2018：重视短期供求变化对房地产市场的影响

本篇文章6542字，读完约16分钟

由于住房贷款利率仍处于历史低位，市场短期供求状况也发生了重大变化。预计2018年稳定房价的压力仍将相对较大；分析和判断房地产市场状况，不仅要关注影响短期市场波动的一些因素，还要关注中长期趋势。

■邓宋玉

2017年，商品房销售创历史新高，商品房销售面积大幅下降，去库存化取得良好效果。

由于住房贷款利率仍处于历史低位，市场短期供求形势也发生了很大变化，预计2018年稳定房价的压力仍将很大。由于中国房地产市场的发展阶段和主要矛盾发生了重大变化，进一步完善房地产相关政策，不仅要针对库存下降、贷款利率仍处于历史低位、热点城市高价房将陆续入市的短期形势，还要注意根据房地产市场发展阶段的变化适时调整发展目标， 加快住房制度改革，研究出台房地产市场长效机制，努力实现房地产市场持续健康发展。

观察2018年房地产市场形势应把握的几个要点

发达经济体房地产市场的发展表明，房地产市场具有鲜明的特征。房地产市场的发展阶段不同，市场运作的规律和特点也大不相同。要分析和判断2018年的房地产市场形势，不仅要关注一些影响短期市场波动的因素，还要关注中长期趋势。

首先，房地产市场的发展阶段及其面临的主要矛盾发生了重大变化。“十二五”中后期，中国城镇居民家庭平均数量超过1.0户，保障性住房覆盖率达到20%。随着新建、出售和竣工住宅区的持续快速增长，城市居民的住房条件有了显著改善。1998年，城镇人均居住建筑面积仅为18.66平方米，2016年增加到36.6平方米。每户1.0多套住房和人均建筑面积的大幅增长表明，中国房地产市场已基本解决了总量短缺问题

这个矛盾，开始进入新的发展阶段。但与此同时，我们也应该清醒地认识到，我国城市住房质量已经有了很大的提高，主要表现在住房打包率有待提高，许多新建和已有住房，特别是旧住宅小区的质量、环境和便利性不能满足居民对住房质量的要求。“十二五”以来，由于经济增长下降、区域经济结构调整和住房市场供求变化等因素，住房市场的区域差异日益明显。例如，北京、深圳等一线城市的房价涨幅远高于其他城市，居民住房支付能力不足的问题十分突出。总的来说，我国房地产不足的矛盾已经基本解决，但结构性和区域性矛盾依然突出，生活质量与人民群众日益增长的改善生活的需求还有很大差距。由于发展阶段的巨大变化，有必要防止因短期销售热潮刺激新屋开工过度增长而导致的系统性供过于求问题，积极应对北京等热点城市的供不应求和住房承受能力下降问题，更加注重提高房地产开发质量，以满足人们日益增长的改善生活的需求。

第二，住房贷款利率仍处于历史低位。根据中国人民银行2017年第三季度货币政策执行报告，2017年9月个人住房贷款加权平均利率为5.01%，比6月份高0.32个百分点，但仍处于历史低点。由于大多数居民购房需要银行信贷的支持，贷款利率低意味着居民仍有很强的购房能力。从全球来看，由于低利率将在短期内显著提高居民的住房支付能力，美国、日本和其他经济体在低利率时期经历了房价的大幅上涨。国际金融危机后，美国利率再次大幅下降。在低利率的推动下，美国房价在2013年后开始超过危机前的水平。2017年，一些热点城市采取各种措施抑制房价过度上涨，但由于低利率的推动，一些二、三线城市房价涨幅仍较大。为了在2018年稳定房价，应采取有效措施应对低利率的挑战。

第三，短期供求关系也在发生巨大变化。

房地产市场的波动是短期供求的反映。自2015年以来，随着一系列去库存政策的实施，去库存取得了显著成效。然而，随着库存的下降，一些城市的短期供求关系正在发生巨大变化，一些城市已经从2014年和2015年的供过于求转变为供需平衡甚至供不应求。从价格变化来看，前期深圳、北京等热点城市的房价过度上涨阶段也是在市场短期供给不足时开始的。2017年，市场短期供求平衡、供不应求的城市数量不断增加，这也是一些二三线城市房价大幅上涨的原因。2018年，我们应该更加关注短期供求变化对市场的影响。

