“金九”房价涨跌互现

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随着“金九”的到来，房地产市场没有经历去年同期的繁荣。国家统计局10月21日发布的70个大中城市房价数据显示，9月份新建商品房和二手房价格分别上涨了53个城市和40个城市，与上月相比分别下降了2个城市和3个城市。

据业内人士透露，接近年底时，房地产企业为了抽回资金，频繁采取“量价比价”的销售策略，导致各城市房价环比增幅稳定或略有下降。如果政策回报是中性的，交易市场将在一定程度上略有反弹。但是，在中央政府的指导下，很难看到房价飞涨的局面。

9月份，从新房和二手房价格上涨的城市数量来看，总体形势仍在降温。然而，在传统的“金九”销售旺季，房价增长的降幅较前几个月有所收窄，新建商品房价格较前一个月略有上涨。

具体而言，9月份，一、二、三线城市新建商品房价格分别上涨0.4%、0.6%和0.8%，增速比上个月高0.1个百分点。

在“金九”时期，新住房市场的“量价”使大多数购买者购买城市或高端房地产，交易结构的变化推动了价格的上涨诸葛房产搜索数据分析师郭世英表示，总体而言，受调控政策影响，各级城市新房平均售价趋于稳定或小幅上涨，这与国家调控的“稳定”基调一致。

值得注意的是，广西南宁继8月份房价环比涨幅居前后，9月份再次成为房价环比涨幅最大的城市。对此，易居研究院智库中心研究主任严跃进指出，这与投资投机性需求的进入和住房需求的释放等因素有关。"随后的房地产控制或进一步升级是有望的."

与新房的上涨趋势相比，二手房价格继续呈现稳定下降的趋势。其中，一、二、三线城市二手房价格环比分别上涨0.3%、0.2%和0.7%。除了一线和二线城市，增幅与上月持平，三线城市的增幅下降了0.1个百分点。

严跃进指出，二手房市场不再强劲，是因为城市二手房价格涨幅减少，房价增长率下降。目前，二手房市场已经进入淡季，购房需求下降，导致二手房业主的挂牌价格降低，实际成交价格也会下降。

“此外，一些城市对替代品的需求更为迫切。在新房降价的背景下，为了出售手中的小户型房来替代大户型房，降价幅度加大了。”郭世英补充称，三线城市的二手房市场规模较小，因此价格下跌更为明显。

“需要警惕的是，近期上海、南京、天津、燕郊和三亚等城市的人才采购政策略有放松。从预期来看，购房需求将继续释放，这将很容易导致房价反弹。”严跃进说。

发展投资的增长率停止下降

从投资角度来看，9月份企业对征地的态度仍然保守，但投资热情比前几个月有所升温。1-9月，房地产开发企业征地面积1.5454亿平方米，同比下降20.2%，比1-8月下降5.4个百分点；土地交易价格为8186亿元，下降18.2%，降幅缩小3.8个百分点。

房屋企业征地面积下降幅度缩小，在一定程度上缓解了房地产开发投资增速连续四个月下降的趋势。1-9月，全国房地产开发投资98008亿元，同比增长10.5%，增速与1-8月持平。

严跃进表示，今年上半年的土地数据相对较低，但近年来有所改善，略好于预期，这也显示出开发投资的顽强性。“当然，住房企业通常对土地市场采取保守的策略。除非他们共同获得土地，否则他们在购买土地时不会太激进；一些房屋企业最近采取了反周期的土地收购策略，而土地溢价不高，有效地控制了土地收购成本。”

就销售面积而言，今年1-9月商品房销售面积为11.9179亿平方米，同比下降0.1%，比1-8月下降0.5个百分点。“这一指标充分表明，尽管目前的住房交易市场正在降温，但绝对不是悲观的。”严跃进指出，虽然市场普遍认为今年“金九”的房地产市场不够好，但应该理解为房地产供应量的增加，这反过来又导致特定房地产的询价数量减少。

“10月份，受一些城市定向限购等政策影响，市场有望好转，这将很容易导致市场交易出现一定反弹。”严跃进进一步指出。

双向调整基本稳定

今年8月，自央行提出合并利率以来，北京、深圳等地的银行率先“换锚”，不同程度地提高了抵押贷款利率。根据荣360数据研究所发布的最新监测数据，9月份，中国第一套住房贷款和第二套住房贷款的平均利率分别为5.51%和5.83%，环比分别提高了4个基点和5个基点。

对于企业而言，自今年“小阳春”以来，由于政策的影响，融资渠道全方位收紧，包括信托融资、债券发行和发展贷款。

央行统计调查司司长阮近日介绍，今年前三季度新增房地产贷款4.6万亿元，占新增人民币贷款的33.7%，比去年下降6.2个百分点。其中，新增房地产开发贷款1万亿元，占同期新增贷款的7.7%，比去年下降3.9个百分点；此外，住房企业累计内债融资5144亿元，同比下降10.5%，比2018年全年下降8.98个百分点，延续了2017年以来的持续下降趋势。

进入9月份后，房地产调控政策的发布仍比较密集。例如，9月2日，上海银豹监事长对信托公司的房地产及渠道业务进行了探索；9月4日，国务院要求提前发行明年新增的专项债务，但明确规定专项债务不应流入房地产领域。

据中原地产研究中心统计，9月份，全国房地产调控政策多达48次，前9个月房地产调控累计385次。"总体而言，2019年房地产调控政策的力度仍创下新纪录."中原地产首席市场分析师张大伟说。

“房地产调控的原则是，混沌必须调整。如果涨幅过高，就不可避免地会增持，而稳定仍是主流。”张大伟指出，稳定是双向调整的，虽然急剧上升并不稳定，但急剧下降也不稳定。

值得注意的是，在房地产投资市场增速放缓的同时，30多个城市最近出台了各种人才引进政策。10月19日，海南省三亚市发布了《关于进一步完善人才住房政策的通知》，规定“在三亚工作满一年并缴纳一年社会保障和个人所得税的全日制大专以上学历人才可以在海南省购房”。在海南实施全球限购一年半之后，市场首次将这一举措解读为一次大的“放松”。

“这种宽松政策客观上减少了人才购房的等待时间，也有助于市场交易出现更大反弹，对第四季度的活跃交易产生积极影响。”严跃进说。