如何开征房地产税 且看12年前的内部报告

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引言:2004年至2006年，国务院发展研究中心课题组对房产税进行了系统研究，涉及房产税的基本理论、税制设计以及开征后可能产生的影响。纵观目前，有许多不同的意见，但事实上它们并没有超出最初研究的范围。

十多年前提出的方案和框架仍然是过时的。

在这一税收设计方案中，调整收入差距已成为房产税的一个重要出发点，它应确保“富人多缴税”，符合“28年原则”，20%的高收入者承担80%的税收。财富越多的家庭缴纳的房产税越多，这有利于调节社会收入差距。这也是开征房产税的重要目标之一。各地生活在平均水平以下的居民无需纳税或只需缴纳少量税款。

对于那些反对的声音，特别是那些认为70年的有限使用权和土地出让金的存在使得房产税的立法基础不是很充分的人来说-

“土地出让金和财产税是两回事。土地出让金是国家作为国有土地所有者在出让土地时应获得的收入。它应该保留，与财产税合并没有问题。然而，目前土地租赁的一个主要缺陷是一次性收取。事实上，土地出让金是地租的概念。一次性征收土地出让金相当于未来70年一次性预付地租，这使得现政府在财政机制上“入不敷出”，将未来政府应获得的全部收入纳入当前财政收入。因此，应提倡土地出让金的征收应与房产税改革同步进行，即土地出让金也应逐年征收。”

林加斌:开征房产税的框架及原因

这篇文章发表在2010年第八期《中国改革》杂志上。作者是国家研究中心的研究员

开征房地产税，抑制房地产投机，调节收入差距，给地方政府稳定的税源。

近年来，中国房地产市场价格快速上涨，关于房地产政策的讨论成为热点话题。2010年5月底，国务院在国家发展和改革委员会批准的《关于2010年深化经济体制改革的意见》中再次明确提出“逐步推进房产税改革”，引发了新一轮房产税开征利弊的热议。

包括笔者在内的国务院发展研究中心课题组于2004年至2006年对房产税进行了系统研究，涉及房产税的基本理论、税制设计以及开征后可能产生的影响。纵观目前，有许多不同的意见，但事实上它们并没有超出最初研究的范围。

因此，笔者认为有必要掀起一场“冷餐”，并基于我们最初的研究结论，探讨开征房产税的积极影响，并借此机会回答一些人对开征房产税的担忧和疑虑。

首先，我们简要介绍一下我们以前的房地产税框架设计的相关要点。

(1)房地产税是财产税，其征税对象是企业和个人所有的房地产。

(2)房产税不是“分年征收一次性土地出让金”，而是土地出让金属于地租范畴，“租”与“税”有本质区别。

(3)在保留房地产的过程中，将现有的财产税和城市土地使用税合并为统一的房地产税，简化了税种，彻底改变了目前房地产税制流通环节极重、持有环节极轻的现状。

(4)基于房地产的评估市场价值。与此同时，规定了一定程度的豁免，以反映确保公民基本生活需求的政策取向。

(5)对每个纳税人来说，其拥有的所有房地产的价值都被作为征税的对象。

(6)免税额和税率的设计应使结果总体上符合“28年原则”，即80%的税收来自20%的纳税人，各地生活在平均水平以下的居民无需纳税或只需缴纳少量税款。

(7)在确定税率和免税金额时，地方政府有一定的自由裁量权。

(8)房地产税作为地方税，已成为下级地方政府的主要税源。

(9)首先对城市中的工商企业和高档住宅征收房地产税，然后将其他住宅逐步纳入征收范围。

(10)在开征房产税的同时，全面清理现有的房产税和物业费，以增加或减少而不提高整体税负水平。

开征房产税可以抑制投机，调节收入差距。

房地产具有消费品和投资品的双重属性。房地产市场的需求也可以分为两种类型:自住需求和投资需求。许多事实表明，中国房地产市场投资需求占总需求的比重正在上升，投机因素的增加使得房地产市场的泡沫成分不容忽视。

开征房地产税的好处之一是改变房地产投资的相对优势，进而抑制投资需求。

这是因为，首先，房产税的引入削弱了投资者对房产升值的分享。如果房地产价值增加，房地产的税负也会相应增加，持有成本也会增加，投资回收期也会延长；如果房屋价值稳定或下降，房地产税收负担稳定或较低，但投资处于失败状态。二是降低房地产投资的税负优势。在开征房产税之前，与生产性投资相比，它是一种更具“成本效益”的投资选择，因为房屋所有者无需缴纳所得税，这使得拥有房产的投资升值。

第二个优点是有利于调节收入差距。

房地产是居民财富的最重要形式。在我们的税务设计计划中，我们应该确保“富者多付”，这符合“28年原则”，即20%的高收入人士承担80%的税收。财富越多的家庭缴纳的房产税越多，这有利于调节社会收入差距。这也是开征房产税的重要目标之一。

开征房地产税有利于抑制奢侈品需求。在房产税的初始阶段，别墅等高端房产可能会首先纳入征税范围。税收负担的增加将在一定程度上抑制过度的豪宅需求。换句话说，开征房产税，一方面可以抑制富人对资源的过度占有，尤其是对优质资源的占有；另一方面，它可以使政府获得更多的资源，改善住房保障制度，帮助低收入群体和住房困难者获得住房或改善住房条件。

值得注意的是，如果房产税采用累进税率，其抑制投资需求和奢侈品需求的效果将会增强。但是，累进税率也存在一些不足，如累进距离难以把握、计算复杂、税收成本相对较高、有可能挫伤纳税人生产经营积极性等，需要进一步深入探讨。

开征房产税在一定程度上有利于自住需求的实现。在设计房地产税制时，我们课题组的一个重要考虑是，它反映了国家保障居民基本生活需求的政策取向。各地生活在平均水平以下的居民无需纳税或只需缴纳少量税款。同时，新房产税的出台也将伴随着房地产交易税费的大幅清理和取消。

这样，与现行的房地产税费制度相比，过去应由购房者直接承担的税费负担将大大减轻。这样的制度设计，尤其是对中等收入居民而言，将在一定程度上有利于实现他们的自我职业需求。

开征房产税有利于增加二手房供应，提高住房利用效率。从流动性角度来看，开征房产税可以增加投资者的住房拥有成本，加快房地产上市速度，有助于抑制房地产泡沫，促进房地产业健康发展。

以北京为例，2006年北京二手房总量约为500万套。按照6%的正常成交量，当年二手房的成交量应该在30万套左右，但实际上，2006年北京二手房的成交量只有7.5万套。原因是维修环节没有负担，房价快速上涨。

一旦开征房产税，就会增加业主的持有成本，业主就会有充分利用闲置资源或将闲置财产转移给有实际需求的人的动机，从而提高房地产资源的利用率。同时，由此带来的二手房市场供应量的增加对于稳定房价具有非常积极的意义。

更深远的影响是，对企业和居民的房地产征收房产税将有效促进各级政府加强对产权(物权)的保护，这是市场经济的基石。房产税将成为地方政府稳定的财政收入来源，有利于建立权责一致的财政管理体制，理顺各级政府之间的关系，增强政府的执政能力。

开征房产税将为地方财政提供相对稳定的税收收入，成为下级政府的重要收入来源，这使得地方政府有动力调整以工商业发展为中心的政策取向，投入更多资源和资金用于住宅建设和改善居住环境，增加住宅用地供应。

同时，减少环境污染和土地资源的浪费，将从整体上改善生活条件和环境，进一步提高房地产的总价值，进而增加财产税的税收，使整个社会的经济发展进入良性循环。