恒大物业拟235亿港元引战投

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□我们的记者张军

8月13日晚，中国恒大宣布其物业管理业务将引入235亿港元的战略投资，支持物业管理业务的发展。此次推出的战略投资者阵容豪华，包括中信、光大控股等大型央企，马云持有的云峰基金、红杉资本等投资基金，以及腾讯、周大福等知名企业。

一些专家表示，此举是为了准备上市。从引进的战略投资者来看，市场认可恒大地产的巨大发展潜力。

或者为上市铺平道路

公告显示，引入信誉良好的投资者进入物业管理业务将提升其企业形象和专业水平，以支持其发展。恒大地产计划此次引进14名战略投资者。除了上述机构，它还包括个人投资者陈凯云。他个人认购了5.373%的股份，对价为45亿港元，是认购比例最高的投资者，也是唯一的个人投资者。

此次交易完成后，恒大地产将由战略投资者持有28.061%的股权，恒大集团持有71.939%的股权，并将继续作为恒大集团的间接非全资子公司。截至2019年底，恒大地产税前利润约为12.34亿元。截至2020年6月30日，恒大地产未经审计的净资产总额约为27.73亿元。

根据中国恒大2019年年报，公司2019年物业管理收入为43.8亿元，同比增长7.6%。

据嘉里数据显示，截至2019年底，恒大地产的经营主体金碧地产的管理面积达到3.52亿平方米，排名第四，仅次于万科地产、碧桂园服务和彩生活。

根据金碧地产官方的微观信息，该公司拥有近7万名员工，管理着1200多个项目，覆盖全国280多个城市，合同管理面积约5亿平方米。管理形式涵盖中高档住宅、甲级办公楼、旅游综合体、城市综合体、学校、俱乐部和体育中心等。

7月31日，中国恒大宣布，公司可能将集团的物业管理服务及相关增值服务分拆，并在香港联交所独立上市。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，引进战略投资者是为了准备上市。中国恒大的经营规模很大，其房地产开发将得到更多支持。红杉资本、腾讯等投资者参与此次认购，表明他们对恒大地产未来发展持乐观态度。

受到资本市场的青睐

房地产公司通常具有资产结构轻、现金流充足的优势，近年来受到资本市场的青睐。

今年以来，房企拆分物业管理业务的热潮仍在继续。6月24日，亚成集团、荣万佳、合晶优活向HKEx提交招股说明书，金科宣布接受香港上市申请材料。值得一提的是，今年上半年上市的大部分地产公司都超额认购了100多倍，而香港地产股在今年上半年也出现了大幅上涨。其中，宝龙商务增长90.66%，殷诚生活服务增长196.32%，时代邻里增长116.02%。

目前，在碧湾恒荣的四大房地产企业中，只有万科地产没有明确的上市计划。在排名前十的房地产企业中，除了绿地控股和龙湖集团之外，所有企业都已经分拆或计划将其房地产板块上市。

光大证券房地产行业首席分析师何绵南向《中国证券报》表示，在房地产产业链的多元化经营过程中，分拆上市的表现相对较为成功。2018年3月，住房和城乡建设部发布了《关于取消物业服务企业资质的管理办法》，取消了对物业行业的行政管理，行业进入快速发展阶段。相关企业可以通过拆分房地产行业并将其上市来扩大业务规模。"预计分割的房地产行业的上市潮将会持续."

根据Cree物业管理的研究数据，截至2019年底，24家上市物业服务企业的总市值为2355.9亿元。从市盈率来看，物业服务企业的市盈率超过40倍，且估值较高。值得注意的是，一些房地产公司的市值超过了它们的母公司。截至8月14日，绿城服务的市场价值高于绿城中国。

国信证券研究报告认为，房地产行业的更新率很高，而“坐以待毙、收取租金”的商业模式是支撑高估值的一个因素。此外，业绩增长具有很高的确定性，而单位面积的毛利率具有想象中的空.所有这些因素都支持房地产业的高估值。预计2030年行业规模将达到3.2万亿元。