深圳写字楼有所回暖 成本集约型升级渐成租赁市场主流

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证券时报记者吴家明

深圳写字楼市场近年来压力很大，受疫情影响，这一市场的压力更加明显。然而，深圳写字楼市场，尤其是甲级写字楼市场，仍然呈现出一些亮点。

据仲量联行称，今年上半年，深圳甲级写字楼市场在COVID-19疫情的负面影响下转冷，短期内租赁活动明显减少。然而，随着国内疫情的有效控制，各行各业都有条不紊地恢复了工作，各种稳定的经济政策也帮助许多企业渡过了这段困难时期，因疫情而积压的租赁需求也逐渐得到释放。虽然大多数企业对短期业绩增长持谨慎态度，但中小企业减少办公空间甚至收回租金的现象仍时有发生，但市场租金低为受疫情影响较小的企业提供了更多的升级和搬迁机会，二季度市场询价量和成交量均出现反弹。

其中，抗风险能力强的龙头企业尤其是互联网技术巨头迎来了新的增长机遇，企业业务增长支撑了强劲的扩张和搬迁需求，大规模租赁交易较去年有所增加。值得一提的是，企业对新经济总部的整合需求也成为当前市场的一大亮点。此外，金融机构对甲级写字楼的需求仍相对稳定。因此，租赁市场的活动逐渐恢复，深圳第二季度甲级写字楼的净吸纳量与去年同期相当，上半年总计约18万平方米。

仲量联行的报告显示，由于供应压力暂时缓解，深圳二季度甲级写字楼的入住率与一季度相比基本保持不变，仍保持在26%左右。与此同时，市场租金继续承压，但租金跌幅在第二季度收窄。在high/きだよよ0/,the的压力下，业主继续降低租金，以加快去城市化，特别是在南山区，那里的新供应压力最大。甲级写字楼租金下调吸引了许多非甲级写字楼的租户，成本密集型升级逐渐成为租赁市场的主流。记者在罗湖区水贝区采访时还发现，一家原本将总部设在步新区的珠宝企业最近将总部迁至水贝区的甲级写字楼。公司员工表示，公司搬迁主要是考虑到水北地区珠宝首饰集群更加集中，办公环境更好，租金优惠得到加强。

仲量联行深圳商业房地产部主任李文杰表示，疫情仍将给全球经济带来更多不确定性。但是，由于中国在疫情防控方面的突出表现，预计国内经济将继续快速修复，深圳写字楼租赁市场需求将进一步改善。科技巨头仍将保持稳定的扩张需求，业务受影响较小的企业也将抓住租金下调的机会，升级空办公用房。虽然上半年甲级写字楼的供应有所放缓，但下半年仍有一批甲级写字楼陆续建成，总供应量约为90万平方米。尽管深圳市场的租赁活动逐渐恢复，但大量新供应将进一步推高深圳的空购买率。市场供过于求的局面将会持续，李文杰预计整个城市的租金仍会有一定程度的下降。

此外，仲量联行最新发布的《粤港澳大湾区:前进之路》研究报告指出，粤港澳大湾区城市间的超强合作能力将使大湾区成为真正的世界级超级城市群。从长远来看，几乎所有房地产行业都将受益于大湾区的持续稳定发展。例如，稳定的经济增长将支持写字楼需求的增长，需求和租金的增长将很快回到长期上升的轨道。