寻找房企护城河之半年报里的回款率

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市场下跌，经济放缓，资金紧缩。随着房企半年度报告的披露接近尾声，房企对冬天和未来给出了真诚或高调的回答；如何生活，如何生活得更好，是摆在每个人面前的共同问题。不同的是，每条护城河的宽度和深度都不一样。从本期开始，《今日北京商报》、《新北京楼市周刊》推出了针对房企半年报的专项计划——寻找房企的壕沟，寻找行业评估的样本。

自8月份以来，住房企业的年度报告来得非常密集。随着外部融资环境的收紧，住宅企业的生存状况越来越艰难。在这种背景下，销售规模不再是房地产企业追求的首要目标。房地产企业的高管们反复提到“促销和回款”。如何“生存”已经成为房地产行业最重要的命题。

冬天来了，冬天有足够的食物和草吗？在行业低迷的情况下，加快资金回笼已成为房企的首要任务。“你手里有食物，你心里不会慌。”今年正好是房企还债的高峰期，内外因素叠加在一起。许多房屋企业强调，销售回报实际上是为了能够“住”。此外，随着房企加快资金回笼，一些市场将处于“量价”状态。

80%的人不明白

领先的房地产企业万科首先喊“住”。作为房地产行业的领军人物，万科董事会主席于亮说:“只有拿回的钱才是真正的销售”，把钱推回去，把退钱率推到前面。早在2014年，万科就放弃了销售规模的考核标准，以回款作为考核标准。在2019年中期业绩发布会上，万科集团副总裁兼董事会秘书朱旭透露:“万科上半年的销售回报率在永续中达到90%以上，处于行业领先水平。”

事实上，在万科喊付款口号之前，关注付款率已经成为房企的一种趋势。今年的中期业绩报告显示，包括碧桂园(香港股票02007)和保利地产(600048)在内的许多房地产企业的回报率都实现了不同程度的增长。以碧桂园为例，上半年碧桂园出售权益性物业的现金回报约为2659.4亿元，回报率为94.3%，较去年底的91%上升3个百分点，净营运现金流量连续第三年录得正值。

据碧桂园总裁莫斌称，今年的碧桂园是以股本回报率来评估的。报告期内，已售出未结算7352亿元，预计下半年股权销售额将达到4820亿元。截至2019年6月底，碧桂园的可用现金余额约为2228.4亿元，占总资产的12.8%，尚未使用的银行授信额度约为3133亿元，营运资金充足。

领先的房地产公司保利地产今年上半年也实现了8个百分点的增长。根据半年度报告，保利地产上半年实现销售总回报2168亿元，回报率比去年同期提高了8个百分点，达到86%。

“我们手里有食物，但我们心中并不恐慌”。行业领导者已经展示了销售回报对于企业生存和发展的重要性。规模以下的各类中小住宅企业也把“促销和回收”作为首要任务。8月13日，在徐汇控股的年中业绩发布会上，徐汇管理层宣布上半年销售回报率同比增长95%。徐汇控股总裁蓝鸿震表示:“为了募集资金，徐汇专门成立了一个募集团队，将募集资金作为各项考核指标。”

在雷蒙看来，房地产企业的“造血”能力比融资能力更重要，“现金为王”的核心是企业自身的“造血”能力。“旭辉始终坚持优质销售和盈利销售，为公司下半年的销售打下了坚实的基础。”蓝鸿震还表示，徐汇集团下半年的发展战略是以销定产、减少库存、改善去污和加快付款。

在行业低迷时期，越来越多的房企将“现金为王”视为企业稳定安全运营的“护城河”。据媒体报道，7月26日，R&F地产(港股02777)发布内部文件《关于要求区域公司确保完成销售任务的通知》。根据通知，原则上R&F地产将在2019年下半年暂停征地，首要任务是实现项目的销售目标。这篇文章反复提到，有必要“促进销售和回收资金”。

此外，绿城中国(港股03900)、阳光城(000671)、华夏幸福(600340)等众多房地产企业也强调销售回报，提高现金回报速度。根据半年度报告，上述三家房地产企业今年上半年的回报率分别为88%、80.5%和62%。其中，华夏幸福62%的回报率虽然没有达到行业的高水平，但也比去年同期提高了16个百分点。

