融创正式接手济南万达城 在济土地储备体量庞大

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◆记者孙洛南济南报道

融创中国(01918.hk)在最近发布的2017年度报告中披露，截至2017年12月31日，本集团已取得除重庆项目外的13家万达项目公司的控制权，这13家项目公司成为融创。拥有91%股权的子公司；本集团其后于二零一八年一月收购重庆项目的控制权。

由此可见，融创已获得济南万达文化旅游项目的控制权。据一位知情人士告诉《经济导报》记者，融创团队已经落户济南万达城。

大量未开发的土地

《经济导报》记者注意到，济南万达城市投资有限公司被列入融创2017年年报披露的主要子公司名单，成立/收购日期为2017年11月10日，面值20亿元人民币，融创持有91%的股权。

据《经济导报》记者报道，济南万达城项目第一批出让的土地包括5个医疗设施、娱乐体育项目和11个住宅用地，共1495亩土地，其中住宅用地约1085亩。

济南万达城物业顾问公司告诉《经济导报》记者，该项目的住宅部分已经开了两块地。据了解，这两块地块分别位于旅游路北侧和冯明路延长线两侧，总面积约204.5亩。

从这个角度来看，目前济南万达的住宅项目仅占其已获得的住宅用地的1/8。也就是说，融创仍有大量未开发土地，可销售面积非常大。据《经济导报》记者报道，接手万达城后，融创管理团队一直驻扎在济南万达城。

说到融创，济南房地产市场并不陌生。在过去的几年里，融创悄然扩张了济南的房地产版图，但并没有以高价攫取土地。

自2014年底，融创进入济南房地产市场，与山东本土开发企业建邦控股集团合作成立合资公司，开发了三个项目:“财富中心”、“财富第一”、“中新国际城”，每一个项目都是巨大的。

根据融创年报披露的数据，截至2017年底，融创在济南开发的房地产项目总面积为3，109，800平方米，预计总建筑面积为8，527，500平方米，预计可售/可出租建筑面积为6，973，000平方米。济南市合同销售面积85.9万平方米，合同销售额129.4亿元。

接管万达城让融创进一步扩大了在济南的土地储备。截至2017年底，根据土地储备情况，济南市土地总储备为787.93万平方米，权益性土地储备为585.62万平方米。

从全国来看，融创在济南的土地储备面积在中国70个城市中排名第四，仅次于重庆、青岛和天津。

青岛工作室开业

根据去年7月的收购协议，融创以438.44亿元的总成本从万达商业收购了14家文化旅游项目公司91%的股权，这些公司分别位于哈尔滨、合肥、南昌、青岛、济南、广州、成都、重庆、无锡、昆明、海口、桂林和西双版纳。

根据融创的年报，在山东，除济南万达外，融创控股的万达项目公司还包括青岛万达东方电影资本投资有限公司，该公司于2017年11月10日注册/收购，面值30亿元人民币，融创持有91%的股权。

就在不久前，万达集团董事长王健林和融创董事会主席孙宏斌一同出现在青岛东方影城，一起按下了启动按钮。历时近四年的万达青岛东方影城正式开业。

这是一个总投资500亿元人民币的巨无霸项目，也是继万达和融创的“世纪大交易”之后第一个正式开业的文化旅游综合体项目。

根据之前的协议，收购完成后，融创持有万达城91%的股权，万达继续持有剩余股权。项目公司由融创独立经营管理，融创任命吕雯项目公司执行总经理，负责出售该物业。万达任命文化旅游项目公司总经理，并以文化旅游项目公司的名义成立物业控股项目部，万达任命项目部总经理负责物业控股的运作。融创在房地产项目部任命一名财务人员和一名成本人员。

然而，值得一提的是，关于收购万达文化旅游项目，融创集团于4月23日宣布，已向联交所申请进一步推迟在2018年6月30日前发出信息通报信，联交所已给予相关豁免。

减少债务和去杠杆化

融创在年度报告中表示，通过与万达商业在文化旅游项目上的合作，已经从高起点完成了文化旅游板块的布局。此外，万达在2017年收购的一些万达文化旅游城项目从收购之日至2017年底共交付了约182.7万平方米的物业。

总体而言，2017年融创的收入约为658.7亿元，同比增长约86.4%；毛利约136.3亿元，同比增长约181.1%；毛利率从2016年的13.7%上升至20.7%。归属于公司所有者的利润约为110亿元，同比增长344%，核心净利润约为111.2亿元，同比增长259.1%。

但融创2017年年报也显示，乐视关联公司及其关联方的基金坏账损失准备为21亿元；乐视关联公司投资及债务担保计提减值准备约99.8亿元；按照权益法计算，乐视相关公司投资亏损44.8亿元，合计165.6亿元。

从土地储备的角度来看，融创通过收购万达文化旅游项目赢得了大规模的土地储备。2017年，融创新增土地储备6764.2万平方米，股权土地储备5252.5万平方米。截至该公告发布之日，融创的总土地储备约为2.18亿平方米，总价值约为3万亿元人民币，其中96%以上位于全球一线、二线和一线城市。

融创银行2018年的主要任务是减债和去杠杆化。孙宏斌在业绩会议上表示:“我们今年设定的目标是降低负债率，降低杠杆率，以确保公司的安全。这个行业最大的风险是购买昂贵的土地。我们通过控制购买土地的节奏来控制风险。自2016年10月以来，我们没有在公开市场上购买土地。”

值得一提的是，王健林在万达集团2017年工作总结中提到:“文化旅游项目绝对可以收回投资。经过数学模型分析，每一个大型文化旅游项目都需要7-8年的生息负债才能降下来，10年以上才能收回投资。万达的十几个文化旅游项目叠加在一起。虽然大部分现金可以通过出售房产来收回，但至少在5到6年内，每年净增加的1000亿元债务压力相当大。”