角和珠三角城市将继续成为热点。

第二季度，50强房地产企业投资额大幅增长144%

第一季度受疫情影响，房屋企业征地几乎停止。自第二季度以来，住房企业增加了投资。

根据嘉里研究中心的数据，第一季度，前50名房地产企业的月平均投资额仅为1320亿元，第二季度，月平均投资额达到3225亿元，较第一季度大幅增长144%。从土地收购和销售比率来看，前100家房地产企业的土地收购和销售比率从第一季度的0.28上升到第二季度的0.37，表明投资信心正在逐步恢复。

其中，6月份房地产企业征地规模为上半年最高。根据中国研究院的数据，50家有代表性的房地产企业中，有30家6月份的土地收购金额较1-5月份的平均值有所增加，有8家企业单月收购金额超过100亿元，其中滨江、凯撒6月份的土地收购金额占前6月份总收购金额的50%以上，华夏幸福、金地、蓝光等7家企业占40%以上。

从1月到6月，超过一半的房地产企业获得的土地不低于去年。在中智研究所统计的50家有代表性的房地产企业中，27家房地产企业上半年的月平均征地量超过了2019年的月平均征地量，澳远、龙光和首开前六个月的月平均征地量较去年增加了一倍多，土地存量逆势增加。从征地销售比例来看，1-6月，50家有代表性的房地产企业的征地销售比例为38.3%，高于2019年的水平(32.7%)。

中智研究院常务副院长黄宇认为，受疫情影响，房企销售额同比下降。在融资利润率提高、政府部门加大推地力度的背景下，房企仍保持一定的征地热情，因此征地销售较上年有所增加。

根据中国研究院的数据，上半年全国300个城市的住宅用地销售底价为5154元/平方米，同比增长16.5%，平均地价为16.5%。

第二梯队房企对征地的销售比例高达55.2%

虽然上半年房地产企业的征地热情逐渐恢复，但企业之间也存在分化，那么哪家房地产企业征地最积极？

根据中国手指研究所的数据，从1月到6月，前11-20家住房企业投资最积极，土地销售率达到55.2%，是所有营地中最高的。绿城的土地销售率超过100%，徐汇接近70%；前21-30家房企的销售比例也明显高于平均水平，达到49.1%，而滨江和蓝光的发展则高于80%；前31-50家住房企业的土地收购和销售比率明显低于平均值，为28.9%。

根据嘉里研究中心的数据，上半年投资额同比增长的企业主要集中在前30家之后。如绿城、中梁、滨江、德信的投资额较去年同期大幅增长。上半年绿城投资近778亿元，新增土地量排名第三，同比增长164%，延续了去年以来投资不断增加、规模不断扩大的趋势。在过去的三年中，中良一直保持着较快的征地速度，上半年实现了0.8的销售比例，投资意愿和力度相对较大。

然而，嘉里研究中心认为，投资额同比增长的企业主要集中在前30位之后，主要是因为去年投资额不高，基数较低。如果排除这部分影响，实际上投资额同比下降的企业仍占大多数，这也反映出投资谨慎仍是当前市场的普遍趋势。

值得注意的是，1-6月，前10家房企的征地销售比例仅为28.4%，征地强度最保守。中智研究所统计的50家有代表性的房地产企业中，1-6月份有23家房地产企业的月平均征地量低于去年，万科上半年的月平均征地量比去年下降了60%以上。仅在6月份，19家公司收购的土地数量与前5个月的平均价值相比就有所下降，龙湖和龙光下降了50%以上，中海下降了40%以上。据中智研究所介绍，由于投资节奏的调整，这部分企业前五个月投资较多，土壤储备充足，后期投资减少。

对于上半年最为谨慎的原因，柯睿研究中心认为，上半年半数房企的投资额与去年同期相比有所下降，尤其是龙头房企在拿地时最为谨慎，一方面是因为土地的销售比例。低于行业平均水平，碧桂园、融创和万科上半年的土地销售比例均低于0.3，低于前100名的平均水平；另一方面，投资额同比大幅下降，金茂和万科的投资额同比下降近60%。然而，考虑到领先的房地产企业拥有丰富的土地储备，短期的土地收购放缓不会影响其未来的业绩增长。

杭州的热度最高，土地出让金居全国之首

从投资征地的城市来看，二线城市是房企布局的重点，其中杭州是最热的。

根据中国理工大学的数据，从1月到6月，二线城市是房企的重点，而长三角是最热的城市群。从1月到6月，50家有代表性的房地产企业在二线城市占了51.5%的土地，在三、四线城市占了44%，在一线城市占了4.5%。从区域来看，企业倾向于在京津冀、粤港澳大湾区、长三角、长江中游、成渝等地收购土地，占58.6%，其中长三角最热，占29%，其次是粤港澳大湾区和长江中游，分别占9.2%和9.1%。

在代表房企的前10名城市中，中西部省会城市占5席，其中Xi的征地面积为565.4万平方米，居第三位，重庆居第六位，长沙和郑州也很受欢迎；长三角、粤港澳和大湾区城市群各有两个城市榜上有名，杭州排名第一，苏佛均超过450万平方米，广州近400万平方米，成为十大城市中唯一的一线城市。

从上半年全国热点城市土地出让金排名来看，杭州土地出让金1814.1亿元，居全国首位，其次是上海1350.5亿元，北京1143.7亿元，广州1049.4亿元。

嘉里研究中心的统计数据还显示，在二线城市中，杭州、重庆、Xi、成都等城市最受前100名房地产企业的青睐，而三个四线城市中的温州吸引了最多的房地产企业来拿地。此外，位于粤港澳大湾区的东莞、佛山、惠州也是企业布局的重点。

关于下半年房企的投资意愿，柯睿研究中心认为，下半年房企的土地收购意愿将进一步提升，但企业间的分化仍将加剧:融创、万科、金茂等土地储备价值高且去化学化。一、二线城市周期长、仓库重的房企继续保持对征地的理性态度；为了进一步提高业绩，第二、三梯队房企急需储备，很有可能会保持积极的态度。此外，中、下游房企受销售和现金流的压力，征地的改善有限，必须谨慎拿地，控制风险。

从未来的土地市场来看，黄宇认为，随着2020年COVID-19肺炎疫情的影响，城市经济下行压力将加大，地方政府推进土地的意愿将相对较强，一、二线热点城市的优质地块数量将继续增加。随着推地步伐的加快，房屋企业将趋于理性的拿地。受政策环境和土地供应增加的影响，长三角和珠三角城市将继续成为热点。