储存谷物过冬

今年以来，住房企业的生活状况变得越来越困难。从23号文件颁布以来，从房地产信托的收紧到境外发行债券的限制，住房企业赖以生存的信贷、信托和债券融资渠道相继收紧。根据央行数据，截至2019年第二季度末，房地产开发贷款余额为11.04万亿元，同比增长14.6%，增速较2018年同期下降9.6个百分点。

在“房无投机”的背景下，许多房地产企业加快了资金的归集，打算提取更多的现金流来抵御行业下行周期的风险。退货的关键在于去库存化。手里的房子能否很快卖掉，仍然是房地产企业最重要的“功课”。近日，房地产龙头企业恒大地产在全国范围内打响了“金九银十”促销活动的第一枪，以7.8%的折扣率在国内购买了532个房地产项目。此外，每天都有无限量的特价房推出，所有商品打折10%，在线打折9.5%。员工建议额外享受9.8%的折扣，一次性支付9.2%，抵押贷款支付9.4%。江苏、广东、四川和重庆都榜上有名。

据媒体报道，目前，万科在天津、青岛和济南的部分楼盘也有促销措施。此外，一些房地产企业和项目在一些重点城市降价促销，一线城市广州也未能幸免。

据悉，今年是房企还债的高峰期。随着外部融资环境的收紧，销售回报已成为房企过冬的重要资金来源。

风能数据显示，2019年共有5701.27亿元房地产债券到期，其中2874.67亿元房地产债券在下半年到期。上半年受益于相对宽松的发债环境，1-4月房地产债券融资净额为正数；然而，自5月份以来，净融资额仅在7月份为正值。截至8月23日，8月份房地产行业融资净额为-146.62亿元。

销售“降温”

“强调支付是出于对现金流安全性的考虑，外部融资环境趋紧，企业整体资金链应处于安全状态。”和硕首席分析师郭毅今天在接受《北京商报》采访时表示，从整个市场来看，房企阵营的分化也造成了不同的还款压力。如果整体业务布局是在一、二线城市的房地产企业，支付压力会相对较小；业务集中在四线城市的房企将面临相对严峻的财务状况，因此其支付需求将更大。

在郭毅看来，此时，缺乏内生经济驱动力、存在明显人口外流的城市，将随着房企加快资本退出而处于“量价”状态。

事实上，今年的房地产市场并不乐观，整体销售明显“降温”。根据国家统计局的数据，今年上半年商品房的销售增长率仅为5.6%，比2018年上半年的13.2%低了7.6个百分点。商品房销售面积出现负增长，为-1.8%。

在融资紧张、冷卖的市场环境下，土地交易量和价格同比下降近30%。数据显示，1-7月，房地产开发企业征地面积9761万平方米，同比下降29.4%，比1-6月下降1.9个百分点；土地成交价4795亿元，同比下降27.6%，与前6个月持平。

从市场层面来看，今年上半年万科土地收购明显放缓，土地收购金额仅为1030亿元，增速从去年的58.9%大幅回落至9.3%。除了万科，包括保利、招商局蛇口(001979)和徐汇在内的许多房地产企业也放缓了土地收购的步伐。

万科执行副总裁张旭表示:“万科是根据收到的资金多少收购土地的，所以没有固定的土地收购计划，土地价格约为销售金额的30%。”它仍然坚持在一、二线城市收购土地，四线城市不去，或者在城市带发展。”

在融创中国2019年中期业绩会议上，融创中国(港股01918)董事长孙宏斌也表示，上半年土地收购不多，4、5月份基本停止。除非是一个特别好的地方，融创会将其优势转化为运营现金流，用于减少负债和保持流动性。

对此，易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，土地市场的降温充分体现了当前房地产企业的理性，企业当前的战略可以分为“战”和“不战”。其中，“战争”指的是需要积极实现项目销售，从而实现更好的资金退出；而“略微”反映在保守的土地收购，或开发投资的放缓。