炒房时代终结 差别化调控发力楼市供给端

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国务院总理李克强5日在政府工作报告中指出:坚持以住为导向，不搞投机，落实地方主体责任，继续实行差别调控，建立健全促进房地产市场稳定健康发展的长效机制。支持居民自住住房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购结合的住房制度，使广大人民早日安居乐业。

国务院总理李克强在《政府工作报告》中再次提到“不要投机炒房”，这可视为2018年楼市调控的基调。这一轮调控始于2016年。随着房地产市场调控政策的加强，房地产交易量和交易价格逐渐回归理性，市场明显降温。“房地产投机时代”也即将结束。

投资者正在加速撤离

房地产市场降温的一个明显迹象是，作为回报，房价是合理的。根据统计局2018年2月24日发布的数据，2018年1月，一线城市新建商品住宅销售价格同比由上涨转为下跌，二手房销售价格连续16个月下跌。1月份，该指数较上月下降了0.5个百分点。；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别比上个月下降0.2和0.4个百分点；三线城市的同比增长率分别下降了0.4和0.3个百分点。

这与严格控制的语气有关。这一轮调控抑制投机性房地产投机的方向是明确的，这表现在实施和增持了一系列限售令和限购令。据中原地产研究中心统计，包括广州等城市在内，2017年全国限售房城市数量扩大到50个，要求所有新购房屋或部分新购房屋锁定一定年限(2-10年不等)后才能重新上市。

2018年，调控政策没有放松。3月1日，昆明市政府发布了《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的通知》，提出将调整昆明市限制销售新建商品房的政策，并在取得证书后的三年内限制部分热门地区新建商品房的销售。

另一个打击“房地产投机”的利器是严格控制资金非法进入房地产市场。今年1月底，银监会2018年全国银行业监督管理工作会议明确指出，打击挪用消费贷款、非法透支信用卡、严格控制个人贷款非法流入股市和楼市是今年工作的重点。同时，继续遏制房地产泡沫，严肃查处各种房地产融资行为。

今年以来，监管部门已多次对违规资金入市进行罚款:1月19日，天津滨海江淮村镇银行违规发放个人消费贷款，被天津银监局罚款20万元；2月9日，中原银行(港股01216)郑州分行因个人综合消费贷款被挪用“购房首付款”，受到监管处罚。

进入房地产市场的资金也逐渐减少。根据中国人民银行2月12日发布的1月份信贷数据，个人贷款(尤其是个人住房抵押贷款)占新增贷款的比例大幅下降。2018年1月，来自家庭部门的贷款增加了9016亿元，占新增贷款的31%，而去年12月为56%。

在这种背景下，投资者正在加速撤离。据深圳中原研究中心的数据显示，截至2017年底，二手房投资者的比例已大幅降至4%，远低于2015年的30%和2016年的20%以上，自住需求已达到73%。

促进差异化监管

2017年底，住房和城乡建设部部长王公开表示，2018年将实施差别化调控政策，以满足第一需求，支持改善需求，抑制投机性房地产投机。

许多地方都出台了限购政策，以确保第一套房的需求。以北京为例，目前首套首付不低于35%，首套非普通自住住房不低于40%；第二套房“认房认贷”，普通自住住房首付不低于60%，非普通自住住房首付不低于80%；最长贷款期限为25年。

许多城市已经开始改善出租住房和自住住房市场的建设。例如，南京保证租赁住房的土地供应占住房土地供应的30%以上；此外，广州从去年开始通过“有限的土地价格和自我维持的竞争”来增加面向市场的租赁住房的供应。截至目前，已售出4块“自持竞争”住宅用地，总用地面积约24公顷，企业自持建筑总面积超过15万平方米。未来五年，广州计划供应825公顷土地用于出租房屋，并建造15万套出租房屋。

一些二线城市开始相应调整购房政策。例如，南京、郑州、长沙、武汉等二线城市配合出台了新的人才引进政策，降低了外来人才定居购房的门槛，确保了合理的住房需求。此外，一城多策的调控政策正在逐步显现。例如，兰州核心区在可以交易前仍继续购房三年，但取消了部分地区的购房限制；同时，城关区等地区继续实行限购政策，非兰州户籍家庭最多可购买一套，兰州户籍家庭最多可购买两套，但不再提供社保证明和纳税证明。

易居研究院智库中心研究主任严跃进指出，差异化监管、一城多策、城市政策等措施体现了政策的稳定性和连续性，也为2018年楼市调控定下了基调。继续把握“地方主体责任”的内容；在去库存化和房价控制的指导下，不排除一些城市会有“郊区去库存化+限售房”和“城市租赁+房价控制”的差异化控制思路。

建立一个健全的房地产长期机制是经常提到的。中国城市发展研究院投资部主任刘成在接受《商业日报》采访时表示，长期住房机制包括对房价的管理和控制、供求同步控制政策以及金融体系对房地产业的支持政策。“当前的重点是完善供给体系，使住宅的本质功能回归。为满足居民多层次需求，实现购租并举的长远发展目标，土地供应模式进行了一系列调整，完善了公租房等多元化供应模式。建立长效住房机制也是推动棚户区改造快速稳步推进的有力保障。”