热门:【法官说法】小区物业不干活还赖着不走？法官来支招了！

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法官的提示

小区的警卫很相似

卫生服务不好

公共设施完全没有维护。

……

只收这种物业管理费

不工作小区的不动产

作为业主反复投诉也没有改善。

我该怎么办？

广州市南沙区某城区的业主们

我想了好几次

他们作出了这个集体决定

下箭头↓↓↓

我们老板怎么投诉都没用。 我该怎么办？

干脆成立业委会，代表我们全体业主行使权利，要求更换新的房地产企业！

今年8月，该小区的原房地产企业终于撤退，新房地产企业成功进入。 从成立企业委员会到成功交换房地产企业，经过了一年多的时间，业主们一波三分之一的集体维权路终于结束了。

业主试图交换不动产时，实际上会遇到多重障碍

老板刘先生说，该小区的原房地产企业从2010年开始作为开发商的前期房地产上传单元进行服务。 近两年来，房地产的服务质量严重下降，业主们对该房地产产生了很多不满，多次要求其整改，但一直没有改善。 但是，由于没有成立企业委员会，业主们不能交换房地产企业。

年，该园区成立了业委会。 “我们成立行业委员会可以说是为了交换不动产。 ”刘先生说。 同年10月，业委会制作并公布了房地产选择文件，征求了业主的意见。 经过审查，业委员会选出四个候选不动产，将投票事项通过微信群、微信公众平台及小区公告栏等向业主公布。

年12月，该小区以电子投票的形式对选择录用、继续录用、解聘房地产服务企业的几个事项进行了投票。 经过最终统计，比较有效票共计640票，其中选择新不动产的有637票，只有2票赞成继续采用原来的不动产，弃权1票。 选择采用新不动产的业主人数和占有的不动产面积都超过了1/2。

不动产否认判定单元陷入了困境

业主大会于去年12月选出了新的房地产企业，但原来的房地产企业拒绝退场，与业主发生了多次激烈的冲突。 年1月，南沙住建局向原来的房地产企业发出了命令到期的通知书，但该企业依然是我在做。 经过多次谈判，直到今年5月，原来的房地产企业在业主集体驱逐下被迫退场，但拒绝办理交接手续，新的房地产企业也无法正常进入服务，小区在这期间处于无人管理的无序状态。

在此期间，原房地产企业向广州市南沙区人民法院起诉该小区业委员会，业委员会称开发商拥有的车位所有权未计入投票面积，开发商剥夺了作为地下车位所有者的表决权。 另外，业委员会没有通知各所有者参加投票，剥夺了部分所有者的投票表决权，要求取消所有者大会更换房地产企业的决定。 根据法律规定，只有小区业主有权提起取消业主大会决定的诉讼，法院裁定驳回了原房地产企业的起诉。 原房地产企业拒绝向广州中院上诉，根据广州中院的裁定驳回了上诉。

根据法院的裁定，业主认为新旧不动产的交接可以顺利实现。 谁知道呢，一个城市开放商说小区的一部分还是不卖车的所有权利人，以同样的理由提起诉讼，要求业主大会取消更换房地产企业的决定。

南沙法院经过审理，疏于以产权登记等形式对外公布开发商拥有的车位，不能及时行使表决权等相关权利，不对行业委员会负责，行业委员会已经以各种形式向小区业主公布，奥 另外，业主大会更换房地产企业的决定在流程和实体上没有实际侵犯开发商的合法权益，业主大会选择采用新房地产符合法律规定范围的大多数业主的意愿。 结果，南沙法院驳回了开发商的诉讼请求。

法院的审判给了新房地产企业进军的依据和底气。 年8月，新物业终于进入小区，开始为小区提供物业管理服务。

法官提示维持合法权益成立业委会很重要。。

南沙法院综合法官，此案经营者王健表示，小区业委员会作为业主大会的执行机关，对维持业主的合法权益至关重要，特别是业主的合法权益受到损害，欲交换不动产时，业委员会发挥着重要的作用

那么，如何依法设立业主大会、业主委员会？ 王健说，根据住房和城乡建设部颁发的《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，设立业主大会、业主委员会的具体步骤如下。

第一，小区交付给业主的专有部分面积超过建筑物总面积的50%的，开发商必须根据房地产所在地区、县房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的要求，提交筹备首次业主大会会议所需的文件资料。

第二，业主认为有必要设立业主大会的，需要向区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府提交业主大会的准备书面申请。 需要证明的是，这里的申请不是申请政府批准设立业主大会，而是向政府寻求指导。 满足设立业主大会的条件时，上述政府部门在收到书面申请后60天内组织、指导设立首次业主大会会议筹备组。

第三，设立首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设部门代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。 组长由街道办事处、乡镇人民政府代表负责。

第四，筹备组必须在组成之日起90天内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。 业主大会第一次业主会议的表决通过了管理规章、业主会议议事规则，自选举业主委员会发生之日起成立。

第五，经过业主大会选举，产生5-11个单数业主委员会委员的，业主委员会必须在选举发生之日起30天内，拿着相关文件向所在地区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续

法条拉伸

明年1月1日正式施行的《中华人民共和国民法》，为保护业主的合法权利作出了具体规定，采用基本法确定了业主大会、业主委员会设立的具体条件和手续要求。

《民法典》第二百七十七条规定:业主可以设立业主大会，选出业主委员会。 业主大会、业主委员会设立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。 地方人民政府的有关部门、居民委员会应当指导和协助业主大会和选举业主委员会的设立。

《民法典》第二百七十八条规定:以下事项由业主共同决定。

(一)制定和编纂业主大会议事规则；

(二)制定和修改管理规章

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会的成员；

(四)选择物业服务公司或者其他管理者解除雇佣

(五)采用建筑物及其附属设施的维修资金

(六)筹措建筑物及其附属设施的维修资金

(七)改建、重建建筑物及其附属设施；

(八)变更共享部分的用途或者利用共享部分从事经营活动。

(九)关于权利共享和共同管理的其他重大事项。

业主共同决定一些事项时，专有部分的面积占三分之二以上的业主，人数三分之二以上的业主必须参加投票。 决定前项第6项至第8项规定的几个事项，必须是投票专用部分面积的四分之三以上的业主，并得到投票人数的四分之三以上的业主的同意。 决定前项的其他几个事项，必须是投票专用部分面积的过半数业主，投票人数的过半数业主同意。

资料来源:南沙法院，羊城晚报

原标题:“【法官说】依赖小区的不动产不起作用吗？ 法官来应援了！ ”。

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