住宅、商业双轮驱动“可圈可点”，新城控股稳住了

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新城控股有限公司(601155)发布了2019年中期报告。数据显示，上半年上市公司营业收入170.64亿元，同比增长8.29%；上市公司股东应占净利润25.92亿元，同比增长2.13%。 8月23日晚，新城控股发布了2019年中期报告。数据显示，上半年上市公司营业收入170.64亿元，同比增长8.29%；上市公司股东应占净利润25.92亿元，同比增长2.13%。 此外，上半年上市公司销售额为1224.18亿元，同比增长28.44%，销售面积为1049.52万平方米，同比增长35.5%。根据嘉里发布的《2019年1-6月中国房地产企业销售200强》，上半年新城控股的房地产合同销售额在业内排名第八。 与2018年收入和净利润的快速增长相比，2019年的年中报告有些逊色。然而，与新城控股的季度数据相比，第二季度上市公司的业绩明显改善。 第一季度，中期报告的数据持续增长，表明第二季度新城控股的经营业绩显著改善。8月3日，新城控股也宣布了7月份的业务简报。7月份，上市公司实现合同销售额约245.33亿元，销售面积约220.88万平方米。 1-7月，公司累计合同销售额约1469.51亿元，同比增长29.29%；累计销售面积约1270.4万平方米，同比增长37.90%。上述两项数据的增速均强于上半年新城控股，说明7月份新城控股的销售情况略有好转，当月的销售也强于上半年。 种种迹象似乎表明，新城控股的业务活动并未受到实质性影响，仍在稳步增长。此外，新城控股的股价最近也逐渐趋于稳定。在8月6日股价跌至22.99元的新低后，投资者的信心逐渐恢复。截至8月23日收盘，新城控股以25.77元收盘。 双轮驱动，稳定增长 从上表可以看出，上半年新城控股的业绩增长相对平稳。这是因为上市公司交付的项目较少，大量项目集中在下半年。 根据年中报告的数据，2019年上半年，新城控股公司完成并交付了34个子项目，完成面积404.1万平方米；在建子项目339个，总建筑面积8849.4万平方米(含合作项目)。截至报告期末，公司出售未结转面积为2959.51万平方米(含合作项目)。 下半年，新城控股计划启动87个新的子项目，新建筑面积1622.17万平方米，其中住宅项目914.92万平方米，商业综合体项目707.25万平方米。公司计划完成90个子项目，完成面积1469.26万平方米，其中住宅项目1068.51万平方米，商业综合体项目400.75万平方米。 如果新城控股的计划成功实施，下半年完成面积将是上半年的3.63倍。这意味着，与上半年相比，下半年新城控股的收入和净利润将会有明显的提高。

来源:新城控股2019年中期报告事实上，7月份的数据已经显示出“成交量大幅增长”的迹象。当月，新城控股实现合同销售额约245.33亿元，销售面积约220.88万平方米，分别增长33.68%和50.56%。月销售额不仅高于今年上半年的月平均销售额，而且7月份的月同比增幅在十大房地产企业中仍处于领先水平。 据了解，新城控股是一家同时重视住宅和商业地产的房地产开发商。其中，住宅业务的主要产品是各类商品房；商业地产主要用于商业综合体的开发和购物中心的经营管理，产品以销售为主，辅以自营和对外租赁。从2017年年报中，我们可以一窥新城控股的业务结构。当年，上市公司住宅销售收入218.37亿元，占54.85%，综合销售收入169.56亿元，占42.59%。 除住宅业务外，新城集团旗下的商业品牌五岳广场保持了快速发展势头。上半年租金和管理费收入17.41亿元，同比增长104%，入住率高达98.49%。上半年，两座新五岳广场开业，开业建筑达到44座，开业面积411.03万平方米，同比增长63.06%；下半年，新城控股还将开设20个五岳广场。目前，新诚控股正在建设和开业的五岳广场有119个。 负债在合理范围内，土地储备充足 新诚控股成立于常州，近年来以“黑马”的形象迅速进入行业前20名甚至前10名。2018年，新城控股的销售额超过2210亿元，在中国十大房地产企业中排名第八。 新城控股的快速发展与其之前的高杠杆经营和积极的土地收购是分不开的。自2012年以来，新城控股自2012年以来的土地收购和销售情况均单方面增加。特别是2013-2015年处于行业周期底部，新城控股的土地收购强度(土地收购金额/销售金额)持续增加。 2017年3月至12月，新城控股通过招标、拍卖、合作、并购等方式，共斥资502.26亿元，抢占77块土地，足迹遍布广东、上海、浙江、山东、广西、湖北等20个省市。正是因为在行业低迷时期逆势收购土地，新城控股才不断增加后续销售，一举进入2000亿的行列。 在这样的扩张模式下，新城控股发展迅速。2016年至2018年，公司实现营业收入279.69亿元、405.26亿元、541.33亿元，同比分别增长18.67%、44.89%和33.58%，实现净利润(归属于上市公司股东的净利润)同比分别增长25.45亿元、50.02亿元和75.97%，同比增长15.45% 新城控股的快速发展也引起了外界对其负债率的质疑。然而，近年来，上市公司的负债率稳步下降。根据2019年中期报告，新城控股的资产负债率为86.70%，比去年同期的88.31%下降了1.61个百分点。 此外，考虑到合同负债(由合同销售引起的负债)，新城控股的实际负债下降更为明显。根据2019年中期报告，上市公司的合同负债为1723.3亿元，占总资产的40.71%；去年同期，上市公司合同负债为784.72亿元，占总资产的31.87%。 此外，为了提取资金，新城控股最近出售了该公司拥有权益的多个土地项目。“减负”后，上市公司的土地储备仍然充足。半年报显示，新城控股在全国103个大中城市的土地总储备为1.34亿平方米，比上年末增加2400万平方米，能够满足未来2-3年的发展和运营需要，确保公司从容应对不同形势下的市场变化，为公司的长期发展和持久生存提供保障。