政策加码土拍市场或稳中回落

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□我们的记者张军

最近，许多热点城市已经升级了他们的控制政策，当地的拍卖市场已经明显降温。

据中国手指研究所统计，自8月20日起，全国300个城市共推出6000万平方米住宅用地，同比增长近20%，环比下降7.5%；住宅用地周转量为4000万平方米，同比下降5.9%，环比下降30%左右；交易底价逐年上升，逐月下降，整体土地拍卖市场降温。据业内人士透露，下半年，房企的征地热情将下降，土地拍卖市场的人气将稳步下降。

市场整体降温

根据中国研究院的数据，7月份，全国300个城市共发起了2750起土地案件，比上个月下降了24%；推出的土地面积约为1.25亿平方米，比上个月下降16%；在交易方面，全国300个城市共进行了2571笔土地交易，比上个月下降了7%；出售的土地面积约为1.07亿平方米，比上个月下降11%。加上土地出让金和交易价格，两者均出现环比下降。

据《西方证券研究报告》报道，8月10日至8月16日，100个大中城市住宅用地交易面积为762.6万平方米，交易增长率较上周有所下降。其中，一线城市土地交易规划建筑面积同比保持增长；在地价方面，100个大中城市的地价为15.86%，较上周下降约3.01个百分点，一、二、三线城市的地价分别为29.16%、8.7%和18.72%。

据该研究所称，总体而言，土地市场已经降温，但在热点城市对高质量地块的竞标仍很激烈。

以北京为例。今年以来，北京的无限量土地供应有所增加，房企征地的热情也在飙升。8月3日，北京出售的北京经济技术开发区河西区地块x46r1、x46r2吸引了中国海外地产、中国金茂、和盛创展集团等房地产企业的参与。中国海外地产以66轮投标和23.44%的溢价中标。

政策已经收紧

最近，一些城市的土地拍卖政策已经收紧。8月18日，南京发布了2020年宁楚第09号出让公告，这是自“限价房和竞争性地价”新政以来公布的第三批土地。

前两批“限价和竞争性地价”的政策要求是毛坯房最高销售价格不得超过限价的110%。这一次，调整后的房屋相关地块土地拍卖达到最高限价后，将不再争夺人才房面积的建设，而是通过现场直接抽签的方式进行确认。总体而言，此次土地拍卖政策调整包括五个方面:调整招标交易模式，严格开发资质要求，增加招标资金要求，严格招标资金审查，限制招标地块数量。南京市房地产协会副会长张辉表示，这是南京市房地产市场新政策中“加强土地市场监管”的细化和落实，旨在稳定土地价格和房价的市场预期，促进南京市房地产市场稳定健康发展。

8月19日，江苏省自然资源厅发布了《省级部门住宅用地供应分类规定》，提出加强南京、无锡和苏州市住宅用地供应的监测、评估和考核。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，最近的调控政策大多是针对房屋销售的，而这项政策直接针对土地拍卖市场，这有助于为土地市场降温。就地价而言，住宅用地可能成为调控的重点。

日前，海南省以“零容忍”的态度，要求“保护耕地，绝不跨越红线”，坚决遏制非法占用耕地和建房问题。

中智研究院企业研究部主任李建桥表示，房企的融资窗口大多在上半年，下半年融资收紧对房企短期资本影响不大，但融资收紧会影响房企的投资意愿和规模。

更加注重优质土地

根据招商证券的研究报告，去化学化周期在6月和7月有所增加。在高库存的情况下，房企在未来收购土地时会比较谨慎，下半年土地市场可能会比较火爆。

中国研究院指数部研究主任曹晶晶认为，根据上半年城市土地供应情况和政府年度供应计划，下半年仍有大量住宅用地，部分城市仍有优质土地出售，但预计房企征地积极性可能会减弱。在她看来，这主要有三个原因:一是监管越来越严，偿债高峰期即将到来，企业资金压力大；第二，最近一些城市增加了对土地转让的限制，土地政策已经收紧；三是上半年部分房地产企业积极扩大土地储备，预计下半年土地收购将趋于谨慎。

“上半年，受一线城市住宅用地供需大幅增长的推动，全国住宅用地平均交易价格出现结构性上涨。随着2003年四线城市住宅用地供应量的增加，价格上涨将有所缓解，下半年土地市场将趋于稳定。后退。”曹晶晶说道。

川才证券认为，今年上半年，房企新增土地储备达到历史峰值。自7月份以来，由于政策法规的影响，土地市场已经降温。预计下半年调控的基调将保持不变，土地市场预计将降温。随着土地供应量的减少，预计更多的住宅企业将会关注高质量的土地。