楼市风向标？深圳再度加码调控：这次“砍”向商务公寓！“深八条”之后二手

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深圳楼市调控迎来了沉重的政策！

7月31日，深圳市规划和自然资源局、市住建局发布了《关于停止商品房审批的通知》(以下简称《通知》)。

聚焦:

1.停止全市(含深汕合作特区)新建商务公寓项目的审批；

2.鼓励经批准的商务公寓项目转化为可销售的人才房；

3.降低商业用地比例，增加居住用地和配套用地比例；

4.已建、在建、正在审批的商品房项目不受影响。

记者刘玲拍摄的每一张照片(与照片无关)

深圳市关于停止商务公寓审批、鼓励已批项目改建成可售人才房的通知全文:

为进一步规范房地产市场发展，经市政府同意，现将停止商品房项目审批通知如下:

一、停止全市(含深汕合作区)新建商品房项目的规划审批和土地出让方案审批。规划已经市规划主管部门和区政府(新区管委会)批准，或者建设用地规划许可证已经市规划主管部门派出机构批准的商业公寓项目，可以按原规定继续办理后续审批手续。

二、对于经批准规划尚未签订合同(不含招标、拍卖、挂靠和出让)的商务公寓项目，为了满足学校等公共设施的要求，企业在自愿的基础上发展，鼓励向适销对路的人才住房转移。

开发企业可向市住房建设部门申请纳入住房开发年度实施计划，并按程序向市规划部门和各区旧城改造及土地整理部门的派出机构申请修订计划。

三是优化城市主副中心和组团中心功能用地规划布局，降低商业用地比重，提高居住用地和配套用地比重。

什么是商务公寓？为什么停止商务公寓审批？什么是商务公寓？根据深圳市的官方解释文件和《深圳市城市规划标准与导则》，商务公寓是为商务人士提供中短期商务和住宿服务的办公楼，不提供学校、幼儿园等生活设施。其土地用途被归类为商业用地。

商业公寓是参照原建设部2006年11月颁布的《办公建筑设计规范》(jgj67-2006)中的公寓式办公建筑进行设计的，早期在商业办公领域起到了一定的支撑作用。

那么，为什么深圳突然推出这项政策？据深圳市规划和自然资源局及住房和建设局介绍，近年来，商品房呈现出明显的住房化趋势，偏离了为商务人士提供短期住宿的目的。2017年，为了维护房地产市场秩序，上海等城市停止审批公寓式写字楼项目。2009年11月，住房和城乡建设部批准了新的《办公楼设计标准》，该标准将于2020年3月1日实施，原《办公楼设计标准》将同时废止。新标准废除了公寓式办公楼。

深圳已停止对商品房的审批，这符合国家相关政策和我市的实际管理需要，有利于进一步规范管理，促进房地产市场稳定健康发展。

官方解释《通知》:深圳将继续增加住宅用地供应，以确保人民对住房的需求。

一是适当增加居住用地比例。

在规划层面，深圳以编制新一轮空土地总体规划为契机，研究满足新时期城市发展需要的城市建设用地结构比例，优化城市中心区各级各类功能用地的规划布局，适当缩小商业用地规模，增加居住和公共服务设施比重。

这将增加住宅用地的规模，增加公共住房的供应，并进一步改善公民的生活条件。

在土地供应方面，深圳自今年以来增加了住宅用地供应。今年计划供应293.2公顷住宅用地，约占全年建设用地供应总量的25%，比去年计划的150公顷增加近一倍。与去年相比，公共住房和商品住房用地供应显著增加；

第二，鼓励经批准的商业公寓项目转化为可销售的人才房。

对已批准规划但尚未签订合同(不含招标、拍卖、销售)的商品住宅项目，在满足学校等公共设施和企业自愿开发的基础上，鼓励将其改造为可销售的人才住宅。

开发企业可向市住房建设部门申请纳入住房开发年度实施计划，并按程序向市规划部门和各区旧城改造及土地整理部门的派出机构申请修订计划，多渠道增加住房供应。

上述鼓励转化为可销售人才房的商业公寓项目不包括已经建成、出售和签订土地出让合同的商业公寓项目。

这项措施将进一步增加深圳的公共住房供应，为深圳的多层次住房供应提供/0/房间支持。

此外，为保护已批准的商品房项目的合法权益，使市场平稳过渡，根据不溯及既往的原则，《通知》还规定，该规划已由市规划部门和各区政府(新区管委会)审查批准，或建设用地规划许可已由市规划部门派出机构批准。商品住宅项目，包括已建成、在建和正在审批的商品住宅项目，可继续按原规定申请后续规划许可、土地出让、建筑施工和建设。

深圳的监管是有效的:二手房成交量下降了80%。7月15日，深圳出台了八项措施来调控房地产市场，这被称为深圳迄今为止最严格的调控政策。核心内容包括:

1.深层家庭在有资格买房之前，已经在一个家庭中生活了3年，享受了3年的社会保障。非深户需要5年社会保障，中断3个月社会保障可视为正常；

2.夫妻离婚，购房资格3年内颠倒计算套数；

3.首付比例:30%首付，不包括住房或贷款。普通住房首付50%，非普通住房首付60%。该家庭有一套普通住房70%的首付和非普通住房80%的首付；

4.将增值税免税从2年改为5年；

5.豪华系列增加了总价格上限750万元；

6.新房子的抽签应该优先考虑那些没有住房、没有税收或没有长期社会保障的人。

新政颁布后，有购房权的人数大大减少，市场成交量也像悬崖一样下降。715新政后，我统计了653名因新政而失去在深圳买房资格的付费会员中的312人，占47.8%，这是最真实的数据之一。深圳的户籍时间和社会保障占不到三年，占最大部分，这可以通过时间慢慢修复。中介刘石说。

在交易方面，该市二手房交易量在监管后的第一周大幅下降。根据深圳市房地产中介协会的数据，在新政出台的第一周(7月13日至19日)，深圳的二手房数量为5143套。，比上个月大幅下降48.7%；第二周(7月20日至26日)，网上签约二手房数量为1700套，较上月下降66.95%，较新政出台前的高点下降83.03%。

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