第四，家庭部门的杠杆率迅速上升。过去10年，住宅部门的债务负担迅速上升，尤其是在2016年和2017年。2007年，金融机构家庭贷款余额仅为5.06万亿元，占家庭可支配收入的32.6%。2014年，家庭贷款余额增至23.15万亿元，占家庭可支配收入的59.2%。2016年和2017年，家庭贷款余额进一步增加到33.37万亿元和40.52万亿元。2017年，家庭贷款余额占家庭部门的可支配收入。住房领域新增人民币贷款从2014年的3.29万亿元增加到2016年的6.33万亿元和2017年的7.13万亿元。尽管居民部门债务负担的快速增加对短期内房地产销售的大幅增长具有积极意义，但债务负担过度增长的潜在风险也应引起关注。随着债务负担的迅速增加，空拥有的进一步杠杆作用相对减少。

对2018年房地产市场形势的基本判断

首先，2018年房地产开发投资增速将继续下降。房地产开发企业的资金状况是决定房地产开发短期投资状况的最重要因素。2017年，虽然商品房销售面积和销售量创历史新高，但整体销售增速呈现放缓趋势。特别值得注意的是，由于融资行为规范、授信额度控制等因素，2017年房地产开发企业到位资金仅增长8.2%，其中个人住房抵押贷款增速为-2.0%，较2017年上半年分别下降3个百分点和8.7个百分点。现场资本的增长是后续房地产开发投资增长率的领先指标。目前，房地产开发企业到位资本增速较低，表明2018年房地产开发投资增速难以明显提升(见图)。从中长期发展趋势来看，中国城市住宅平均已超过一套。借鉴日本、德国等典型经济体的房地产市场发展规律，我国房地产开发投资增长率处于正常下降阶段。综合判断，预计2018年房地产开发投资增速将保持平稳波动。

其次，2018年新房销售将主要取决于金融政策。房地产市场的销售高度依赖于金融部门的支持。从1998年中国房地产市场的变化来看，当住房信贷政策收紧时，房地产销售增长率将明显下降，甚至出现销售量和销售额的绝对下降；当住房信贷政策相对宽松时，商品房的销售量和销售金额将明显增加。2018年，影响新房销售的最重要因素仍然是住房金融政策。

第三，2018年稳定房价的压力仍然相对较大。市场供求和住房承受能力是决定房价波动的两个最重要的因素。从市场供求角度来看，随着去库存效应的不断出现，越来越多的城市已经从供过于求转变为供需平衡，这意味着从短期供求角度来看，2018年稳定房价的压力将会更大。住房承受能力主要取决于房价收入比和住房金融政策，而住房金融政策尤其是利率政策的变化对房价的短期波动有着特别显著的影响。从房价收入比的变化来看，1998年至2017年，中国房价收入比平均为8.65倍，其中1998年最高为10.8倍，2015年最低为7.2倍。这表明，尽管自1998年以来，住房价格的名义增长率一直较高，但由于居民收入的名义增长率较高，居民的住房承受能力普遍提高。2017年，中国新建商品房平均销售价格比2016年增长5.7%，城镇居民人均可支配收入名义增长8.3%。2017年，中国房价收入比是2016年的7.4倍，不仅略低于2016年，也明显低于近20年的平均水平。2017年，虽然住房贷款利率有所上升，但上升后的综合利率水平仍处于历史低位，较低的利率水平仍将支撑购房者的支付能力。总体而言，2018年稳定房价的压力仍然很大。当然，由于不同地区的市场供求状况和价格水平差异很大，面临的问题也存在一些差异。例如，北京等一线城市近10年的房价涨幅明显高于居民收入涨幅，房价收入比也明显高于历史平均水平。在商品房供应不足的情况下，要特别注意低利率的影响。

关于进一步完善房地产相关政策的建议

由于中国房地产市场的发展阶段和主要矛盾发生了重大变化，进一步完善房地产相关政策，不仅要针对库存下降、贷款利率仍处于历史低位、热点城市高价房将陆续入市的短期形势，还要注意根据房地产市场发展阶段的变化适时调整发展目标， 加快住房制度改革，研究出台房地产市场长效机制，努力实现房地产市场持续健康发展。

