中金公司：中国REITs市场空间预计可达4万亿元

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4月25日，中国证监会和住房和城乡建设部联合发布文件，宣布推进住房租赁资产证券化，试点发行房地产投资信托(reits)。

CICC认为，在当前的市场环境下，reits是引导投资者有序参与房地产市场的重要金融工具，而出租房reits将成为其在中国发展的突破口。

房地产投资信托基金的实施是非常必要的背景下的政策住房，住房，而不是投机。reits的本质是让大多数中小机构甚至个人投资者参与大规模的房地产投资，分享房产的租金回报和增值收益。与直接购买实物资产的房地产投资路径相比，reits可以为中国家庭提供更低的门槛、更小的资本压力和更具流动性的房地产投资渠道，这对降低住宅行业的住房杠杆水平、稳定房地产投机预期、防范系统性市场风险具有重要意义。

国内房地产投资信托基金和真正的房地产投资信托基金之间仍有很大差距。近年来，层出不穷的类reits产品大多是部分债权的私募股权产品，少数产品在发行方式和股权比例方面有所突破，主要服务于发行人的融资需求。到目前为止，中国还没有面向公众投资者、在公开市场交易的标准化的股票型房地产投资信托基金。

法律监管体系的完善和税制的调整是突破房地产投资信托的关键。制约我国reits发展的因素有四个:1)法律监管主体不明；2)双重征税抑制了回报率；3)可证券化的优质资产很少；4)专业的房地产投资信托管理机构和人才匮乏。今后，reits的推广应侧重于法律和监管主体，并适当减免reits现行的税收政策(尤其是reits和股东层面的双重征税)。计算表明，如果采用国际成熟市场的减税政策，中国reits的收益率平均可提高2-3个百分点。

中国的房地产投资信托市场预计将达到4万亿元，而出租房房地产投资信托是先锋。与美国、澳大利亚、日本、新加坡和香港市场相比，预计未来中国房地产投资信托基金的市场规模约为4万亿元人民币。其中，以租赁住房(尤其是长期租赁公寓)为标的资产的标准化公募房地产投资信托(reits)适合在当前无投机住房政策下率先推出。