中海44亿再押北京限竞房 北京开年卖地收入达577亿

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昨日下午，北京土地市场迎来了春节后的“第一次拍卖”，并售出了两处住宅用地，再次限制了商品房的销售价格。

最终，中海以44.4亿元的价格，以21.6%的溢价收购了大兴区瀛海镇的地块。商品住宅部分的底价为30，204元/平方米，与限制销售的平均价格55，128元/平方米相比，差价为24，924元/平方米。大兴黄村镇地块被金地商品房(港股00535)以24.6亿元的价格中标，溢价17.1%。商住部分的底价为30，678元/平方米，与平均限价55，580元/平方米相比，仍有25，122元/平方米的差价。

和硕首席分析师郭毅表示，这两块地块均为f1地块，70%的规划建设用地为住宅用地，其余30%为公共建设用地；第二，两个地块都建有教育设施，这将有助于地块未来的市场改造；第三，两个地块都设定了“9070”的规划条件，商品房销售价格受到限制。

不同的是，大兴黄村镇地块的推出位置与2018年相近，招商局与永通昌联合开发的招商永和富项目的限价相同，平均限价为55580元/平方米，最高限价不超过58500元/平方米。然而，大兴瀛海镇地块的平均价格较2017年类似位置的瀛海府、万和肥力项目的平均价格上涨了5个百分点。此外，随着区域配套设施的发展，瀛海地块的限定销售价格进行了适当调整，既能反映销售项目的价值，又符合区域发展的趋势。近两年来，5%的价格涨幅一直比较保守。

此外，该地区新房和二手房的平均价格分别约为5.3万元/平方米和4万元/平方米。

值得注意的是，2018年，随着有限竞争室项目的开展，中海集团已经在北京市场投入了数百亿元，这次又在有限竞争室项目上投入巨资，显示了其在北京市场份额的持久性。从参与此次土地拍卖的企业来看，在北京找地方的中型房地产企业也参与了土地竞争。不难看出，在四线城市楼市降温后，以北京为首的一线城市又一次成为房地产开发企业不想缺席的地方。

然而，郭毅指出，大兴出售的地块太多，房地产的位置相对集中，导致该地区出现一批竞争产品，所有出售的项目都面临巨大的销售压力。因此，大兴地块一直受到房地产企业的追捧，但并未赢得高地价。从落后的开发成本来看，项目进入价格有可能低于限制销售价格。

到目前为止，自2019年初以来，北京28个地块的土地销售总额已达577亿元。如果平谷区金海湖镇正在上市的地块能在2月27日成功出售，预计今年前两个月北京土地市场将吸引589亿元，土地销售收入也将创下过去5年同期的新高。