小县城的楼市狂欢 是对“乡村中产”的致命收割！

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作者:杨

春节前看房，春节后买房是2018年中国“农村中产阶级”的热潮。

什么是“农村中产阶级”？他们要么是大农场主，要么是农村地区工厂式加工厂的所有者，要么全年都在户外工作或做生意。当然，除了少数经济发达的农村地区，如长江三角洲和珠江三角洲，绝大多数“农村中产阶级”主要在外工作或经商。

“农村中产阶级”赚钱并不容易。他们一年到头到处跑，存钱，挣大钱。他们虽然是“农村的中产阶级”，收入却远远高于城市中低收入阶层，但生活质量却远远低于城市中低收入阶层。毕竟，城镇居民的社会保障较好(养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险和生育保险)，子女的教育环境也比农村好得多。

这些“中产阶级农村”住房目的地大多位于县城或地级市，而且他们并不富裕。如果他们选择在县城买房，他们会选择在地级市买房。那些能在省会城市甚至一线城市买房的人不被称为“农村中产阶级”，而是“农村土豪”。

在前几年，如果你混得好，你会在一个县或地级市买房子。如果你不买房子，你手头的钱还能做什么？此外，近年来，农村地区的小学和中学正在合并，去县城学习很受欢迎。孩子小，你不买房子，你上不了好学校，孩子大，他们的学业成绩不理想。如果你不买房子，你怎么能谈论婚姻呢？如今，在农村地区，县城里有套房和汽车，这已经成为男人结婚的标准。

县城或地级市的房子每年都会被购买，但他们远不如今年热情。在前两年一二线城市房价飙升的推动下，在三四线城市现金补偿的帮助下，今年春节，除了“全国贫困县”之外，90%以上的县城应该已经顺利完成了去库存化的艰巨任务。

包括县城和一些地级市，中国广泛的“34个五线城市”，在这一波“中产阶级农村”的住房购买狂潮下，房地产已经去库存，不仅在股票，而且在超高的房价，这是一件伟大的事情，为地方政府和开发商祝贺。

例如，在我家乡的县城(苏中下河区)，2017年的房价(平均价格)只有每平方米6000元左右，现在飙升至8500元多一点——再往前推三年，当地房价的趋势是2014年的平均价格为每平方米4000元，2015年降至约3500元，2016年反弹至4500元以上。

当地政府和开发商很高兴。他们最终解决了问题，赚了很多钱。然而，在这一波房价高峰中，"农村中产阶级"可能会被困终生，而这一波在县城的抢房浪潮对"农村中产阶级"来说是一个致命的收获！

你为什么这么说？我将只讨论三点。

1

人口

房价着眼于短期政策，人口着眼于中长期政策。

有许多短期政策，如货币政策、调控政策、信贷政策和对家庭而不是工棚的现金补偿政策...然而，这些对卖家有影响，但对于那些刚刚买了房子的人来说，它们已经是暂时的过去式了。你刚买了一两个月的房子，能马上卖掉吗？

房价中长期趋势的关键是看人口。你们的人口增加了，你们的人口流入更多了，对住房的需求自然也增加了，因此当地的住房价格可以得到支持和提高。然而，如果你的人口减少，你的人口外流，房价自然会下降，住房需求也会下降。

说实话。让我们看看广阔的县城(或345线沿线的中小城市)。虽然近年来常住人口没有减少或基本增加，但常住人口却大大减少了。中国县域经济的产业结构以传统的加工制造业为主。现在传统产业正在消亡，更多的人只能涌向一线和二线大城市谋生和赚钱。毕竟，大城市拥有现代化的服务业，这为就业人口提供了更大的空间。

2

土地供应

与一线和二线城市相比，广阔的五线城市人口更少，土地更多。

给我讲讲我家乡的县城(姜堰，现已改为区)，面积927平方公里，常住人口79万。相比南京的鼓楼区，一个二线城市(面积53平方公里，常住人口130万)，我不知道，但我很震惊。姜堰的土地面积是南京鼓楼区的17倍，但人口只有南京鼓楼区的60%。

大城市的人口持续增长(除了北京和上海的限购和户籍限制)，但土地面积是固定的，常住人口增长最大的不是南京(过去三年每年增长约2万)，而杭州和成都的常住人口在过去三年分别增长了约10万和20万。

我们不讨论国民经济相对落后的东北和西部地区。如果我们讨论它，结果会更可怕。以山西的长治和湖南的湘潭为例，它们都是中部省份的地级市。长治有13900平方公里的面积，和上海一样大，湘潭有5006平方公里的面积，和深圳一样大。

但是人口呢？长治市常住人口为344万，湘潭市为284万(比10年前减少了近10万)。上海和深圳的人口密度几乎是长治和湘潭的16-20倍。

这是什么意思？

四线城市的绝大部分房地产一文不值，更不用说县城了。有了这么多的土地供应(如果房价不上涨，那么当房价上涨时就会有土地供应)，相对较少的人口几乎可以无限期地供应——如果愿意的话，小县城几乎可以为每个当地居民提供一栋建筑用地。

3

财产税

在这两天的两会期间，财产税再次上调，时间点接近2020年。

有些人会说，作者，你头晕吗？财产税是以房价总额为基础的。大城市的房价很高，而且有很多税。小城市的房价低，税收也低。显然，大城市受到的伤害更大！

我没头晕！告诉我真相。

物业税征收多少并不重要，关键是你能否转让它。

大城市已经人满为患，更不用说广大农村地区和三、四、五号线沿线的中小城市的年轻人仍在一个接一个地涌入大城市。将来，大城市的财产税可以转移给租房者。即使他们住在自己的房子里，只要征收房产税，大城市的房价也会相应上涨，因为毕竟对人的需求更大。

还有小县城，广大的中小城市，不要说这一波建了那么多的房子，卖了那么多的房子，甚至建了更多的房子。然而，归根到底，你只有很少的人，很少的人和很多的房子。你租给谁了？没有租金，没有需求，空我还是要向你征收财产税，不管你的基数有多低，你都不能把钥匙传给别人，你必须自己承担。

话虽如此，我不知道你是否还记得。早在10年前，美国底特律的一套套房只卖了1美元，没人想要——为什么？底特律曾经是美国的汽车城。然而，近10年来，汽车工业已经衰退。当你呆在底特律时，你很难找到合适的工作。人口已经大大减少，对住房的需求也大大减少。如果没有住房和租房的需要，你将一无所获。毕竟，你必须交税。

我哀叹广大的“农村中产阶级”，包括我家乡的许多亲戚朋友，已经从这一波楼市狂欢(小县城)中收获了你们的致命收获，历史将证明这是极其残酷的。

说实话，希望不要挨骂，谢谢！