首创奥特莱斯进军青岛，多家知名商业巨头纷至，济青商业地产格局要变

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◆王彦峰经济先驱报首席记者

青岛的商业市场迎来了一个全新的玩家——5月3日，位于青岛高新区的一个9.4万平方米的零售商业区将被拍卖。根据目前的市场消息，该地块有望引入首个直销店项目。

《经济导报》记者注意到，近期一些大型商业地产项目正在进入济南和青岛市场，这将提高当地的商业运作水平，但也将对当地原有业务造成很大压力。

第一家分店将设在青岛

根据青岛市国土资源和房屋局近日发布的公告，位于天海路以北、13号线以东、16号线以西的青岛高新区的一处零售商业用地将于下月3日挂牌出售。土地面积93，972.1平方米，总面积约141亩，建筑密度55%以下，绿地率20%以上，起拍价2991元/平方米，投标保证金1000万美元或等值人民币。

根据土地上市文件，拟出让的土地必须按照网点模式建设大型品牌折扣商业项目；投标人或其关联公司必须是“2017年中国Ole年销售额前20名”(以《Ole Lingxiu》杂志为准)；投标人应使用100%的自持建筑面积进行商业运营，不得分割和对外转让。

青岛瑞丽数据公司总经理马光明告诉《经济先驱报》记者，如果不发生意外，这块土地预计将被首都大学股份有限公司收回，并纳入首都奥特莱斯项目。《经济导报》记者还注意到，在去年8月16日举行的“香港山东周”期间青岛招商签约仪式上，青岛高新区管委会与首创犹大有限公司签署了《项目投资协议》，双方就首创犹大有限公司在青岛高新区投资建设网点项目达成协议。

根据规划，青岛资本网点项目总投资约10亿元，规划总建筑面积约10万平方米，规划门店约200-300家。引进国际、国内品牌不少于200个，其中国际一线品牌不少于5个。该项目预计于2019年底投入使用，销售收入预计将超过10亿元。

许多商业巨头进入庆忌

第一个出口项目即将登陆，这将丰富青岛的商业形态。此前，青岛已有一些知名商业巨头入驻，如已经开业的华润万象城和已经收购土地的中粮欢乐城。

除了即将在青岛进行的土地收购外，资本网点于2016年进入济南市场，并于当年6月以2.07亿元收购了荔城区唐业新区唐业东侧的一块面积为114，929平方米的土地。除了开发商的自持产品外，该项目还有相当一部分向外界销售，并将于2017年7月开业。《经济导报》记者了解到，该项目目前已经封顶，计划今年开工。

直销店是一种以“名品+折扣”为卖点的业务。这些项目通常规模大，建筑密度低。近年来，许多二线城市掀起了发展热潮。除了第一家门店，上海安百里集团运营的安百里门店项目也进驻济南。目前，西部海纳城的安百里奥特莱斯项目已经开工，东部孙村地区的奥特莱斯项目也已于2016年底取得土地。孙村安百里奥特莱斯项目规模较大。位于春晖路以西，可新路以北，科创路以南。该地块南北长约700米，东西长252米，占地250多亩。它也计划在今年开业。

除了网点，还有许多国内知名的大型商业项目也将进入济南。例如，位于京师路和姚佳东路交叉口的华润万象城项目计划于今年投入使用。项目一期占地20多万平方米，地上2层，地上5层，规划商铺近500家。此外，华润万象世界、龙湖天街、绿地大观园等大型商业项目也将落户济南。

本地业务或压力

全国性商业巨头的出现将对济南和青岛的商业市场产生巨大影响。“它是城市经济发展和商业形态升级的体现，将丰富济南和青岛的商业形态，给普通百姓带来越来越多的便捷商业选择(603883，诊所股票)。但与此同时，这也将给当地原有的商业市场带来压力。”合肥辉煌山东分公司副总经理许传明告诉《经济导报》记者。

《经济导报》记者指出，商辂集团长期以来在山东商业市场占据绝对优势。然而，近年来，商辂集团商业部门的整体发展略显疲弱。商辂集团子公司银座股份有限公司(600858)发布的最新2017年年报显示，公司去年实现营业收入130.06亿元，同比增长1.25%，完成年初制定的业务计划的95.63%。其中，商业营业收入129.49亿元，同比增长1.72%；房地产业营业收入5694.55万元，同比下降50.93%。归属于母公司所有者的净利润为4912.79万元，大幅增长122.54%，但基数较低，主要是非经常性损益。扣除非经常性损益后，银座去年实现归属于母公司所有者的净利润1502.18万元，虽然也增长了20.88%，但这只能说是微利。

此外，面对进入济南和青岛的大型商业项目，很多人都渴望投资商铺。徐传明分析说，商业地产市场与住宅市场有很大的不同，它要求更高的专业能力。“从某种意义上说，商业项目是高风险、高收益的项目，投资必须更专业。分析，不能操之过急。”