上海以外区域中济南恒隆表现最好

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◆经济导报记者孙洛南在济南报道

近年来，在内地鲜有大动作的香港地产商恒隆地产(00101.hk，以下简称“恒隆”)结束了长达五年的土地收购沉寂期，开始加大在内地的商业投资——最近，它又挥霍了107亿元在杭州赢得了黄金商业地块。

恒隆集团董事长陈启宗在今年撰写的《致股东的信》中对未来表示乐观，强调了中国内地零售业务的复苏。

恒隆在内地经营的八个恒隆广场中，除了上海的两个项目外，其余基本上都位于二线城市，这些项目经历了一段磨合时期。

值得注意的是，在上海以外的六个恒隆广场中，济南和恒隆广场的表现最好。《经济导报》记者注意到，去年济南恒隆广场的租金收入增长了3%，达到2.71亿元。到去年年底，入住率提高了3个百分点，达到94%。

购买最佳位置

最近，恒隆宣布以约107亿元人民币的价格赢得了杭州白井坊商业综合体。恒隆表示，计划投资约190亿元人民币，在那里开发大型商业综合体项目，包括世界级的购物中心和办公楼。

恒隆集团告诉《经济先驱报》记者，赢得杭州这块黄金土地标志着恒隆集团的版图成功扩展到9个内地城市的11个开发项目，为公司的发展创造了又一个新的里程碑。

「我们一直对内地商业及零售市场的发展非常乐观。」陈启宗表示，他来到杭州符合恒隆进一步扩大在内地投资的长期战略。

此次恒隆赢得的地块属于纯商业用地，是杭州传统商业区武林板块仅存的大型商业综合体地块。经过336轮招标，恒隆中标，底价达到55000元/平方米。

这也显示出这位港资发展商仍然坚持“买地好”的经营理念。在济南，恒隆曾赢得一块含金量很高的土地，它位于济南核心商业区泉城路的绝佳位置。

自1992年以来，进入内地发展的恒隆集团在上海、香港、恒隆广场和恒隆广场建设了两个标志性项目。此后，恒隆不愿占据上海的一角，开始加速扩张。2005年至2006年期间，恒隆吹响了进军二线城市的号角:2005年，它收购了天津和沈阳中街地块；2006年，他赢得了沈阳市政府广场的地块，目标是济南。

目前，恒隆已进入上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明和武汉市场，其内陆项目均以“恒隆广场”命名。

“租赁合同的终止减少”

整体而言，除上海外，恒隆在内地其他城市的业务已进入磨合阶段。

济南恒隆广场就是一个例子。2011年，恒隆在济南发起了一场高调的远征。济南恒隆广场是恒隆在内地建设的第四个商业地产项目，也是其离开上海后的第二站。

自开业以来，济南恒隆广场不断进行调整。恒隆在2017年年报中表示，去年，更多新时尚品牌和高品质餐饮租户进入济南恒隆广场，得益于租户组合的优化和入住率的提高，其零售销售额同比增长12%。

关键词“租户组合优化”是近年来恒隆广场业务调整的缩影。在内地，恒隆广场主要收取租金。

在电子商务冲击和高端零售市场销售低迷的市场环境下，济南恒隆广场也面临着调整压力。

至于济南恒隆广场，恒隆在2016年年报中提到，一些大型零售商由于外部因素提前终止了租赁，但我们已经找到了合适的租户来替代他们，其中主要租户苹果零售店开业了。

经过租户调整和零售市场的改善，恒隆表示，2017年整体而言，“与过去几年相比，租赁合同的终止和租金的下调幅度要小得多。”

济南恒隆

餐饮业的比重增加了

《经济导报》记者注意到，过去一年，无论是租金收入还是入住率，济南恒隆广场在除上海以外的内地项目中表现最好。

济南恒隆广场的租金收入去年为2.71亿元，2016年为2.62亿元。截至去年年底，济南恒隆广场商铺的入住率为94%，而去年为91%。2014年和2015年的租金收入分别为3.36亿元和3.35亿元，但入住率分别为82%和88%。

恒隆集团在其2017年年报中提到，济南恒隆广场的新餐厅包括南京的大牌档。在购物中心一楼的东翼，济南独一无二的时尚奢华区开业了。

《经济导报》记者在济南恒隆广场一楼东翼看到，惠普旗下的高端品牌cos已经入驻。

截至去年年底，济南恒隆广场商铺的工业地产分布(按租赁面积计算)显示，36%为服装辅料，27%为餐饮，17%为生活品味和娱乐。该店总建筑面积为171，000平方米，有327名租户和789个停车位。

据《经济导报》记者2016年的数据，从店铺分布来看，当时服装及配饰占36%，餐饮占25%，生活方式及娱乐占15%。可以看出，餐饮业的比重有所增加。

恒隆表示，展望2018年，济南恒隆广场将继续优化租户组合，并“探索从流行餐厅转型为更多独家和新兴品牌的潜力。”

“奢侈品销售强劲复苏”

今天，恒隆对内地商业市场表示乐观。在今年发布的“致股东信”中，陈启宗解释了这家港资开发商在过去6年经历的零售冬天，并提到了租金下调和空购买率等问题。

陈启宗坦言，当时“商场开业后不久，租户遭遇了严重的市场低迷。”由于他们不得不支付租金，很难达到他们所期望的理想性能。我们开始听到要求减租的声音。这违反了租约的条款，但却是残酷的商业现实。如果我们不作出让步，我们可能面临一些租户提前离开的严重风险。”

“从2013年开始，当之前签署的租约到期并续签时，几个租户的租金将不可避免地降低。虽然我们小心翼翼地降低了租金，但空的购房率仍在上升。”陈启宗说。

现在，陈启宗说，在大陆，奢侈品销售的复苏尤其强劲。他预测未来一两年经营数据将进一步增加，并表示对未来持乐观态度的原因之一是中国经济正在经历理想的转型，个人消费正迅速成为中国经济的支柱。从2010年到2016年，可以说是恒隆广场走出上海的第一阶段。短暂的休整之后，2019年、2020年或更晚可以被视为第二阶段。他认为这两个时期的经历会大不相同。