山东多地库存下降 部分区域出手降温 今年楼市“冷静”开局

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◆王彦峰，《先驱报》首席记者，在济阳报道

对于山东的许多城市来说，今年春节的楼市相当冷。

“我原本打算在春节期间在家乡买一套房子，但是我找遍了所有的房产，都没有找到一套满意的房产。”23日，在济南市济阳县的一个售楼处，从北京回来工作的陆告诉《经济导报》记者。

类似的情况不仅发生在济阳，也发生在山东的许多地方。此外，高昂的房价已经超出了许多人的承受能力，这使得许多想在春节期间买房的人望而却步。

回家买房子很难选择

“博纳被选为新年购房人”。春节期间，这样的广告牌出现在济阳县街道的许多地方。显然，开发商想利用春节假期抓住那些选择回家买自己房子的顾客。宣传中的博纳名为博纳城广场，位于济阳县华阳路与纬三路交叉口，是济阳市新旧城区的过渡地带，由浙江五金建材城、银座购物广场、玉龙天成和总部中心组成。

看到广告牌，陆先生看了看房地产。房产顾问王斌(音译)告诉他，该房产目前没有出售的产品，产品将在2月底增加，价格尚未确定，但二手房的平均价格已经在8300元/平方米左右。

陆先生也去了济阳的其他建筑。在济阳县南部的迪化城，一位房产顾问张伟(音译)告诉他，在济阳，待售的房产很少，迪化城是为数不多的待售房产之一，一栋楼的售价约为8500元/平方米。毗邻迪化城的四建金海富源正在建设中，尚未对外开放。不过，房产顾问王婷表示，该房产的价格已经确定，买家可以先支付一部分房款来结算。此外，尽管该物业尚未正式开业，但其首期大部分已经被预订。其中，4个高层产品主要为顶层和底层产品，另一个小型高层产品仍有较多的非计划产品。

看来陆先生还没有决定买哪一处房产。“一方面，现在出售的房地产太少，大多数都没有可供出售的产品。现在他们只能认出他们；另一方面，现在济阳的房价太高了，我不太想买。”

在济阳县富阳街和银河路交叉口的二手房交易中心，工作人员还告诉《经济导报》记者，目前济阳的二手房价格一般在8000元/平方米以上。“房价从去年年初开始上涨。去年10月份之后，房价没有上涨多少，但也没有下跌。”

16个城市的库存下降

与济阳县相似，春节期间济南主城区的房地产市场相对冷清。2月21日下午4点，《经济导报》记者来到位于唐野以西的鲁能泰山7号售楼处，售楼处的门被关上了。保安说，春节期间，该房产的售楼处下午4点关门。房产顾问唐烨在春江月明售楼处表示，目前还没有销售产品，预计3月份会有所增加，价格为14500元/平方米。在万达市，石东路以南和环城高速公路内，在春天之前，该物业一次推出了2000多套套房。目前，仍有少量房屋待售。“主要是底层和顶层产品，近期将推出一些大型产品。”物业顾问说。

山东其他地方也有类似的市场条件。日照市民杨小艺春节期间在日照东港区看到了安泰未来城、兴业大连花园和金华广场，并被告知没有产品出售。

统计数据也反映出市场库存较低。据山东省住房和城乡建设厅、山东省统计局统计，2017年，山东省房地产开发企业商品房销售面积为1.28132亿平方米，销售总量创历史新高。销售形势很好，库存急剧下降。截至2017年底，全省房地产开发企业销售现房面积3257.3万平方米，比上年末下降22.0%，比上年末下降19.7个百分点。现有房屋的库存规模降至2014年以来的最低水平。全省17个城市销售面积增长5.4%，其他16个城市销售面积呈下降趋势，其中青岛、淄博、东营、烟台、潍坊、威海、临沂、滨州、菏泽下降20%以上。

市场需要整合

面对当前楼市的复杂局面，一些地方在春节前后出台了楼市调控措施。

2月14日，春节前的最后一个工作日，济阳县出台了楼市调控政策。调控内容包括优化住宅用地供应。本着“总量增加、热点控制、土地供应平衡”的原则，采取“限制房价、争地价”的方法，实行准确的土地供应，引导企业合理竞标，稳定土地市场；实行限制销售的，购买新商品房后，必须取得产权证书两年后方可上市交易；实行贷款限制，如果本市户籍已有一套住房或住房贷款记录，申请住房贷款视为第二套住房贷款，首付款比例提高到60%。非居民家庭购买住房贷款首付比例提高到60%；实时限价，按毛坯房最高销售单价计算，不得高于9000元/平方米。

淄博也在2月13日发布了房地产市场调控政策。根据调控政策，淄博新区部分地区实施了价格限制和转移限制措施。不同区域的限价分别为10，000元/平方米、11，000元/平方米、12，000元/平方米和8，000元/平方米，在取得房地产权属证书2年、3年和5年后方可上市交易。为了防止开发商将价格转嫁到地下室和停车位，政策还规定，在这些价格限制区，地下车库和停车位的价格不得超过13万元/件，库房的价格不得超过2100元/平方米。

合肥辉煌山东分公司副总经理许传明对《经济导报》记者表示，在持续的去库存化政策下，山东许多地方的房地产库存已经降至很低的水平，整体市场供应紧张，这是部分地区楼市调控过重的原因之一。然而，值得注意的是，在房价大幅上涨后，一些地区的房价已经超出了许多购房者的承受能力，市场需要一个巩固期。此外，金融去杠杆化政策仍在继续，其对房地产行业的影响日益加大，一些开发商资金短缺，这也将使未来房价趋于理性。