一是及时调整房地产发展目标。鉴于我国房地产市场已从总供给不足转向总供需基本平衡，结构性和区域性矛盾突出，生活质量有待不断提高，建议及时调整房地产市场发展目标。1.在确保广大居民“有所居”的基础上，全面改善居住条件，提高生活质量。我们将在以人为本、保护环境、节约资源、优化生态的基础上，提供功能更合理、建筑质量更好、居住环境更舒适的住宅产品。加快房地产开发建设方式向节约型、环境友好型和生态友好型的实质性转变。2.全面提高防范房地产市场系统性风险的能力和水平。随着房地产市场供求关系进入新的发展阶段，有必要更加重视防范和化解房地产市场面临的各种风险。要准确把握房地产市场风险的主要类型和成因，调整和完善金融、土地等政策工具，防范可能出现的各种系统性风险，保持房地产市场供求总量和结构的基本平衡，逐步缓解结构性和区域性矛盾。3.实现经济、社会和房地产市场的协调发展。从经济社会发展的长远目标出发，处理好房地产市场发展与国民经济、人口结构、城市规划和产业布局的关系，形成房地产政策与短期宏观调控政策、中长期国民经济发展规划、区域城市群发展、城市内部布局和功能升级的协调关系，实现经济、社会和房地产市场的协调发展。

二是加快住房制度改革，建立适应房地产市场发展新阶段的制度体系。从国际比较来看，在住房短缺阶段，发达经济体的住房拥有率很低。然而，随着住房的大规模建设和住房短缺问题的解决，住房拥有率迅速上升，当平均每户住房达到1.0套左右时，住房拥有率开始达到相对稳定的状态。例如，在日本，1968年平均家庭住房达到1.0个单位，那一年住房拥有率为60.3%。此后，住房拥有率一直在60%左右波动，到2013年，其住房拥有率仅为61.3%。大多数市场经济国家的住房拥有率不超过65%。许多发达国家试图在家庭平均住房超过一套后提高住房拥有率，但通过住房金融政策和其他措施鼓励低收入人群购买住房的结果并不令人满意。在金融政策的支持下，美国、日本等国的住房拥有率一度上升。然而，利率政策调整后，特别是住房贷款利率持续快速上升后，住房拥有率迅速降至65%以下，引发了房地产市场的危机和金融市场的动荡。目前，中国城镇每户拥有1.0多套住房。总体判断基本解决了住房短缺问题，住房拥有率开始进入相对稳定阶段。新的矛盾是区域和结构性矛盾以及生活质量低下。与此同时，在经济转型过程中，更多的人流向就业机会更多的大城市，大城市的房价普遍较高，所以租房是大多数初入大城市的人的首选。因此，随着经济发展阶段和住房市场发展阶段的变化，有必要加快住房制度改革，引导包括房地产开发企业、大型租赁企业、各类机构投资者和个人住房所有者在内的各种市场主体提供更多高质量、经济适用住房。在此过程中，要特别注意完善租赁市场体系，提高租赁住房的使用效率，真正形成多主体供给、多渠道保障、租购并举的新格局。

第三，完善房地产长效机制。房地产市场的频繁大幅波动对建立房地产市场的长效机制提出了更高的要求。从全球来看，房地产市场的波动受金融、土地等政策调整的影响很大。例如，在美国、日本等国家，持续的低利率是房地产泡沫的主要原因，而在低利率之后持续快速的加息则是刺破房地产泡沫的直接原因。又如，纽约、伦敦、旧金山等大都市的高房价都与当地新房供应不足有关。因此，研究房地产的长期机制，需要理顺相关政策的机制，把握影响市场波动的主要因素，建立前瞻性和可预测性的政策调整机制。

