因城施策的新调控时代 三招识破中国房价面纱

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房企在中国房地产市场要想赚大钱需要很多条件，其中一个就是掌握政策的能力，恒大、万科、碧桂园也不例外。万科现在是深圳的一家国有企业。作为现任董事长，于亮应该比两年前更了解政策水温。向北深入是中国房地产市场政策的风向标。至少在房地产的长期机制正式建立之前，那里的房屋可能会保持准公共服务的属性，如水电、天然气和天然气。这是一线城市房价没有飙升的关键原因之一，尽管它们处于供需结构失衡的状态。二线城市的房地产不是一种准公共服务，而是地方政府收入的主要来源。一些城市不能容忍低迷的房地产市场和财政税收的大幅下降。因此，他们选择放松一点，先试试水温，然后再谈。在调控的新时代，我们不仅要听发令枪的声音，还要注意那些握着发令枪的人。在刚刚结束的中国高层发展论坛上，住房和城乡建设部副部长倪虹被问及，“将公布基于城市政策的城市名单吗？”她的回答是:“你可以等消息”。

腾讯棱镜作者:张庆宁、孙春芳、郭逸飞编辑:张庆宁

编者按:

在“以城为本”的新监管时代，年底和年初，一些城市通过降低抵押贷款利率和放开限购价格，悄悄地放松了限购。

2019年春天，中国的房地产市场注定是既敏感又混乱的——有一场供求博弈，有一场土地市场和利率政策的博弈，而城市为略微放松房地产市场而采取的措施也是一场上级强调的“城市房地产调控的主要责任”的博弈。

《棱镜》编辑部认为，此时楼市报道的核心价值在于实地调查和趋势判断。因此，我们去了一、二、三线城市，希望能为您提供第一手资料。

我们连续发布了四个实地调查，分别是二线城市成都和郑州、一线城市深圳和“中国棚改第一城”菏泽。

今天，是时候为“春天的中国楼市”——“揭开房价的敏感面纱”系列做个总结发言了。

一个

房地产巨头徐家印喜欢研究政策。

业内人士常说，恒大董事局主席最关注的电视节目是每天晚上7点准时播出的央视新闻。当他没有时间亲自观看时，秘书团队会在晚间新闻上做一个简报，并把它放在他的桌子上。

仅仅看新闻广播是不够的。

一年多前，许家印邀请任泽平担任恒大集团首席经济学家(副总裁级)，兼恒大研究院院长，税前年薪1500万元。他的主要任务是成立一个智库团队，专门研究宏观经济政策和恒大的发展战略。

对于任泽平的研究水平有不同的看法，但他仍有一些联系人可以询问政策趋势。他毕竟是国务院发展研究中心宏观部研究室副主任。

了解政策、强调政治、了解大局的恒大，现在是中国最赚钱的房地产集团。3月26日披露，2018财年净利润为722.1亿元，核心房地产业务利润为783.2亿元。

在过去的两年里，许家印经常登上中国首富的宝座。

要想在中国房地产市场赚大钱，需要很多条件，其中之一就是掌握政策的能力。恒大、万科和碧桂园也不例外。

截至2016年底，一、二线城市的房价正在上涨，四线城市的房屋无法出售，因此中国房地产市场急需处方。

当时，万科首席执行官于亮接受了《人民日报》的专访，谈了三点:第一，这次监管是必要的，也是非常及时的，不存在楼市崩盘的风险；第二，房地产需要稳步发展，让老百姓“有瓦遮头”；第三，“刹车”不能踩得太久，要建立房地产开发的长效机制。

在余良接受《华尔街日报》专访的第二天，2017年中央经济工作会议正式召开，高层提出要“加快研究，建立符合国情、适应市场规律的房地产稳定健康发展的长效机制。”

2018财年，万科实现销售总额6069.5亿元，营业收入2976.8亿元，净利润337.7亿元，位居行业第二，仅次于恒大，领先碧桂园。

万科现在是深圳的一家国有企业。作为现任董事长，于亮应该比两年前更了解政策水温。

二

一线房地产老板的行业判断水平要比疯狂的经济学家好得多。

疯狂经济学家的观点通常分为两类:“房价必须上涨”和“房地产市场必须崩溃”。历史上，“房价要涨”经常遭遇“楼市要跌”。

自2018年以来，全国房价一直停滞不前或略有回落，"楼市将崩盘"暂时占据上风。2019年初，一些城市取消了销售和购买限制，放开了网上签约。“房价必须上涨”卷土重来。

Prism提倡核心报道。正如我们在《编者按》中所写，房地产市场报告的核心价值在于实地调查和趋势判断。

在我们的一系列调查中，深圳是一个典型的一线城市，它曾是中国上一轮房价飙升的领头羊。

自2016年下半年以来，深圳市政府紧紧跟随上级调控指令，打出了“325新政”、“104深八条”、“731新政”等一系列组合拳:两房首付70%、三年限售房、离婚限购...可以说，招聘是致命的，相当一部分购房需求已被拒绝。

中国的商品房改革只持续了20年，抑制需求一直是房地产市场调控的核心手段。然而，这一轮的调控遵循的是“租售并举”的总体政策，调控的手伸向了供应方——土地市场，尤其是在深圳。

