龙湖地产等房企超500亿发债被中止 136家上市房企普迎“偿债高峰”期

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长江商报□本报记者江楚亚

当债务比率攀升至历史最高点时，房地产企业筹集资金的难度越来越大。自5月底以来，许多房企已经“暂停”发行债券。《长江商报》记者初步梳理发现，2018年上市的房地产企业中，龙湖地产、R&F地产、和盛创展、幻想曲年、东方花园、新城控股等10余家债务被暂停，涉及金额至少500亿元。

当房地产企业陷入发行债券的“暂停潮”时，负债率达到了历史最高水平。根据风能数据，2017年，136家上市房地产企业的平均负债率高达79.1%，达到13年来的峰值，相当于去年国内生产总值的60%。

在债台高筑的压力下，房地产企业不得不到处“找钱”来举债和减债。然而，最近，许多大型房地产企业被“暂停”发行债券，这使得为发行债券筹集资金越来越困难，进一步引发信贷担忧，增加资本风险，并进一步凸显债务危机。

益居研究所所长詹一凡在接受《长江商报》采访时表示，近期终止发行公司债券是房地产行业的一个普遍现象，而不是具体的公司问题。主要原因是信用违约的风险正在增加。

房企陷入了发债的“暂停潮”

自5月底以来，房企“暂停”发债已成为普遍现象。

具体而言，和盛创展计划发行“2018年非公开发行公司债券”，金额为31亿元，5月21日刚刚被接受，仅暂停9天；同一天，东方花园向公众公开发行了10亿元债券，只筹集了可怜的5%。短短4天，公司市值从500亿元下降到400亿元，蒸发了100亿元；5月29日，广州R&F置业有限公司2018年非公开发行住房租赁专项公司债券遭遇“停牌”。债券发行额度60亿元；5月25日，另一家房地产公司——幻想曲集团(中国)有限公司计划发行50亿元的房屋租赁私人债务，这也显示出“暂停”。

频繁“暂停”发债并没有影响房企发债的积极性。近日，中天金融集团有限公司表示，计划在2018年以非公开方式发行60亿元公司债券。金谷(集团)有限公司宣布，计划于2018年公开发行第二期30亿元人民币的公司债券，债券募集资金将用于偿还银行贷款和到期债务。

据国泰君安统计，截至今年5月初，共有12家上市房地产企业发行了322亿元企业债券，票面利率在4.83%至7.90%之间，低于5.35%的主要是国有企业，如招商局蛇口、陆家嘴和华侨城

然而，从上海证券交易所审查的公司债券来看，2018年前5个月，约有78家住房企业申请发行公司债券，其中33家获得通过，占不到一半；有38个案件尚未通过，7个案件尚未通过或终止。

事实上，自去年以来，住房企业的公司债券已显示出大幅收紧的迹象。据中国房协不完全统计，2017年中国房协发现的108家重点房企融资总额为10864亿元(不含开发贷款和一般银行贷款)，同比下降2%。其中，108家重点房地产企业发行的公司债券总额为437亿元，仅占融资总额的4%，较2016年大幅下降90%。

《长江商报》记者联系上述房地产企业，询问“暂停”发债事宜，数名负责人表示不清楚情况，无法置评。只有龙湖地产对最近公司债券规模从80亿元减少到50亿元做出回应，称这是公司主动调整的，去年计划宣布的数额是80亿元。根据该公司2017年年报，一年内到期的贷款只有55.9亿英镑。由于年内到期负债金额较小，再融资需求有限，公司积极减少申报金额。

住房企业的信用违约风险增加

“最近公司债券的终止是房地产行业的普遍现象，而不是某个特定公司的问题。主要原因是信用违约的风险正在增加。”詹一凡向记者核算:2017年底，社会融资存量为175万亿元，2018年4月，社会融资规模为181万亿元，增速约为10.5%。根据这一增长率，今年年底新增社会融资规模将达到18.4万亿元左右。

目前，名义国内生产总值增长率约为10.2%。根据2017年82万亿元的名义国内生产总值，确保经济增长需要8.4万亿元。18.4万亿新增社会融资减去8.4万亿，只剩下10万亿利率用于偿还去年的175万亿存量融资，相应的债务利率为5.7%，明显低于央行一季度发布的贷款利率(约6%)，这意味着今年新增融资不足以偿还存量债务的利息，信用违约事件将大幅增加。

作为资本密集型产业，房地产自然是监管的重点。“做生意需要资本，借钱需要偿还”，这表达了政府降低杠杆和防范风险的决心。他预测，这类事件将成为房地产行业的新常态，而房企的财务压力将越来越大。

