商住限购周年祭：开发商帮改户型 中介一年只卖5套房

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如果你每平方米付600元，开发商可以把你买的商品房单位改成住宅单位，中介一年只卖5套房，买家一个接一个地抱怨。

326商品房政策颁布实施已经一年多了，这些生动的案例在新的商品房政策下被拼凑成活生生的人。

01

开发商:秘密改变公寓类型

“商业政策出台后，除非是已经中标的土地，否则企业将尽量不做商业项目，因为没有市场，只有个别城市的商业和住宅项目是可以的，95%的城市没有市场。”一家房地产企业的高管在政策出台后对商业市场做了这样的评价。

如今，许多开发商在市场上的商业和住宅项目非常有限，而且只有项目有新的场地，因为它们是在政策出台之前获得的。然而，大多数商业和住宅项目都是打着“住宅地产”的旗号进行推广的。

“根据客户的需求，我们也可以把商业公寓改成住宅公寓。因此，我们现在没有样板房，因为样板房只能公开展示商业公寓。”北京程楠某商住项目销售办公室的一名工作人员透露。

因为现有的商品房是大开间式的毛坯房，没有类似的卧室、客厅、厨房等格局。但是如果客户想把它改成住宅公寓类型，开发商会要求第三方公司把它改成客户想要的公寓类型，只要在装修阶段每平方米多付600元。

然而，尽管商业和住宅市场疲软，第二阶段项目的单价已上升到近80，000/m2，而第一阶段项目的单价已超过60，000/m2。对此，售楼部给出的解释是，政策出台后，商业项目受到很大影响，开发商的应对策略是慢慢卖，每次开盘可售套数不多，价格上涨缓慢。

然而，商品房政策的影响却使开发商的年度业绩大打折扣，尤其是那些已经开发了大量商业项目的开发商。

根据同一个政策咨询研究部门发布的“2016年上海市商品房销售金额前10名”名单，2016年上海市房地产企业排名前10位的主要有上海浩川地产、宝龙地产、恒基地产、R&F地产、新鸿基地产、金融街(000402，诊断单元)、钟君地产、卓悦地产。去年，这些房地产企业的商业项目占其总销售额的60%以上。

近日，各大企业发布的2017年财务报告显示，部分企业商业项目的销售比例发生了微妙变化。

以宝龙地产为例，根据宝龙地产2017年业绩报告，2017年宝龙地产的商业销售面积占40%，2016年接近70%。在调控年，商业项目的比例急剧下降。

同时，宝龙地产的计息负债从2016年的300亿元增加到2017年的355亿元，但物业销售收入和毛利率增长不大。房产销售收入同比增长6%，而毛利率仅微增0.1%。

因此，有业内人士认为，生息负债的增加高于物业销售收入和毛利率的增加，这表明宝龙地产的资金有偿使用效率正在下降，商业政策的出台也将对公司商业项目的实际销售产生影响。

02

中介:这家店一年只卖5套商品房

商品房中介在狂欢后显然是饱受孤独之苦。

一家机构经纪公司给出的一组对比强烈的房价可能会让我们感受到326家商户的新住房政策对市场的影响。

在2016年高峰期，北京市丰台区的某个小区，一个复式小户型的商住项目的单价可以卖到6万元/平方米。由于市场热度很高，即使单价很高，也从来不缺“买家”，买房的门槛也没有限制。投资者无处不在，无处不在；该政策出台一年后，同一套房的价格几乎减半，但无人问津。虽然政策挤出了泡沫，但买房的门票不是你想要的。

根据主要机构的数据，2016年北京房地产市场的产品结构变化最为显著。与住宅交易量相比，商品房成为主要力量，占交易量的60%。然而，在326政策出台后，商业和住宅地产成为最大的跌幅，实际签约5895套，同比下降91%。

“从政策出台到现在，我们店在这些周边公寓里一年只卖了5套商品房，实在卖不出去。”胶东一家中介店的经纪人的表情告诉我们一种无能为力的感觉。

另一个现象是，随着政策的出台，商品房“冷”了，这使得原本专门为商品房而开的商店纷纷关门。“我们在这一地区共有4个商业和住宅项目。每个项目最初在楼下都有商店。因为一开始买商品房的人很多，就相当于为买商品房的人开了一家商店。现在有4家商店。其中三家已相继关闭。”中介销售说。

03

你不能买你想要的

那些已经买了它的人在结账时面临着困难

326政策出台后，许多想购买商品房的人被拒之门外，因为他们受购房资格和全额购房门槛的限制。

被挡在门外的是张行。中介告诉他，资格有限不是问题，他可以注册一家公司，以公司的名义买房。然而，在计算了账目后，张行立即打消了购买商品房的念头。他看到的一套公寓的价格是250万元。根据中介提供的“以公司名义购房”的计税方法和124万元的网上签约价格，房产税缴纳如下:

房产税=网上签约价格X70 % x 1.2 % = 1.24万元X70 % x 1.2 % = 10.416万元。房产税每年都要缴纳，这意味着如果张行买下这套公寓，每年只需缴纳1万元就可以了。在张行看来，这种使用成本太不经济。

此外，326政策的出台使市场回归理性，但也有更多的“官司”。“326新政”出台后，退房退费的“悬案”层出不穷，其中很多发生在北京郊区。

3.15在消费者权益日，90度地产报道了怀柔、密云和昌平数百名买家的住房纠纷。“由于各种原因，中介不会退款或转让所有权……”这是买房者给出的普遍答案。

事实上，除了3月26日推出的“改住限购”政策外，在“改住限购”政策实施后，购房者也遇到了类似的问题——不进行网上签约。

房产证政策出台后，昌平区石圪庄发展路8号上城区的1000多名业主遇到了麻烦。目前，他们正在挣扎，因为许多人不能在网上签名。没有网上签约，房子就不能在市场上流通，这毕竟是个问题。

“我在2009年底买了房子，2012年拿到了房产证，但在房产证政策出台后，我的房子到现在还不能在网上签约。”我们不知道该和谁谈这件事。因为我们买的房子属于科研类工业项目，我们去信访办说信访办说需要直管部门开证明，但是这个证明没有给任何部门。”商城社区的业主刘女士说。