棱镜考察深圳楼市时发现，“深圳的土地供应政策不断向‘租售并举’靠拢，尤其是在城中村，不是拆迁和更新，而是就地改造和综合整治，利用建设用地和房屋提供各种符合要求的租赁住房。

因此，1/3的城中村土地不再进入商品房土地市场，城中村土地供应占深圳建设用地的31%，导致深圳商品房土地供应急剧萎缩。

2018年，深圳共售出10块土地，其中6块为租赁土地，4块为商品房。土地出让金只有98亿元，还不到郑州、成都和杭州土地销售收入的一小部分。

上海的情况也是如此，房地产交易的需求方和土地转让的供应方受制于看得见的手，而一手住房的价格也由住房和建设部门备案和批准，因此自由交易变得越来越淡化，政策控制仍然是确定的。

向北深入是中国房地产市场政策的风向标。至少在房地产的长期机制正式建立和完善之前，那里的房屋很可能会保持准公共服务的属性，如水电、燃气和天然气。

这是一线城市房价没有飙升的关键原因之一，尽管它们处于供需结构失衡的状态。

三

与房地产市场风向标的含义和一线城市相对多元化的财政收入不同，四线城市2013年的土地出让收入占全年财政收入的1/3-50%。

在最后一波房价飙升的前夕，每个城市都是土地交易者——首先，土地供应被压缩了一段时间，这导致了各种住房企业的饥渴，然后一块高质量的土地被释放。许多住宅企业蜂拥而至，区域“土地之王”诞生了。

“地王”的特点是“面粉”比“面包”贵，底价等于甚至高于周围的待售房价。房价和地价怎么能不起飞呢？

2017年，当成都房地产市场处于高峰期时，每年售出五个底价超过15000元/㎡的“地王”，政府的年土地销售收入为1203亿元，几乎是2016年626亿元的两倍。

当年，中国11个城市的土地销售收入超过1000亿元，其中杭州、苏州、南京、郑州等核心二线城市占多数，几乎是去年的两倍。

因此，二线城市的土地供应不是调控的重点，但其核心实质是抑制需求。

2018年5月，在成都，前脚的铁灰秀没有覆盖项目的开幕式，1000栋房屋和6万人摇奖，创造了中国最热的纪录。后焦政府出台了历史上最严格的新调控政策，规定新移民必须连续缴纳两年或12个月的社会保障费才能买房。

这使得三分之二的投资者远离家门，成都的房地产市场在2018年下半年陷入冰点。去年赢得“土地之王”称号的开发商现在是成都最高价点的“卫士”。

需求受到抑制，房价稳定下来，但成都的土地销售速度没有放缓。2018年，共售出20，749亩住宅用地，比上个月翻了一番。

如果成都的调控不明显放松，供应过剩将是未来两年的主要基调。

另一个二线城市郑州的供需结构也是如此。

接受Prism采访的当地开发商普遍认为，仅靠内生市场力量可能无法改变郑州房地产的颓势，因此对放松限购、释放需求寄予厚望。

郑州市政府不能接受房地产市场的萧条和财政税收的急剧下降。因此，他们选择放松一点，先试试水温，然后再谈。此前，市远郊新郑、荥阳、中牟的限购政策已基本取消。

几位熟悉郑州市场的开发商告诉Prism，最近，房管局发表了一份口头声明，放松限购政策，即在高新区、经济开发区和航运空港区，人才引进和购买资格从本科扩大到在郑州学习的大学生(包括外地大学生)。此外，外国账户的社会保障和纳税可以间断支付12个月。你不需要提供原件，你可以签署承诺书...

二线城市的房地产不是一种准公共服务，而是地方政府的钱袋。

四

第三，四线城市正在进行大规模的棚改，这是一个很长的故事。

感兴趣的读者，请回到昨天的报道“菏泽楼市:限购解禁如何”，这是一个关于“中国第一城”的全面调查。

回到一个根本性的问题，在中国房地产市场既敏感又混乱的后监管时代，我们怎么能在迷雾中看到花朵呢？

第一个参照系是中国主要开发商的土地储备布局。

这群中国最精明的商人拥有业内一流的信息收集和处理能力，然后将这些信息转化为他们对区域市场的预判，这体现在早期对土地收购的选择上。

例如，自2016年10月以来，融创决定不进入土地收购的公开市场，但在2018年下半年重启了公共土地收购，并开放了一线城市杭州。

半年多过去了，也就是说，在不久的将来，长三角的房地产市场逐渐回暖，杭州本地的拍卖市场率先回暖，融创又一次迈开了脚步。

另一个参照系是恒大董事局主席许家印。

普通人不能像他一样“懂政策、讲政治、懂大局”，但在“首席经济学家”的帮助下，他们至少可以抛开喧嚣，顺应潮流，观察需求侧调控政策的变化、供给侧拍卖市场的趋势以及抵押贷款利率的变化。

第三，在调控的新时代，我们不仅要听发令枪的声音，还要注意那些握着发令枪的人。

在刚刚结束的中国高层发展论坛上，住房和城乡建设部副部长倪虹被问及，“将公布基于城市政策的城市名单吗？”她的回答是:“你可以等消息，因为一个城市的政策就是一个城市的政策”。

这是一个非常重要的信号。