20%限竞房将转成共产房 刚需能上车吗？别高兴得太早

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与20天前征求意见稿相比，最终发布文件的内容变化不大，主要是增加了“不得搭售、捆绑、精装修未竣工项目，不得拒绝公积金贷款”的内容。

与此同时，大兴区的一个普通产权项目——瑞富苑，于5月29日获得了预售许可证，单价为29000元/平方米，与附近的一个限价住房项目——瀛海府的52000元/平方米形成了鲜明的对比。

这可能会让屌丝只是需要的人觉得，买一套共有产权的房子似乎是未来的一条出路，最后期待有机会买一套便宜的房子，然后等待“上车”。

不过，我还是要说，不要太开心！

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我是不是应该上车去一个有限换乘的房子？

根据规定，如果土地出让中规定的销售限价与评估价格之比高于85%，该房屋仍按商品房销售规则销售；如果这个比例低于85%，它将被市经济适用房中心收购，并转换成共享产权住房出售。

根据该组织提供的数字，大约20%的项目最终将被作为共有财产房屋接管。虽然体积很小，但却有很大的象征意义。

根据共有产权房购买规定，北京安置房中心可以购买和改造共有产权房，本市所有有资格购买共有产权房的家庭均可购买。抽签时，项目区户籍、北京其他地区户籍和在项目区工作的非北京籍家庭作为优先组。

如果购房后仍有剩余住房，北京安置房中心可以出售给在北京没有购房资格的家庭，建筑面积超过140平方米的住房可以出售给在北京有购房资格的家庭(两套都可以，只要他们有购房资格)。

从销售目标和准入门槛来看，这比以前的共有产权房的规定要宽松得多。事实上，刚刚需要的机会也会大大增加。但事实真的是这样吗？

“共有产权房，我主要看中两点，一是价格，二是位置。毕竟，这不是一项完整的产权。”一位准备购买共有房产的购房者说。据推测，这是大多数需要它的人的愿望。但是有限转让的房子能满足那些仅仅需要它的人的需要吗？

目前，证券机构已经制作了一份数据表，可供有需要的人参考。例如，中信建设证券研发部统计的59块“限价、竞争性土地”出售地块中，销售限价与周边可比房屋价格之比小于85%，为10，占竞争性房屋总数的17%。

根据此类项目的分布情况，它们大多位于海淀、朝阳、东城、丰台等五环路以内的热点地区。然而，根据价格，这10个项目的销售价格限制在每平方米50，000+到80，000+之间。这样一个高价的共有房产对那些仅仅需要它的人来说是一个巨大的挑战，更不用说你以高价买的房子只拥有部分产权，这对那些仅仅需要它的普通人来说不是一个“好买卖”。

北京房地产界资深土地评论员泽龙(音译)提到，“有限共有”住宅可能是真假之间的分水岭。在目前具有商品房性质的二手房越来越贵的趋势下，买什么样的“有限共有权”项目还有待观察。

“60，000+的、70，000+的和80，000+的联合制作公司仍然不知道谁会购买它们。如果严格按照合作化房源来管理，北京市场上有8万多套纯商品房的空间。”泽龙表示，这意味着高价“总量受限”项目存在很大的滞销风险。

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据业内人士分析，北京将在未来五年内完成25万套公租房的供应。虽然新政从供给方面增加了住房数量，但相应地，也意味着商品房性质的项目会减少，商品房性质的项目会减少，从而影响整体市场。

同时，限价房改造也意味着本市有资格购房但不具备共有产权购房资格的家庭可以购买的住房数量减少，这可能进一步将需求转向二手房。

“今年4月以来，二手房市场再次回暖。自五月以来，二手楼宇的平均每日成交量较三月及四月分别上升72.5%及35.5%。新政的出台，意味着具有商品房性质的项目更加稀缺，也可能有助于二手房市场的进一步复苏。”中信建设证券研发部分析。

据一位房地产人士称，商品房项目的稀缺是一方面。另一方面，虽然限售房比周围的二手房便宜，但考虑到共有房产的性质，其单价并不便宜，而合作建房的价格已飙升至数万元。周围的二手房将来也会涨价吗？如果是这样的话，也可能刺激购房者在二手房市场提前上车。

另外，丁祖昱提到过这样一个数字，以北京住宅销售的平均价格为标准，目前只有30%的限价房地块低于城市的平均价格，大多数普通消费者买不起限价房。这样，在看到有限的价格项目不能被购买和有限地转移到共同所有权的共同作用下，那些只需要他们的人买房子的方式可能仍然不得不回到二手房市场和廉价的共有财产的房子。

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然而，我们只需要知道我们是否能上车。归根结底，我们仍然需要探索它的价格逻辑。

虽然在土地转让之初，政府已经确定了有限竞争室项目的未来销售价格，但开发商实际上可以通过捆绑停车位和捆绑精装书获得一些利润。

在这种情况下，事实上，中小企业再也不能参与这种有限竞争空间的游戏。从赢得住房项目下限竞争的企业来看，它们无一例外都是大企业。

根据中国证券证券研究开发部(601066)的统计，截至2018年5月，共有42家有限竞争征地企业以独立征地或合作征地方式参与，其中包括26家上市房地产企业。土地数量最多的首开股份(600376，诊断股份)收购了9块这样的地块，其次是万科、保利和龙湖，分别收购了8块、8块和7块。

这是因为大企业愿意为了快速周转而做这样的项目，即使为了扩大规模而挤压利润，同时又能承担资本风险。持有价值最大的两家企业是中海和万科，潜在价值分别为341亿元和315亿元。在其他企业中，首开、中铁建设、远洋运输、保利和首创的潜在价值均超过150亿元。

如今，新政一出台，开发商们肯定很不高兴。最初拍卖土地时，空的利润有限，因此一些项目不仅面临被没收的命运。由于“产品和服务不得搭售，精装修不得捆绑”条款的增加，“赚钱之道”在沙滩上彻底被扼杀了。

但对于政府部门来说，既然这种类型的住房已经推出，就有必要对住房企业进行“扶持”。毕竟，土地拍卖是政府最不想看到的场景。一个明显的信号是，数据显示，今年北京土地拍卖的数量已经达到6个，这些地块是限价房和共有产权房。

从这个角度来看，一方面，北京有关部门不会给企业留有任何余地；另一方面，如果限制向共产党转移的政策效果不理想，政府部门仍然会“打补丁”来调整政策。因此，“有限转共”的政策需要等待更多的细节，而那些想上车的人在买房时只需谨慎。