一位券商官员向《长江商报》记者透露，在这种背景下，可能会导致“强留强，弱退出”。因为中小住宅企业如果不能及时获得资金，将面临资金链断裂的风险，这可能导致一些中小企业退出市场，加速产业集中度的提高。

因此，最近越来越多的中小房企赴港上市，寻求开拓海外融资渠道。此外，reits、abs、供应链等融资方式受政策影响较小，更具可行性。目前，一线城市和一些热点二线城市已经有所降温，而弱势二线和三线城市仍在轮换。如果房企的资金压力过大，不排除低价出售其开发的房产以尽快收回资金和偿还债务的可能性，这可能会加速全国房价的降温。

房企偿债高峰即将到来

当房地产企业陷入发行债券的“暂停潮”时，负债率达到了历史最高水平。根据风能数据，2017年，136家上市房地产企业的平均负债率高达79.1%，达到13年来的峰值，相当于去年国内生产总值的60%。

根据嘉里的数据，截至2017年底，170家房地产企业的计息负债总额为58361亿元，同比增长30%，增速比2016年高出近3个百分点。其中，60家重点房企负债增幅较大，计息负债总额48392亿元，同比增长34.5%，同比增长5.5个百分点。截至2017年底，60家重点房企的生息负债占比82.9%，增长2.8个百分点。2017年，共有15家房地产企业的利息和负债总额超过1000亿元，比2016年增加6家。

詹一凡指出，高负债是房地产行业的普遍现象。2017年房企负债率普遍上升的主要原因是规模扩张，快速扩张往往伴随着大量借款。从征地面积来看，2017年征地面积同比增速结束了连续三年的“负增长时代”，回归正增长。大量购买土地占用更多资金，导致高负债率。一方面，住房企业自己也提出了减少债务，这已经成为行业的趋势。另一方面，监管当局也将降低杠杆率作为今年工作的重点。预计今年在双重影响下，房企的负债率将逐步下降。

另一方面，住房企业正处于偿还债务高峰即将到来的关键时刻。从2015年的发债高峰开始，随着这些债券的陆续到期，预计未来三年将迎来房企的偿债高峰。

据业内人士介绍，今年一些中小房企可能面临破产浪潮，通过银行贷款、公司债券等正常渠道融资的可能性逐渐降低。通过非正规渠道融资或许可以解决迫切的需求，但这只能暂时推迟资金链断裂的时间。

据嘉里房地产研究公司分析，在2015年公司债浪潮下，房企通过发行公司债补充了营运资金，其中三年内的长期债务已转化为短期债务，部分房企已经面临偿债高峰期；此外，一些快速扩张的房企，如阳光城和金科，积极尝试其他方式补充资金，如(超)短期融资债券、一年期优先票据、短期银行贷款和信托贷款，从而提高其短期负债率。

收紧债券发行迫使房地产公司寻求多元化融资

自去年房地产市场开始新一轮全面调控以来，住房企业的融资环境逐渐趋紧。2018年5月，通策研究院监测的40家典型上市房地产企业融资金额为451.17亿元，较2018年4月的769.12亿元下降41.34%。融资总额为去年(2017年5月至今)最低，融资形势不容乐观。

在融资渠道短缺的背景下，面对海外发债冷、国内发债难涨的尴尬局面，房企开始寻求多元化的融资方式。除了与金融机构寻求贷款支持的典型合作外，住房企业还通过设立私募股权基金、发行非公开定向债务融资工具和设立资产支持专项计划来筹集资金。此外，许多住房企业计划发布专项资产支持计划，并通过审批。

他们中的许多人选择资产证券化作为一种新的融资方式。据统计，目前，我国共有7种单一的住房租赁资产证券化产品，发行规模总计103.14亿元。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，资产证券化有助于盘活房屋租赁现有资产，引导社会资本参与房屋租赁市场建设。同时，它还可以解决房屋租赁企业的融资问题，提高现金流，降低金融风险，改善住房服务。这也使得房企对房屋租赁的abs产品表现出越来越大的热情。

“房屋租赁abs可能是未来的一个发展方向。但从短期来看，它在融资市场的比重不会太大。”苏宁金融研究所研究员蒋涵向《长江商报》指出，我国住房租赁资产证券化的商业模式尚不成熟，整个商业体系存在很大风险。其中，成本与收益的关系如何覆盖整个资金链，使资金链有序运行，是资产证券化目前面临的一大难题。