租赁为何成房地产市场“短板”

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■关注保障性住房改革(2)

本报记者林

中国共产党第十九次全国代表大会报告指出:“我们要坚持住而不炒的方向，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，使人人有房住。”2017年底召开的中央经济工作会议再次强调了这一理念。

这表明国家打击房地产投机倒把、维护房地产市场稳定的决心，预示着中国房地产租赁业将迎来新的发展春天。

长期强调“购买”而不是“租赁”

租赁是房地产市场的“短板”。近年来，一直有一种现象，即“购买”被重视，但“租金”被忽视。“购买”端太热，“租赁”端太弱。

据《中国经济时报》采访的专家分析，有很多因素。从需求方面来说，人们把买房视为一种重要的投资渠道。许多人买房子不是为了生活，而是为了投机。同时，人们的潜意识里总有一个根深蒂固的想法:只有他们买的房子才叫做家，租的房子不叫做家。从供给角度看，政府和开发商都更加重视商品房的开发和销售，房地产开发企业如雨后春笋般涌现，而房地产租赁机构和可供租赁的房屋却很少，质量差，缺乏配套的政策体系，导致租赁市场没有得到充分发展。

全国房地产商会会长顾云昌表示，中国租赁市场之所以不能发展，是因为长期以来缺乏对租赁市场健康有序的引导；另一方面，可供出租的公房太少，缺乏机构所有权。目前，租赁市场上有两种住房:一种是政府所有的公共租赁住房，另一种是面向低收入群体的廉租房。另一类是买家拥有的私有房屋，缺少机构业主。除了政府拥有的公共租赁住房外，大多数都是私有财产。对于私人房东来说，买房子出租是一种损失。有些人买房的目的很明确，主要是为了投资。

“私人出租房是随意的，租房者没有安全感。房东说如果房租上涨，房租也会上涨，如果他不让它住，他就不让它住。房东说了算。此外，市场管理混乱，安全性不够。这些都是制约房地产租赁市场发展的瓶颈，今后需要规范。”顾云昌说。

国务院发展研究中心市场研究所研究员任星洲在接受相关媒体采访时表示，租赁市场是中国住房供应体系中一个明显的“短板”。

任星洲指出，“短板”主要表现在以下几个方面:一是供给不足，特别是在一些人口集中的大中城市，出租房供给明显不足；质量差、“老化”的市场租赁住房，不能满足市场需求。第二，经济主体是分散的，大部分是由个体所有者租用的，缺乏大规模和集中的机构经营者。第三，租赁关系不稳定，市场秩序不规范，缺乏成熟的契约精神和法律规则，随意驱逐房客和提高租金的现象普遍存在。第四，支持租赁市场发展的政策体系不够健全。

开发租赁是实现人人住房的重要途径

专家认为，发展租赁市场是实现人人有房的重要途径。中国的房地产租赁市场盛产空房。目前，当务之急是弥补“短板”。

顾云昌说，你为什么现在提议发展租赁市场？中低收入群体买不起房子，只能租低收入的房子。2017年，全国12个城市将被选为租赁试点城市，主要集中在流动性大、人口净流入量大的一线和二线热点城市，这取决于需求。

顾云昌还说，我们过去谈的是“居者有其屋”，但现在我们谈的是“人人都有房子，家家都有房子住。”发展租赁市场是实现全民住房的重要途径，买房和租房都是为了解决住房问题。

在顾云昌看来，“对每个人来说，拥有房地产不是一件坏事，但问题不是每个人都能买得起房子。新公民包括农民工和刚毕业的大学生。这些群体买不起房子，只能租房子。”

原房地产项目开发商袁告诉《中国经济时报》记者，租房是解决全球居民住房需求的一种普遍而重要的方式。国外的一些富人大多选择租房，而不是花钱买房。相反，在中国，人们宁愿做房奴，也不愿租房子。他们总觉得租房子不好，他们的心在空飘荡，没有归属感和幸福感。这是两种完全不同的消费观点和需求方向。

“但是，随着国家政策的新取向和住房需求向租赁市场的导向，人们的消费观念也将发生变化。未来，中国的社会租赁需求可能会释放出一个更大的空房间，这将成为一个新的住房消费趋势。”袁先生预言。

据链家集团董事长左晖称，未来中国的租房人口将占到三分之一左右。三至五年后，“5050、442和6070”的住房政策框架可能在中国主要大城市形成。即50%通过商品房解决，50%通过租赁解决。在租赁方面，40%由政府保障性住房解决，40%由企业住房解决，20%由社会解决。在出租的房屋中，70%的房屋的建筑面积不超过60平方米。

增加供应是关键

无论是租购还是开发共有房产，政策措施能否到位，都取决于供给的增加，而保证充足的住房是前提。其次，通过制度设计，房地产市场将会更加健康稳定地发展，居民将会有安全感、成就感和幸福感。

顾云昌认为，要解决房地产租赁市场发展的瓶颈，首先必须增加供给，拥有充足的租赁住房，特别是政府和机构持有的公共租赁住房。其次，要扩大市场主体，通过制度发展主体市场。政府在出让土地时应长期持有一定比例的住房。企业和开发商作为开发主体，也应该参与进来。此外，要稳定租赁关系，加强权益保护，把租赁市场做大做强。

在一次采访中，记者了解到，除了增加北京市公共租赁住房的供应规模外，公租房也是其未来蓬勃发展的一个亮点。

根据北京市规划和土地委员会的资料，2017年，北京共有38宗土地，总产权面积约为207公顷，规划建设规模约为403万平方米，是前几年自住土地供应规模的三倍。

政府是否拿出大量土地来开发经济适用房，这对现有房地产市场的销售有影响？

鉴于这个问题，顾云昌认为它不会对销售市场产生太大影响。“如果房地产总供应量保持不变，商品房的数量将会减少和供不应求。”

上海振平律师事务所的律师徐斌(音译)认为，政府已经拿出土地来建设经济适用房，这意味着土地融资正在减少，一些地方政府对此并不满意。他建议政府在房屋定位上要兼顾各方需求，避免“重”和“轻”，改善租赁市场，打击投机，而不是抑制人们正常的住房需求。要满足刚性需求，不仅要“堵”，还要“疏”。在发展租赁的同时，我们不应忽视居民购买住房的正常需求。