一是建立贷款利率与首付反向调整机制，供需平衡的城市应在2018年提高首付比例。住房金融政策的变化是住房市场短期波动的主要原因。利率等信贷政策的调整会影响买方的支付能力，进而引起市场需求的波动和价格的明显变化。美国、日本等经济体房地产泡沫的出现和破裂与住房金融政策，尤其是利率政策的调整有直接关系。在房地产市场由供不应求向基本供求平衡和部分过剩转变后，为了实现房地产市场的稳定运行，有必要借鉴美国、日本等经济体的住房金融政策，尽可能保持住房金融政策的基本稳定。建议实施中性住房金融政策，建立住房首付款和贷款利率的反向调整机制。例如，当贷款利率下降时，首付比例应适当提高，以防止购房者的支付能力因利率政策调整而发生较大变化，导致市场需求和房价大幅波动。目前，住房贷款利率处于历史低位，存量明显减少。为稳定住房市场，建议2018年适当提高住房贷款首付要求，防止低库存和低利率的叠加增加房价上涨的压力。我们应该清醒地认识到，2018年稳定房价的关键仍然主要取决于住房金融政策。

二是进一步完善土地供给机制，合理确定供给结构。房地产短期供求失衡往往与土地供应明显不足或过大直接相关。因此，要注重完善土地供给机制，特别是要根据当地房地产的整体供求状况和供求状况的周期性变化，合理确定土地供给规模，把握供给节奏。要防止短期内土地供应过剩导致的供过于求和高库存问题，避免热点城市严格限制土地供应导致的高地价和高房价问题。还要注意住宅、商业和办公用地的合理供给结构。建议2018年热点城市增加商品房用地供应，租赁住房用地由集体建设用地解决。

三是建立监测预警机制，提高市场监管的针对性和前瞻性。建立房地产的长效机制并不意味着政策不变，而是要建立一个稳定的、可预测的政策调整机制，这就需要对住房供求进行动态监测和前瞻性判断，特别是要注意分析近期和中期人口规模和结构、土地供应、新建、销售、首付和贷款利率变化对房地产市场的影响机制，把握影响市场波动的主要因素，提高市场调控的针对性和前瞻性。

第四，处理好政府与市场的关系，重视建立统一的房地产市场体系。房地产相关政策的调整对市场影响很大。政策调整的核心实质是调整政府与市场的关系。从全球来看，尽管不同的国家在文化传统和住房制度方面存在一些差异，但它们在处理政府和市场之间的关系时通常都经历过类似的过程。在住房短缺时期，各国普遍更加重视政府的作用，特别是许多国家通过政府的直接干预建造了大量的公共住房。政府直接干预的优势在于可以在短时间内调动各种力量提高建设效率，但过度的政府干预也会造成公共资源的错配和浪费。许多政府建造的公房存在面积小、质量差、居住环境不能满足居民需求等问题。有些地方还存在贫困和集中等问题。因此，在住房短缺问题基本解决后，各国开始更加重视发挥市场机制的作用，在发挥政府作用的同时，也注重完善市场机制而不干预市场机制。政府在住房市场中的角色已经从“引导”转变为“引导”。自1998年深化城镇住房制度改革以来，我国在房地产市场发展中不断调整政府的角色和市场机制的定位，特别是2008年以后，保障性住房建设明显增加。自2008年经济适用房大规模建设以来，我国实物经济适用房的比例已经达到20%。鉴于我国住房不足的矛盾已经基本解决，建议在新的发展阶段更好地处理好政府与市场的关系，发挥市场在资源配置中的决定性作用，逐步解决住房类型过多导致的市场分割问题。建议调整和优化住房保障供给体系，提高货币补贴在住房保障模式中的比重，逐步实现住房保障模式从“填砖”到“填头”的转变，促进统一的住房市场体系的形成。

第五，理顺中央政府和地方政府在房地产市场管理和调控中的关系。根据各国房地产政策的演变，在住房严重短缺时期，各国的住房政策一般由中央政府主导。此后，随着经济社会发展形势的变化和住房短缺问题的解决，各国的住房政策决策体系开始强调地方政府的作用，地方政府在住房规划、土地利用和住房保障方面发挥着越来越重要的作用。中国房地产市场发展阶段的变化和区域市场差异的增强，也需要进一步理顺中央政府和地方政府在房地产市场管理和调控中的关系。中央部门要负责制定和实施全局性、战略性、指导性的房地产政策，做好房地产金融政策的宏观审慎管理。房地产供应调控和住房保障的具体措施应遵循属地管理原则，地方政府应负责给予地方政府更大的自主权，制定更适合地方特点、更有针对性的政策，避免国家政策中的“一刀切”。

(作者是国务院发展研究中心市场经济研究所副所长、研究员)